《国际产业》房地产后市 中国vs.越南孰胜出？

最早投入越南，且是当地最大的外资资产管理公司Dragon Capital表示，房地产类股是胡志明市证交所内9月表现最差的族群，因为月线大跌近16%。越南房地产类股这两年很高低波动很大，去年甚至还延烧至公司债上面。

路透社表示，越南第2大开发商No Va Land是上市营建股当中，问题最大的公司。在未能按时偿还国内外公司债的利息后，曾经让部分外资债权人相当不满，股价一年竟能暴跌8成以上。

越南最大集团Vingroup旗下的Vinhomes，目前是挂牌开发商中规模最大的。27日时，Vinhomes股价一度大跌6.2%，摔至3月以来最低。之前，这家越南开发商为了负债再融资（refinance obligation），曾发行新一轮的可转换公司债。

信评业者穆迪有股份，也是越南信评公司的VISRating统计，其它最近违约的非上市公司，像是越南南部主要开发商Hung Thinh，以及董事长去年在政府反贪腐行动中被逮捕的Van Thinh Phat。

另家越南开发商Sun Group在渡假胜地富国岛南部的建案地中海小镇（Mediterranean Town），目前是个建筑物空空如也，内部尚未完工的烂尾楼。还有一家房地产业者Sunshine，在河内兴建的亮丽高大塔楼，也只有骨架造好而已。

路透社计算，这些越南开发业者的财务压力愈背愈大，2023年加上2024年，一共将有60亿美元的不动产公司债陆续要到期。这些债务像滚雪球一般，几乎是2022年的3倍之多。

9月时，亚洲开发银行（ADB）曾示警，有问题的债券金额仅占越南银行业者信贷总数的一小部分，但公司债和房地产市场不正常的财务情况，可能会对银行业产生外溢风险。

标普全球（S&P Global）评估，这边指的外溢风险有限，不容易会大规模扩散出去。不过，越南的主要消费行业成长可能趋缓，还有跟不动产相关的产业也会受到冲击，例如营建业等。

标普全球估算，越南银行业者对当地房地产的曝险比重，约占放贷总数的25%，主要是借由贷款方式，但由于越南就业市场强劲，故就算抵押也不会被当作有风险。至于公司债金额仅占银行放款的3%，其中大概三分之一到一半左右是跟当地房地产有关。

VISRating则是使用2022年的数据，对越南房地产曝险规模最大的银行是，东南亚银行（Southeast Asia Bank）、海事银行（Maritime Bank）、亚洲商业银行（Asia Commercial Bank）、越南繁华银行（VP Bank）以及西贡商银（Sacombank）。只有VP Bank是大型金融机构，其余都属于中小型的。

外界关心，越南会不会复制中国大陆房地产的模式。路透社认为，下错药的政府政策，以及房地产开发商债台高筑是两国的共同点。但越南的情况跟中国大陆比起来还是有些不同。

标普全球表示，中越相互比较，会对越南长线发展较为乐观，因为越南人口年轻化，还有中产阶级人数一直都在成长，故当地房地产需求畅旺。还有，越南供过于求，以及买卖投机状况没有像中国大陆那么严重，且房地产对经济成长的贡献度也比较小。