8万买徐汇“要啥自行车”？嘉俊庭：我不装了我就是简装

在上海今年一批次新盘中，位于徐汇的嘉俊庭备受关注，项目均价8.1万/平，本次将一次性推出全部房源。不过本站房产从多方了解到，市场上对于该盘的声音也是褒贬不一，今天一起去看一下这个位于市郊的全新盘。

主力产品得房率偏低，产品力与价格不匹配

公开资料显示，嘉俊庭项目所在的地块是在2022年9月23日第三批次土拍中出让的，由嘉华集团联合徐汇城投与上海龙华以37.3亿元竞得。

从外观来看，这幅宅地是一幅三角形地块，从现场沙盘设计图来看，两角都被切掉做成了口袋公园沿老沪闵路一侧也做了沿街的绿化带，这也让社区看起来更规整。

楼盘沙盘实拍

从现场获悉，社区做到了半人车分流，华泾路和景洪路都有车行出入口，车辆进入大门口可直接进入地下车库。

沙盘实拍

楼盘本次会推出全部440套房源，主力户型是99平小三房。大户型为122和146平两梯两户，总高17层不带连廊，得房率在约76%，独用电梯厅，空间利用率高。

楼栋户型分布

而99平有两种类型，位于小区北侧的楼栋（带保障房），总高16层且是两梯两户的99平产品，得房率约70%，而其余3栋2梯4户有连廊的楼栋总高为26层，得房率约为73%。

这里要强调的是，同样是99平户型，位于保障房所在的2号楼不带连廊，户型得房率却更低，主要是它属于类1梯1户格局，电梯厅空间可以由业主独享。所以说主力的99平产品得房率在70-73%，不及周边在售的2个新盘。（朗拾花语得房率76%，绿城·沁蘭园78%）

另据置业顾问介绍，楼盘的外立面并非使用大面积的铝板，正面为铝条压真石漆，侧面和北面是纯真石漆，外立面颜色为深色配色，物业费为7.8元/平/月，未来也是一笔不低的开销。

沙盘实拍

当然，项目被吐槽最多的要属极简的装修标准，售楼处开放了99和124平样板间，据悉本次售楼处展示的为交付样板间，因此并没有放置家具。笔者参观了主力的99平户型产品，整面的白墙，淡色地板通铺，阳台墙面涂料，开关也是入门款式。

样板间实拍

厨房冰箱空间也略显局促，唯一值得赞扬的就是窗户和拉门都是三腔两玻，隔音隔热效果比较好，整体来下看并无太多亮点。

样板间实拍

从交付的品牌来看，还算中规中矩，以国内外的一二线品牌为主，方太的油烟机，科勒的卫浴。新风采用的是日立品牌，地暖则是万家乐。

样板间实拍

对比不远处的绿城项目，使用的卫浴品牌是更高一个档次的高仪，并配备松下全自动智能马桶，配备大理石台面搭配独具特色的水磨石嵌石材；卫生间还有美妆冰箱、牙刷除菌器、玻璃隔板和电热毛巾架等；厨房为德系品牌三件套，弗兰卡水槽和龙头。

嘉俊庭装标实拍

郎拾花语装标

绿城沁兰园装标实拍

虽然绿城在品牌选择上谈不上奢华，但两盘的装修配置无论从品质感还是层次感进行对比后，差距是肉眼可见的。所以说目前该范围在售的3个楼盘中，嘉俊庭的房价最高，绿城沁兰园7.6万/平，朗拾花语7.7万/平，嘉俊庭的装标却落得下风，其中徐汇地段的溢价或是一大因素。当然，如果购房者仅仅是看重徐汇的地段，后期愿意自行提升装修品质也不失为一种选择。

更值得一提的是，作为港资的开发商，户型设计上难免会让部分业主不理解。从嘉俊庭的户型图来看，99平户型除了得房率不高，动静分区户型和飞机户型的设计属于市场主流，还算可圈可点。不过122和146平户型的设计与内地居民的居住习惯有较大出入。

从以下户型图可以看出，入户后迎面而来的并非是餐客厅，而是长长的走廊，主次卧分布在入口两侧，而客厅被设计在走廊后，这也意味着，如果家里来客人，需要穿过卧室才能到达客厅。

华泾：一个成长性的板块，未来发展看华泾西

当然，影响买房的因素，除了产品本身和价格之外，地段也是另一个重要因素。嘉俊庭位于徐汇区的南部大镇：华泾板块，如果不是长期居住在徐汇的市民，恐怕很难充分了解这个板块，毕竟这里没有太多让人记忆深刻的地标。

