比修地铁更难的事情，可能是卖房
11月25日深圳第四轮土拍，熟悉的身影又出现了。
深圳地铁斥资39.6亿元，以最快速度拿下全场体量最大的地块。
早在一个月前的深圳第三轮土拍，深圳地铁已经花了60余亿元，包揽货架上近一半的货量。
这边厢激情扫货之时，那边厢正在苦寻卖房之道。
南宁新房量价齐下滑四个月后，南宁轨道地产想出了“独一无二”的优惠大礼包：凡在年内成交旗下任一住宅项目的客户，可享受免费坐地铁10年的福利。
楼市行情不好，还要通过房地产反哺自己的主业，作为国企的南宁地铁也低下头颅，玩起花样营销。
多数网友们对年卡优惠不太买账：噱头到位了，诚意还不够足。
南宁地铁单程票价最高7元，每天往返两趟14元，假如一个人整年都坐地铁出行，10年能省5.1万元左右。
部分楼盘表示，一家最多三口人使用该优惠，10年能省15万元左右。
前述条件均成立的情况下，以南轨旗下 1.5万/平的最贵楼盘来算，买下100平的房子，折扣分别是个人97折和家庭88折。
看起来，家庭人口多的要划算些，可如今节假日楼盘促销，也能达到这个优惠程度。
网友们这回学精了，“不就是‘小麦大蒜’的营销噱头，现在又复刻到了公共交通上吗？”
在业内看来，这场营销背后的直接原因，主要有二。
一是现在进入了年末阶段，这是房企关键的促销节点。
二是从市场行情来看，南宁今年楼市一直走弱，新房销售连续4个月下滑，10月新房库存达到了24.3个月。
去化压力下， 当地各家开发商都打起了价格战。
由于轨道地产的国企属性，不能低于备案价销售，也不能大量给予“返现”，借地铁年卡送优惠，既有机会刺激成交，又显得低调。
再看南宁轨道地产的营销文案，上面还写道：“每一份收入都要反哺轨道建设。”
这也是多数城市地铁公司地产业务的重心。
众所周知，地铁公司单靠卖地铁票远不能赚钱，甚至是亏本买卖。城市轨交建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资，运营则主要靠财政补贴。
地铁公司虽然背靠大山，但总不能坐吃山空，于是积极开拓“副业”。
早年香港地铁“地铁+物业”的模式传入大陆，地铁公司沿线拿地开发，物业享受地铁带来的溢价，还能挖掘商业价值（TOD），超额的利润都归于地铁公司。
深圳、武汉、南宁等城市都学了一二。
深圳地铁是押宝房地产的典型，一手独立操盘TOD，另一手握着万科的股权，双重输血管道下，一跃成为全国最赚钱的地铁公司。
地铁线路并不多的南宁地铁，营收常年位列全国地铁公司前十阵营，房地产功不可没。
2021年年报数据显示，南宁轨道交通营业收入为33.66亿元，商品房和物业服务收入占总收入71%。
但疫情以来，由于中断运营、原材料上涨等情况影响，全国地铁经营成本都在上升。
《城市进化论》调研数据表明， 尤其在南宁、宁波、兰州等地，上半年地铁的经营成本/营业收入比例超过100%，利润空间进一步被压缩。
加上各地财政紧缩，地铁公司本身获得的补贴有可能变少。
搞房地产的儿子，此时更需要好好卖房，撑起全家的门面。
上海金融与法律研究院研究员刘远举在撰文也提到，地铁+地产模式并非万能灵药，尤其在二三线城市的收益和发展潜力仍待观察。
“一个大城市，即便不用轨道地产模式，只要事先明确规划，政府财政仍然可以从地价上涨中受益，然后通过补贴形式支持地铁发展。”
以往，地铁公司们多数在自家圈子里秀肌肉。而这一年来，地铁公司们在地产行业迎来高光时刻。
最突出的战绩是在土拍市场上“扫货”。
据中指研究院统计，今年前9个月权益拿地金额TOP100的企业中，有8家地铁公司上榜，拿地总金额为585亿元，再创新高。
而早在2020年，仅有深圳地铁一家公司上榜。
一方面，土地市场持续冷清，地方政府希望让地铁公司这类国企去托底这项业务，才能保住自家财政。
地块和出让条件像是为地铁公司量身定做，一般都是地铁上盖项目，并要求买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验，或需签订地铁工程保护等建设管理协议。
另一方面，政府不断调整土地出让规则，民企竞争减少，对地铁公司而言也有利好。
观察全国多地的土拍发现，地铁公司基本上都以底价拿下土地，这意味着后续的利润空间在变大，有机会改善自身的现金流。
业内人士认为，地铁公司自身也有优势，一是对TOD项目整体开发处理更有经验。
“地铁上盖物业或综合体，在开发建设过程中有着极高的难度。不仅要考虑与地铁的有效衔接且兼顾地铁运营安全，还需要在地上物业在设计和交付使用后考虑减震和降噪。”这些都需要地铁公司协调解决。
另在资金方面，多数TOD项目涉及资金庞大，开发周期长，现在国资背景的开发商更具有这样的资金周转实力。
但单从造房子、卖房子这件事来谈，主流房企可能更专业。
部分地铁公司拿地后，看上了主流房企的操盘运营优势，便拉来房企组队开发楼盘。例如，广州地铁这一两年主要就是走联合开发模式，拿地后引入越秀、新世界、珠江实业等老牌开发商操刀运营项目。
某西北城市的地铁公司表示，目前公司还是一级开发为主，二级开发为辅，小股份合作参与开发，由合作开发企业操盘，“一是想借此积累开发经验、二是希望通过主流房企的品牌关注度，扩大自身市场名声。”