北京写字楼租金下降趋势不改

“北京甲级办公楼租金继续下调，今年第三季度环比下降3.1%，同比去年同期下降了14.3%。近一年的租金降幅和疫情三年的累计降幅相当。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示，今年第四季度，办公楼的租金下降趋势还会继续维持一段时间。

当下企业降本增效需求显著，对租金折扣高度敏感，迫使部分业主提供前所未有的折扣力度以促成交易，导致项目间博弈加剧，整体租金进一步走低。

“为了吸引企业入驻和留住既有客户，某个办公楼项目甚至为入驻企业提供每位员工每天10元的餐饮消费券。”张斯亮透露，今年第三季度北京甲级办公楼市场无新增供应，整体空置率为11.9%，环比微降了0.2个百分点，出现了企稳迹象，但企业缩租、到期退租甚至租约期内退租现象依旧存续，部分子市场面临仍然面临一定去化压力，租户方的话语权在不断上升。

北京甲级办公楼市场需求主要来自科技互联网、能源和专业服务业。科技互联网需求持续回稳，头部企业加码人工智能赛道，贡献了较大面积的租赁成交。国央企领衔的能源类企业表现亮眼，非续租成交面积占比达20%。此外，专业服务业需求韧性显现，教培行业政策利好推动了教育企业市场活跃度回升。

据仲量联行统计，三季度甲级办公楼市场整体净吸纳量回正，录得24694平方米，主要得益于中关村子市场自用型需求的支撑。预计年末市场将有12万平方米的供应放量，2024年全年北京甲级办公楼租金将下调13.6%。

在零售商业地产方面，需求复苏趋缓，但新开店的势头未受影响。餐饮零售商面临成本上升和竞争加剧，导致利润下降，未来的扩张需求略有减少。然而，2024年上半年签约的餐饮、时尚和生活方式新店在第三季度依然持续开业，有效去化了空置面积，以新项目尤为明显。因此，市区市场的净吸纳量达到了86471平方米，保持在健康水平。 三季度四个新项目入市，为市场带来新增供应22万平方米。得益于预租期的活跃需求，平均开业率达到了70%。增量面积的有效去化助力全市空置水平持稳，市区空置率仅上升0.3个百分点，达到4.8%；而郊区空置率则下降0.2个百分点，录得7.6%。

“2024年全年北京零售地产新增供应预计为163万平方米，将达到历史峰值。但供需格局仍保持平衡，因为成熟开发商提前三个季度启动预租，上半年的强劲预租成果确保了可观的开业率。然而，需求复苏的斜率放缓，以及存量项目租赁双方预期稍有失衡，将导致租金涨幅放缓，市区市场2024全年同比涨幅预计为2.5%，核心市场为2.0%。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。