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北京楼市未来半年最热闹的当属海淀，就在昨天绿城摇中海淀区功德寺HD-GDS-001地块，成交价51.75亿元，楼面价约71061元/㎡，溢价率15%。越秀摇中功德寺HD-GDS-002地块，成交价63.825亿元，楼面价71574元/㎡，溢价率15%。销售指导价10.5万元/㎡。

今年六月初海开以79.17亿元拿下的永丰南地块，溢价率仅为1.5%，等了小半年，最近终于有产品的消息流出，案名为“颐海澐颂”。

户型具体的套数为：

95㎡左右的小户型，29套，数量较少；

110㎡左右的三居室，142套；

116㎡左右的三居室，85套；

123㎡左右可三居可四居的户型，176套；

143㎡的大户型，58套；

149㎡的大户型，80套；

154㎡的大户型，32套；

164㎡的大户型，40套；

169㎡的大户型，20套。

感兴趣的小伙伴可以点击（功德寺花落越秀和绿城，永丰南（海开颐海澐颂）最新情况，欢迎进群获取最新情况）

今天给大家说一下永丰北大牛坊的:保利嘉华天珺。项目位于万科翡翠书院边上，该地块早在2016年就曾为万科以100%自持拿下，因为种种原因于去年退还，并在今年7月重新上架，吸引保利+建工、海开、中海3家房企及联合体报名竞拍。

2024年7月25日保利+建工联合体以89.01亿竞得北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132.0162等地块，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米。指导价9万元/平方米

项目总用地面积78759.899平方米，其中0120地块用地面积51178.061平方米，0132地块用地面积27581.838平方米。

两个项目，直线距离不到3公里，90-170㎡面积段基本重合，就是直接竞品。嘉华天珺，89、99平三居，126、131和170平四居。一共1270套。

海开颐海澐颂，面积段90/100/120/140/150/170平。700套左右。

一下供应2000套房。

前面还有中海富华里的部分现房还没卖完，还有位置偏一些的翠湖，特价7万出头的中海西山观复，也还有近300套。这个竞争比往年都要激烈。

就是这个2000多套的集中供应，让海淀买房人，有可能拿到更低的价格。

海开颐海澐颂：紧邻永丰南地铁+建华学校+成熟位置，每一点都硬核，很全能。毫无疑问是位置最好的，缺点是离六里屯不到2公里，家门口的建华学校，也并不是买房就能上。

嘉华天珺：低密度+中关村三小分校+海淀大悦城+故宫北院+湿地公园。

缺点是没地铁，只有地铁预期。

产品上基本确定，石材外立面，带会所、有泳池，高品质精装的社区。

比之前永丰北的新盘要高端。

嘉华天珺，楼面价才5.6万。肯定卖不到9万，还有不小的下探空间。

虽然地价之外，开发商还有很多成本。但是保利是比较在意回款的开发商，它想要走量，那价格就得让更大的利才行。个人估计嘉华天珺开盘价应该会在8万左右，甚至7开头。毕竟二手房都降了20%-30%，难道新房就不应该降吗？降价并不是说这个板块不行，因为市场原因都在降价。

根据保利以往的定价策略，不同的户型、楼层，都有可能拉开很大的价差。

目测东地块以90-140㎡户型为主，价格会低一些；西地块大户型，价格会高。

反观颐海澐颂，因为有自持的商业配建，也导致成本增加，所以永丰南的降价幅度不会太大。

项目信息

保利嘉华天珺位于海淀永丰北的大牛坊板块，项目分为东、西两地块。

楼栋朝向为东南30度，非正南正北。

分成东、西两地块：

东地块容积率2.0，一共15栋住宅，总高6-15层，有下沉庭院。

西地块，容积率1.7，一共9栋楼，总高8-11层。

项目分为东西两个地块，共24栋楼，1276户，有6个户型，面积段分别为89、99、116㎡三居，126、131、170㎡四居。

预计本月开放售楼处样板间，展示99、135、170三个样板间。

开 发 商：保利发展控股、北京建工集团

占地面积：东西两个地块总占地约7.9万方

容 积 率：西地块约为1.7 东地块约为2.0

绿 地 率：约30%

产品类型：平层/洋房

产权年限：70年

控制高度：36米

楼栋总数：24栋楼

总户数：1276户

户型面积段：89㎡-99㎡-116㎡-126㎡-131㎡-170㎡三居四居

得房率：126得房率80%，其他82%-86%

车位配比：1:1.2，共计1567，人防384，产权1183，

物业：保利物业

外立面材质：背漆玻璃+石材+铝板

最近这两年的幸福里润园、汇德里、富华里、栖海云颂，售价在8.2-8.5万。

嘉华天珺的指导价，是9万/平，提高了至少5千。但它的容积率却没有降低，1.7-2.0。

而就在他东边的幸福里润园，栖海云颂，汇德里和富华里，容积率却更低，只有1.5。

嘉华天珺只能在产品上找补，所以保利拿出了自己的天字系产品线。

在产品上配备了下沉会所，泳池健身房是标配。外立面也给到了石材，精装修也有升级。

而且在价格上，我觉得保利也不会按照指导价来卖，开盘打折，单价8万多，综合一比的话，比富华里那几个楼盘还是要合适很多的。

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