有很多人说，华泾是被徐汇遗忘的板块，发展配套落后，但不可忽视的是，华泾板块的发展虽迟但不会缺席，该发展的终究还是会来。

华泾位置图

先从大范围来看，华泾板块东临黄浦区，北部是徐汇长桥，一条淀浦河将两个街道划开。板块西南部则与闵行梅陇接壤，通常来说，很多市郊各区的接壤区域大多为“三不管地带”，因此早年这里的发展也较为落后。

从板块的居住格局来看，以长华路为界线，把华泾板块切割为东西两大块区域。东片区是华泾当前居住密度最高，也是相对发展比较成熟的区域，生活配套较为丰富，也是居住区最集中的范围，但未来这里不会有太大的发展格局。而西片区就是以华之门为发展重点的华泾西片区。

当然东西两个片区跨度也不小，间隔了一个地铁站，因此19号线在华泾范围内也设立了2个站点。（华泾西和华泾路）。

华泾西地铁站实拍

目前华泾的配套大多集中在东部的龙吴路一侧，详细来说，商业一直是徐汇南部区域的短板，目前华泾仅有一座小型的社区型商业：龙湖华泾天街，其余的底商资源较为匮乏，集中在北部的华发路上。

龙湖华泾天街实拍

医疗方面也略显逊色，不过好在改造一新的华泾镇社区卫生服务中心在年初刚刚开业，满足当地居民简单的看病、配药、儿保的需求。不仅如此，全市中心城区体量最大的公建养老项目乐龄汇”南部养老中心在年初试运行。

华泾社区卫生服务中心实拍

华泾的出行也是此前一直被人诟病的，目前华泾东片区的2条轨交23号线已经开建，线路预计2027年底通车，连通上海体育场和闵行紫竹高新区。

而另一条19号线也即将建设，连通华泾和浦东滨江岸线，这两条轨交建成都将大大方便市民出行。

当然，华泾板块自身也有2大优点，徐汇作为老牌的教育强区，这里拥有不错的教育资源。近几年华泾新引入了区内不少优质的教育资源，比如高安路一小南校区、世外、逸夫小学、徐汇中学南校区，让这里的教育实力直线上升。此外，现存的学校还有市重点高中位育中学，上海初中民办一哥华育中学等。

华育中学实拍

另外，华泾还拥有徐汇南部最好的生态资源，徐汇区环城生态公园带和黄浦江生态廊道交汇区域，6万方华泾公园和世博出行林，满足老年居民休闲、娱乐的需求。

华泾公园实拍

生态绿环规划

以上区域是华泾当前发展最为成熟的板块，代表了华泾的现在。而华泾未来的门户则在15号线华泾西站上盖的华之门综合体。

据规划，华之门总体量81.28万方，包含了商业、酒店、办公等，具体细节这里不再多赘述。

值得关注的就是，华泾的西部片区未来将一个成为产业导入型的板块，华之门北侧是漕河泾的北杨人工智能小镇，紧挨着南侧是机场联络线闵行段的上盖综合体，西南侧是梅陇新中心的规划。

华泾及周边产业规划,图源网络

规划虽然好，不过这些利好的兑现度也是购房人关注的焦点，从现场来看，华之门的商业部分已经全面开工，当前还处于早期施工阶段，而南部的闵行段依然毫无动静。

华之门商业体在建工地实拍

机场联络线闵行TOD地块实拍

机场联络线闵行TOD地块实拍

另外值得一提的是，有很多购房者忌惮老沪闵路虹梅路的益善山庄，当然对此有顾虑的购房者，相信也不会选择在此置业。

所以说华泾当前成熟区域集中在黄浦江沿线的区域，成熟度较高但能级不够，而正在开发的华泾西未来将成为徐汇南部的新名片。

综合来说华泾板块到底是好不好，相信买房人心中都有自己的一杆称，就看以什么板块作为标的，按照这里的配置，与市中心比是比上不足，但和远郊区域比，属于比下有余。未来华之门加上梅陇新中心的配置，不逊色于任何一个副中心。总体来看，华泾比起长桥、梅陇等南部板块拥有更好的成长性，未来的潜力会更大。

总结

总体来看，嘉俊庭项目在产品力上并不算突出，板块的成长性是一大优势，便捷的交通，未来学校的引入及商业的建成，会拥有更为现代化的城市界面，比较适合徐汇同板块置换或郊区换市区的置业需求。但对于打算一步到位的改善购房者，还需多斟酌，毕竟预算700-800万的改善客群，对应购买的99平产品存在低得房率和装标较平的短板。

虽然说8万+/平的价格，在徐汇属于洼地，但对比同级别的地段，其房价和产品力并不完全匹配。据了解，嘉俊庭预计在2026年中交付，而华之门商业体预计在2027-2028年间投入运营，19号线还尚未开建，南部机场联络线TOD仍处于规划阶段，还丝毫没有开工的痕迹。因此，未来新房交付后，在短期内会面临周边生活配套缺失，大开大建的局面。