不动产开发信托 创造多赢共好模式

安信建经总经理张峰荣。（信义房屋提供）

「不动产开发信托」日渐受到重视，也日渐普及，例如「预售屋履约保证」的五种机制之中，不动产开发信托对于购屋族、开发商，甚至是金融市场等三方都有好处，因此也成为最常见的预售屋履保方式之一。

不动产开发信托是以开发为主要宗旨的信托类型，在不动产交易中，最常用于预售屋履约保证。内政部规定，2011年5月1日起，预售屋建案都必须使用「履约保证机制」，官方所提供的方式有五种，包括「价金返还之保证」、「价金信托」、「同业连带担保」、「公会连带保证」、「不动产开发信托」，其中，「价金信托」及「不动产开发信托」这二种方式最为常见。

对消费者而言，不动产开发信托之优点有三。第一，建商、银行、建经公司三方签订信托契约，建商将兴建资金、承购户缴纳的购屋价金、土地与建物全都交付信托，银行负责管理信托专户，建经公司负责监督建案工程进度，工程达到契约约定进度才会通知银行拨款给建商，避免承购户血汗钱遭建商卷走。

第二，若信托契约约定承诺续建，或者事先无约定而建商倒闭，但受托机构与建经公司评估可以续建，建经公司、受托机构与原建商、营造商、融资银行等其他关系人就会进入协调程序，重新找寻后续专业续建者接手并完成续建，房子将不至于沦为烂尾楼。

第三，专款专用，减少建商无端挪用资金的风险。对开发商来说，不动产开发信托也有好处。首先，若是土地产权为多人持有，信托后移转给受托人即可把产权统一化，避免开发过程中地主意见不合、或因纠纷造成开发中断，大大提升开发成功的机率；再者，如果地主或建商欠债，债权人对地主、建商追索债务，但因其土地与建物均已信托，不会遭到债权人追索，整件开发案仍可持续进行；最后，与建经公司合作的金融机构众多，比如和「安信建经」合作的金融机构达二、三十家，建经公司可利用金融专业与合作伙伴，为建商取得更好的融资条件，节省资金成本。

至于对金融市场而言，建商倒闭落跑情事减少，有效降低银行逾放比，国银土建融逾放比长期低于0.2％以下，不良债权也变少，放款风险既大幅降低，银行每年稳赚利息，带来更稳定获利。可以说，「不动产开发信托」俨然成为银行业眼中的新蓝海，市场商机勃蓬，产值逐年放大，算是银行、消费者、建商、地主与建经公司「多赢共好」的良好模式。