白染色？有無收賄是關鍵

从政初始，柯文哲首先批判大巨蛋与三创园区开发图利财团，而后步步退让，致使当年的批判仿佛昨日黄花。在京华城弊案「牵线人」应晓薇被收押后，京华城案容积率于柯文哲任内暴增至八四○％，相关历程也被检调调查中。至此，原给予国人期待的白色力量，人设已然分崩离析。

土地开发事涉利益庞杂，因之给予公众宽广的想像空间，常与贪腐连结；但另一方面，良好的城市规画，也是城市进步象征，因之涉及土地开发情事不宜单向批评。长年以来，城市规画多以都市计划法为主要依循，而以「都市定期通盘检讨实施办法」予以滚动式调整。其中的主要工具，在功能分区，与容积率、建蔽率等；近几十年来涉及都市景观思潮之，则有都市设计审议规范，予以特定区域原则性开发样态规范。

土地使用分区为首要之规范与指引，如相近区段被划分为商业区、住宅区抑或工业区其价格就会有颇大差距。一九八七年始，原京华城的位置还是唐荣铁工厂（原属于第三种工业区），威京集团买下后，在同年向台北市都委会陈情要变更土地使用分区。于一九九○年通过内政部都委会的审议，进而于翌年台北市土地使用分区通盘检讨案，将此地变更为「第三种商业区」，京华城案于是成为全台首个从工业区变为商业区的开发案。依台北市分区规则，其建蔽率也从五十五％提高至六十五％，容积率则从三百％增加至五六○％。相对的，市政府个案要求该地回捐卅％作为公共设施（目前则已通案要求回捐四十四％）。

为解决都市既有特定建筑，诸如古迹、历史建筑之保存其原土地所有权人权益，另订定有古迹土地容积移转办法。即被限制之发展权利得以进入市场买卖以弥补原可开发而不得开发之权利损失。原京华城拆除后预定改建为京华广场之开发者，于二○二一年透过容积移转购买取得卅％容积，其容积上限增加至七二八％，至此其程序当完备与合法。而目前给予之容积达八四○％则为此案最大之争议点。对于相关质疑，威京集团指出依据都市计划法第廿四条，另取得廿％的容积奖励，其涉及引据法源为都市更新建筑容积奖励办法，其内有关于绿建筑与智慧建筑等认证之容积奖励等可个别给予最高十％之容积奖励，但上限为廿％，目前的八四○％容积即基于此。

但该办法第十九条另外提及「依前项规定增加之奖励，经各级主管机关审议通过后，实施者应与直辖市、县（市）主管机关签订协议书，纳入都市更新事业计划。协议书应载明增加之建筑容积于扣除更新成本后增加之收益，实施者自愿以现金捐赠当地直辖市、县（市）主管机关设立之都市更新基金，其捐赠比率以四十％为上限，由直辖市、县（市）主管机关视地区特性订定。其目的亦在提供应对给予高容积后可能产生之高强度开发问题。

此案后续当关注的疑义，在其是否符合候选智慧建筑与绿建筑认定，以及其与北市主管机关签订之协议书关于相关捐赠是否符合原立法精神。土地开发涉及利益之庞大难以想像，即便法有所本，政治人物若涉及餽赠与收贿也会让自己身陷泥泞当中。唯待检调进一步厘清相关事证，方能进一步界定公众期待之白色是否漾染他色。