本周利好：存量利率下调有戏，认房不认贷有戏

今天中午，新华社消息称，住建部、央行和金融监管总局联合推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施：

“卖一买一”人群，只要售出名下房产，即使有过贷款记录，也可以认定为首套房享受二成/三成首付；

另一方面，部分在其他城市有过购房贷款记录的人群，只要在当地无房，也可以认定为首套，享受二成/三成首付。

此项政策作为政策工具，已纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

这项呼声已久的政策终于拿出来的另一个原因，也因为房贷利率的普调，短期内已经到了极限，市场急需新的工具。

在8月15日央行下调MLF利率15个基点的时候，几乎所有人都认为，当月的LPR也会随之下调。

一方面是因为，贷款市场报价利率（LPR）是参考MLF利率定价的。MLF降了，LPR大概率也会随之下调。

另一方面是，之前一直都是这样操作的——6月15日，MLF下调10个基点。同月，1年期LPR下调10个基点；5年期以上LPR下调10个基点。

10天前，坊间普遍猜测，本月1年期LPR报价有可能下调10个基点，5年期以上LPR报价或调降15-20个基点。

但，最终揭晓的结果，却是仅1年期下降了10个基点，5年期以上利率并未下降。

这也是2016年3月以来的首次非对称降息。

打破了许多地产人的心理预期。

只能说，楼市是国内经济的重要组成，但打开格局，中国经济要顾及的，远不止楼市。

在国内下调MLF利率的同一天，在岸、离岸人民币对美元汇率双双走低。

直接反应是，美国国债收益率快速攀升走高。

加上自去年3月以来，美联储已经陆续11次加息——目前，联邦基金利率目标区间已上调至5.25%至5.5%的水平，达到自2001年以来的最高水平。

境内外人民币和美元存款及货币市场基金收益的拉大，使得企业和个人在境内和境外都倾向于持有美元。

中信证券曾指出，利率下调可能导致中美利差倒挂程度加深，进而引发部分外资流出，增加人民币贬值压力。不过，如果降息等政策能推动经济企稳，则汇率自然会企稳回升。

但MLF下调当天人民币汇率直接跌至年内新低，让上层部门对后续要不要继续降息，摁下暂停键。

毕竟，再继续降息，加大市场资金流动性，那么短期内，汇率将进一步贬值、资本外流是确定项。而经济能不能快速复苏，则是不确定项。

眼下，人民币已经承压一段时日，更需要用确定性去对抗不确定性。

利息的调整，也直接影响了银行的收支。

“稳地产”还是“稳银行”，这是当前政策的一道选择题。地产是稳经济、稳信心的抓手，银行则是防风险的重要保障。

根据央行最新数据显示，二季度银行净息差为1.74%（净息差=银行全部利息收入-银行全部利息支出），继续处于有历史记录以来的最低点。

而自2020年至今，商业银行的净息差总体下跌了46个基点，已经连续两个季度低于1.8%的“警戒线”。

按照一些主流券商研究机构的估算，房贷按揭利率每调降10BP，对全行业相关的净息差的影响大概是0.9至1BP。

中信银行副行长谢志斌做过具体的推演——中信银行现有按揭贷款规模约9500亿元，其中存量利率高于新发生利率的占到6000亿元。这些按揭每降低10BP，将会影响到该行贷款收益约6亿元。

如果是大型银行，则影响的收益规模更大。

央行认为，商业银行维持合理的利润水平，对于支持实体经济具有重要作用。包括化解地方债风险。

此番利率调整后，MLF-LPR利差及LPR期限利差重新走阔。

出于更大范围内的维稳考量，也制约了5年期以上LPR报价的下行。

由于居民贷款，是银行主要利润来源，银行净息差较低，也会掣肘存量房贷利率下调。

东吴证券数据显示，目前多数城市的存量-新增房贷利差仍高达60-100bp。

5年期以上LPR报价维持不变，或是在为存量房贷利率调降让出空间。

更有乐观的机构甚至认为，这意味着存量贷款利率下调即将落地。

事实上，在首套房贷利率政策动态调整机制影响下，各地因城施策，不少城市新发放的个人首套房贷利率，已明显低于5年期LPR报价基准利率。

且东吴证券研究所宏观首席分析师陶川分析认为，二季度以来的提前还款与潜在的经营贷置换，均显示：长端LPR利率进一步下调带来的，可能是更多的低息贷款置换，而非地产需求端的直接刺激。

即，居民更在意的是如何减少利息支出，而不是再给自己加杠杆了。

5年期LPR利率降不降，对楼市的影响早已没有预想的那么大了。