北京商业地产市场分化:写字楼租金承压,零售市场租金接连攀升

本报记者 王登海 北京报道

在经济复苏和市场需求的双重影响下,北京商业地产市场租金正在经历一场深刻的调整。写字楼市场租金持续承压,业主们不得不采取更为激进的措施来吸引和保留租户。与此同时,零售市场却呈现出截然不同的景象,租金连续上涨,显示出市场的复苏和活力。

“2024年以来,北京经济延续恢复态势,政策的持续发力逐步显现效果。企业整体的办公需求释放较缓,但租金持续调整预计将在下半年对市场活跃度的提升产生积极影响;北京零售市场保持稳健复苏,为头部项目带来业态调改契机。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示。

《中国经营报》记者关注到,自2022年以来,北京写字楼市场便步入了需求瓶颈与租金下行并存的周期,业主提供的续租优惠力度逐步增大,而零售地产市场展现出更加活跃的态势,市场租金连续四个季度实现上涨。

写字楼租金继续下调

北京写字楼市场正处在持续下行通道中。

“在需求不足的市场环境下,业主在继续下调租金以吸引新租需求的同时,于续租方面也开始提供租金优惠以维持租户稳定性。”仲量联行的报告指出,北京写字楼市场的需求疲软使得大部分业主持续给出激进的续租条款,续租租金与新租租金之间的价差进一步缩小。

事实上,自2022年以来,北京写字楼市场便步入了一个需求瓶颈与租金下行并存的周期。今年以来,北京写字楼市场继续承压。

根据仲量联行的数据,截至6月底,全市甲级办公楼市场空置率小幅上升至12.1%,平均租金持续震荡下行。在租金方面,全市甲级办公楼市场平均租金环比下降3.3%,同比下降12.7%。

“需求复苏或需更长时间,全市租金调整期预计将在2024年持续。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示。

“2024年将有大量租约到期,或可为市场带来新的需求机遇,同时,在经济复苏基础上,有待进一步夯实市场环境。另外,企业在作出重大搬迁决策时亦更加谨慎,租约到期后原地续租比例预计会在2024年明显升高。”张斯亮认为,需求持续承压下,业主预计将提供更可观的租金折扣以吸引和保留租户,全市租金将在2024年进一步下探。

零售市场活跃

与写字楼市场相比,北京零售地产市场展现出更加活跃的态势,市场租金连续四个季度实现上涨。

仲量联行的报告显示,新租主力集中在餐饮、女装和生活方式业态。其中,价格实惠并能产生高频消费的零售品牌积极在北京扩张,为头部商场的业态调整注入新动能。

不仅如此,旺盛的需求同样惠及郊区市场中近期开业的新项目,帮助其顺利去化前期空置面积。第二季度郊区市场净吸纳量达24.93万平方米,而2024上半年郊区市场的净吸纳量已接近2023全年水平。

需求稳健复苏下,供应波峰仅对市场造成短期影响,供需格局保持平衡。数据显示,二季度北京零售地产市场共有三个新项目开业,总面积达38.5万平方米,创下近年单季度供应量新高。体量较大的新项目未实现满租开业,导致郊区空置率短期承压,上升1.4个百分点至7.8%。

数据还显示,截至二季度,北京零售地产市场市区租金环比上涨0.9%,郊区租金环比上调1.8%。但是,即便全市租金已连涨四个季度,相较于疫情前的租金水平,仍有15%左右的缺口,处于低位复苏阶段。

“时尚和餐饮等多个领域的头部品牌宣布了2024年扩张计划,提升了市场对租赁需求的信心,这部分旺盛需求将助力去化郊区市场93万平方米的未来供应。因此,到2024年年底,郊区空置率预计仅同比上升0.2个百分点,保持在健康合理区间。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

(编辑:王金龙 审核:童海华 校对:张国刚)