日本央行：美国商业地产是比中国房地产更大的未爆弹

日本央行的《金融系统报告》指出，全球如果还有比中国房地产泡沫破灭更大的炸弹，那就是美国的商业地产。（图／Shutterstock)

由于多家房地产巨头陆续爆雷，并引发金融紧缩的连锁性效应，目前全球都关注中国房地产可能引发金融海啸。但是日本银行（日本央行）在近日发布的《金融系统报告》中指出，全球如果还有比中国房地产泡沫破灭更大的炸弹，那就是美国的商业地产。

《日经中文网》指出，日本央行在10月的《金融系统报告》中很不经意但却又十分明确地指出美国商业地产比中国房地产更严重的危机。报告说，从商业地产的实际价格涨幅来看，与10年前相比，日本上涨20%，美国的涨幅则达到50%，在已开发国家中遥遥领先。

但是「过犹不及」，自2022年初开始，美国商业地产的价格转为下跌。到目前为止只是小幅调整，但今后会怎样呢？日本银行认为，「调整空间有可能不小」。

简言之，美国的商业地产具有相当大的下跌空间。美国联邦储备委员会（FRB）在5月发布的《金融稳定报告》中暗示，考虑到不良项目，实际价格会比表面上的数字还要低。

报导说，这对美国金融系统和实体经济的影响应该是相当大的。原因在于从2010年到2023年，美国面向商业地产的贷款余额膨胀至约2倍。同期日本同类贷款只增长了30%左右，可以看出美国是多么迅速地扩大了融资规模。

而美国商业地产放贷的主角是中小银行，目前市场的环境完全改变，美国的基准利率提高到了5.5%。而且在2023年3月以后，矽谷银行等相继破产，中小银行对存款的流出感到焦虑。而做为借款方的办公楼，其空置率也接近20%，严重情况甚至超过了国际金融危机期间的2011年。而每次更新租赁合同，空置率都会再次上升。

这样一来，面向商业地产的贷款标准收紧到2008年雷曼危机前的水平。随着商业地产贷款的再融资（借新还旧）变得越来越困难，2023年和2024年将分别有逾5000亿美元贷款迎来偿还期。日本银行表示，「消化大量再融资并不容易」，而如果不能再融资，情况会如何呢？

报告认为，「由于无法再融资的房产将在市场上出售，因此市场价格的调整压力很可能扩大」，届时市场将是一片哀嚎之声。美国的商业地产规模接近3000兆日元（约合台币617兆元），达到名义国内生产总值（GDP）的9成。如果这个根基出现动摇，谁还能揶揄中国房地产危机呢？

此外，房地产泡沫破裂将明显拉低美国经济，但由于在国际上分散投资的美国房地产基金逆转，全球的商业地产都有可能面临抛售的连锁效应。截至2023年8月底，全世界的房地产投资信托（REIT）为221兆日元（约台币45.5兆元）。美国占据近7成，日本以不到1成排在第2位。现在日本银行就像担心定时炸弹一样，担忧发生类似雷曼危机的冲击。