长租公寓运营商欠租 业主无权让租客退房

南都讯　记者赵青 通讯员陈虹伶 陈捷　8月22日，广东省高级人民法院发布一批不动产租赁合同纠纷典型案例，涉及加价电费的退还、优先承租权“同等条件”的判断、长租公寓运营商与业主之间法律关系的区分标准等多种常见的不动产租赁合同纠纷。

在某实业公司诉某厂房屋租赁合同纠纷案中，法院认为承租人的经营范围应当符合地方政府对产业园区的发展定位，是其具有优先承租权的前提之一，助推了产业结构优化升级，为发展新质生产力“撑腰”“打气”。

在某发展公司诉某市场公司房屋租赁合同纠纷案中，法院判令出租人向承租人退还超过国家电价标准收取的电费，确保国家政令通畅，切实维护企业、群众的合法利益。

在某经济合作社诉黄某土地租赁合同案中，法院判令擅自变更土地用途的承租人恢复原状、交还土地，引导农村土地依法依规使用和流转，护航乡村经济绿色发展。

不动产租赁市场发展关乎国计民生，与人民群众的切身利益息息相关。近年来，广东法院充分发挥司法裁判的规范引领作用，为减少不动产租赁纠纷、保护民生权益、促进市场经济健康发展，提供有力的司法服务和保障。

今年上半年，全省法院新收不动产租赁合同纠纷案件1.79万余件，同比下降11.56%，审结案件1.68万余件，同比上升4.79%。

典型案例

01 长租公寓运营商拖欠租金　房主无权让租客退房重复交租

李某作为案涉房屋的所有权人，与某物业公司签订《房屋租赁管理服务合同》并出具《业主授权书》，由某物业公司为房屋提供租赁管理服务。

某物业公司向徐某出示《业主授权书》后，以公司名义与徐某签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给徐某，徐某依约预付了一定期限的租金。

租赁期限内，因某物业公司拖欠李某租金，李某诉请徐某腾退房屋，并按某物业公司拖欠的租金数额支付租金。

深圳市福田区人民法院一审认为，李某委托某物业公司出租管理其房屋，某物业公司在向徐某披露上述代理关系后，以公司名义与徐某签订房屋租赁合同，该合同直接约束李某和徐某，某物业公司收取租金的行为，对李某发生效力。

徐某在已足额支付租金的租赁期限内，对租赁房屋享有占有使用权。李某无权请求徐某腾退房屋并重复支付租金。

一审判决后，双方当事人均服判息诉。

长租公寓运营商对房屋的控制管理权可能基于业主的委托，也可能基于与业主的租赁合同。

两种不同的法律关系下，各方的权利义务不同:如运营商与业主之间为委托合同关系，且运营商在与承租人订立合同时披露了该代理关系，则运营商与承租人签订的租赁合同直接约束业主与承租人；如运营商与业主之间为租赁合同关系，运营商又将房屋转租给次承租人，则根据合同相对性，转租合同仅约束运营商和次承租人。

本案以运营商是否持有并披露业主签名的授权委托书作为二者的区分标准，确立了委托合同关系的认定规则，对于指引人民群众审慎缔约、理性维权，维护租赁市场秩序，促进租赁住房行业良性发展具有积极意义。

02 超标多收67万余元电费　法院判决出租人退还

承租人某发展公司与出租人某市场公司在租赁合同中约定，商铺水电费按商业用途计价，由某发展公司支付。

合同履行期间，某市场公司按1.35元/度的标准向某发展公司收取电费128万余元，而供电部门根据某发展公司使用分表的电量，按工商业电价标准计得上述期间的应收电费为61万余元。某发展公司起诉请求某市场公司返还多收电费67万余元。

广东省高级人民法院再审认为，出租人按1.35元/度的标准计收电费的行为，违反了我国电力法中“任何单位不得超越电价管理权限制定电价”的强制性规定，该行为无效。出租人虽辩称电费中包含“供电设备的折旧损耗、公共设施用电损耗和物业费”，但未能明确损耗、折旧具体金额并举证，将物业费纳入电费的行为亦有违电力法“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”的强制性规定。综上，出租人应退还高于国家电价标准收取的电费。

电力是人民群众日常生活的必需品，电价关乎国家宏观政策的执行，故电价规定属于效力性强制性规定。

租赁合同中约定高于国家电价标准收取电费的条款，以及合同履行中出租人高于国家电价标准收取电费的行为，均有违电力法的强制性规定，属于无效的民事法律行为。

本案对超过国家电价标准收取电费的行为给予否定性的评价，明确承租人可以请求出租人返还多收电费的裁判规则，对确保国家政令通畅，将电价红利传导至终端用户，让现代化建设成果更多、更公平惠及社会大众具有指导意义。

03 行政征收致租赁合同提前解除　承租人有权请求补偿

陈某承租某公司房屋从事生产经营。在租赁合同履行中，因公共交通建设需要，案涉房屋所在地块被征收导致租赁合同提前解除。

出租人某公司作为被征收人领取了包括停产停业损失在内的补偿款后，与承租人陈某就停产停业损失补偿款的分配无法达成一致意见。陈某遂起诉主张分配停产停业损失补偿款。

广州市荔湾区人民法院一审认为，双方签订的租赁合同仅约定土地使用权补偿款、建(构)筑物补偿款归出租人所有，未就停产停业损失补偿款的分配作出约定。

实践中，因征收而遭受停产停业损失的主体可能同时包括出租人和承租人，故在合同没有排除承租人该项权利的情况下，承租人有权请求分配。

综合考虑剩余租赁期限、租金标准等因素，酌定陈某与某公司按1∶9的比例分配停产停业损失补偿款。一审判决后，双方当事人均服判息诉。

行政征收经营性用房会对租赁双方的正常生产经营活动造成客观阻碍，故应给予一定的经济补偿。在合同未作约定的情况下，蒙受损失的租赁双方均有权请求分配。

本案通过分析可能影响各方损失程度的因素，确立了综合考虑剩余租赁期限、租金标准及经营用途等因素，合理确定分配比例的裁判规则，对保障生产经营者的合法权益、促推城市更新及城中村改造具有积极意义。