北京写字楼市场持续承压 零售地产租金趋稳

本报记者 王登海 北京报道

今年第三季度，北京写字楼市场持续承压。

根据仲量联行日前发布的报告，今年第三季度，北京写字楼市场空置压力未见明显缓解，全市甲级办公楼租金继续下调，环比及同比分别下降3.1%及14.3%，市场成交主要由降本驱动的搬迁需求主导，部分项目以价换量成效明显。

与此同时，北京零售地产市场尽管供应仍处于高位，但空置压力有限，不过租金增幅放缓，趋于稳定。

“近期央行的‘一揽子’新政策发布，其力度显著超越了市场先前预期。随着新政落地，货币政策的宽松环境正逐渐筑底，将有效缓解市场流动性压力，并将进一步提振北京乃至全国商业地产市场的信心。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示。

写字楼租金下调

自2022年以来，北京写字楼市场便进入下行周期，租金水平呈下降趋势，空置率则不断提升。

仲量联行的报告显示，2023年第三季度，北京写字楼市场继续承压。

“企业缩租、到期退租甚至租约期内退租现象频现，部分子市场面临更大去化压力。但得益于自用型需求的支撑，整体空置率环比微降0.2个百分点至11.9%。”仲量联行的报告显示，当下企业对租金折扣高度敏感，迫使部分业主提供前所未有的折扣力度以促成交易，导致项目间博弈加剧，整体租金进一步走低。

相关数据显示，今年第三季度，北京全市甲级办公楼租金继续下调，环比及同比分别下降3.1%及14.3%。

“在成本控制策略下，企业对新设与扩张持审慎态度，租赁市场需求增量不足。甲级办公楼市场需求主要来自科技互联网、能源和专业服务业。科技互联网需求持续回稳，头部企业加码人工智能赛道，贡献了较大面积的租赁成交。国央企领衔的能源类企业表现亮眼，非续租成交面积占比达20%。此外，专业服务业需求韧性显现，教培行业政策利好推动了教育企业市场活跃度回升。”仲量联行认为，第三季度，北京写字楼市场成交主要由降本驱动的搬迁需求主导，部分项目以价换量成效明显。

同时报告还指出，空置压力未见明显缓解，部分子市场仍然面临一定去化压力。

“当前的低租金窗口期为追求质价比的企业提供了降本搬迁升级至更高品质办公空间的机会。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示，“现有租户流失叠加新增需求疲软，累积的去化压力或将驱使业主加大降租力度，并提供更加灵活的商务条款和增值服务，以探寻定价策略的均衡点。预计2024年全年北京甲级办公楼租金将下调13.6%。”

零售地产趋稳

与写字楼市场相比，北京零售地产市场尽管供应仍处于高位，但空置压力有限，不过租金增幅放缓，趋于稳定。

值得一提的是，今年上半年，北京零售地产市场一直比较活跃，市场租金也曾连续上涨，特别是餐饮、女装等零售品牌在北京积极扩张，为零售地产市场注入了新动能。

不过，仲量联行最新的报告显示，今年第三季度，北京零售地产市场的租金增幅有所放缓。

“以餐饮为代表的零售商利润放缓后，与业主之间的租金预期差异开始显现，前者寻求降低租金以提升利润，而后者则希望持续提租以达成收入目标。因此，大多数项目的租金已趋于平稳。”仲量联行的报告显示，今年第三季度，北京零售地产租金增幅放缓，趋于稳定，仅有少数进入稳定期的新项目仍有上涨空间。市区市场租金环比上调0.2%，而郊区则为0.4%。

此外，报告还指出，需求复苏趋缓，但新开店的势头未受影响。餐饮零售商面临成本上升和竞争加剧，导致利润下降，未来的扩张需求略有减少。然而，2024年上半年签约的餐饮、时尚和生活方式新店在第三季度依然持续开业，有效去化了空置面积，以新项目尤为明显。因此，市区市场的净吸纳量达到了86471平方米，保持在健康水平。

在供应方面，仲量联行的数据显示，今年第三季度，北京零售地产新增供应22万平方米。得益于预租期的活跃需求，平均开业率达到了70%。增量面积的有效去化助力全市空置水平持稳，市区空置率仅上升0.3个百分点，达到4.8%；而郊区空置率则下降0.2个百分点，录得7.6%。

“2024年全年北京零售地产新增供应预计为163万平方米，将达到历史峰值。但供需格局仍保持平衡，因为成熟开发商提前三个季度启动预租，上半年的强劲预租成果确保了可观的开业率。然而，需求复苏的斜率放缓，以及存量项目租赁双方预期稍有失衡，将导致租金涨幅放缓，市区市场2024年全年同比涨幅预计为2.5%，核心市场为2.0%。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

（编辑：王金龙 审核：童海华 校对：颜京宁）