不到两成低首付、房贷利率下不封底……史无前例政策利好，未来楼市怎么走？

中国楼市迎来历史转折点，也将迎来“最宽松时代”。

5月17日，央行等部门发布通知，首套房首付比例最低15%，二套最低25%，同时下调公积金贷款利率，且取消全国住房贷款利率政策下限，由各地自主确定。

这意味着，继取消限购之后，低首付时代开启，房贷利率步入“下不封底”模式。

同日，“全国切实做好保交房工作视频会议”还提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

红星资本局在采访中了解到，今日各项楼市政策齐发，不管是力度还是影响，都是史无前例的。有专家指出，央行进一步释放重磅楼市利好政策，为房地产打了一剂强心针，房地产复苏将增强国内消费、投资复苏动能，提振市场对经济复苏预期。

红星资本局注意到，受政策影响，相关板块、个股反弹上涨，房地产服务、房地产开发板块领涨两市，并掀起涨停潮。同花顺房地产服务板块指数涨超8%，房地产开发板块指数涨超4%。

首付比例下调至15%

央行通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

“这是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。”易居研究院研究总监严跃进告诉红星资本局，过去全国购房首付比例最低为20%，但是关于继续降低，一直有反对或不同意见。此次房贷首付比例历史性地做了下调，即降低至15%。

严跃进认为，该政策的重磅程度，已远远超过此前的认房不认贷、限购放松等以及其他城市的政策，可以理解为历史上最宽松的一条政策。“其对于房贷方面的拉动、对于刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。该政策对于房地产市场和地产股等会产生非常重量级的积极影响。”

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉红星资本局，政策支持力度超预期彰显央行稳楼市决心。“这些政策进一步降低了居民购房门槛与成本，将有助于提振楼市复苏信心，带动刚需与改善型需求逐步释放。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉红星资本局，下调房贷利率降首付对市场的影响，主要为房地产市场的需求增加，同时房地产市场的竞争加剧。“开发商之间的竞争将更加激烈，可能导致价格战等市场变动。”

对于开发商而言，下调房贷利率降首付，可以减轻资金压力。“随着市场的竞争加剧，开发商需要不断提高自身的竞争力，包括提高产品质量、优化营销策略、降低成本等。同时，开发商也需要注意防范市场风险，确保项目的盈利能力和可持续发展。”

公积金贷款利率下调至2.85%

央行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

红星资本局注意到，此前公积金贷款利率为3.1%。

“公积金的利率下调是必然的。”严跃进指出，此前行业内已经做过讨论，尤其是商业银行贷款持续降息的情况下，很多地方房贷利率到了3.45%的水平，和公积金贷款的利差已经不大了。

公积金贷款利率下调和房贷首付比例的下调，两项政策形成了“双重磅”。可以预见的是，此次政策对于后续各地公积金贷款的申请、购房成本的降低以及支持住房消费提振具有积极作用。尤其是叠加房贷首付政策，对于后续购房者积极入市会产生实质性影响。

周茂华认为，央行出台政策，主要是我国房地产市场供需关系已经发生新变化，加上近期数据显示房地产复苏进度不够理想，央行协同其他部门加大稳楼市政策力度。“购房成本与门槛调降措施，需要与其他稳楼市政策措施进行配合，以提升稳楼市政策效果。”

严跃进预测，后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式会形成，全力助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏。

取消房贷利率政策下限

央行通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

同时央行强调，央行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

周茂华指出，金融机构在区域房贷利率调整方面具有更高自主性与灵活性。但总的原则坚持房住不炒，依据各地房地产市场供需情况，因城施策精准调控，满足刚需与改善型需求，促进房地产平稳健康发展。

周茂华认为，取消首套与二套住房商贷利率政策下限并不意味着金融机构放松风控，主要是顺应房地产供需变化与各地房地产市场差异，鼓励各区域银行金融机构，根据区域房地产市场供需情况，机构自身经营状况、客户风险管理，为房贷进行精准、合理定价，促进区域房地产市场加快恢复平衡。

“对于购房的房贷或按揭贷款，过去是有一个最低利率要求的，但现在这个利率下限取消了。通俗来说，过去有些城市最低利率为3.5%，但按现在政策，即便是定价低于3%都可以银行自己来决定。”严跃进表示，这也是房贷利率市场化的重要体现。

此次与过去最明显的区别是，过去是城市自己根据房价指数和一城一策的导向做的差别化政策，现在是全国统一布局。对于全国房贷利率的持续下调、降低购房成本、明确市场预期、激活市场活力等都有积极的作用。

“以购代建”去库存

同日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰指出，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

“收购部分商品房用作保障性住房”是此次政策最核心的要点，相当于“以购代建”。

严跃进认为，此类模式响应了此前中央“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，其将库存房源的收购消化、保障房的新建工作进行了结合，符合市场规律，也具有非常好的导向。

值得注意的是，此次政策对于高库存的城市是一个利好。此类利好在于，高库存的城市，可以利用该政策，持续推进“以购代建”工作，有助于库存房源的消化，也有助于房企销售数据改善和资金状况改善。

对于国资收购存量房，柏文喜告诉红星资本局，尽管收购价格可能低于开发企业的成本价，但这种做法有利于消化市场上去化最为困难的存货，同时盘活开发企业的资产负债表。长期来看，开发企业信心恢复后，土地出让金的流入也会缓解地方的债务和资金压力。这表明，通过市场机制和政策支持，可以逐步解决资金来源问题。

红星新闻记者 王田

编辑 余冬梅