出租率破盈亏线 长租公寓生死劫

蛋壳公寓今年上市，因在疫情中的自救模式惹来争议。图为上海「中环‧国际公寓」的楼盘，蛋壳在此签了数十套单位作为常租公寓运营出租。

新冠肺炎疫情令复工延迟，影响一环扣一环，本来就开始行业洗牌的长租公寓，出租率剧跌下资金链开始崩裂。有统计指其目前出租率急速下滑，新签租房率更只有往年同期的2成，面临「背水一战」局面。情急之中，有上市公司公寓为自救打出「烂牌」，诸如一边拒付房东租金，一边却照常不误地收租客租金。疫情当头，长租公寓已经被推向了风口浪尖。

近期很多租客抱团在社交媒体上爆料，称蛋壳公寓在疫情期间，一方面要求房东免租，另一方面却仍在要租户继续交钱，在进行着「两头赚钱的好买卖」。香港《文汇报》记者联系到一位上海房东宋先生，他告诉记者，今年1月，蛋壳公寓并未如约支付下月租金，称因疫情严重要暂停支付。「我本来觉得是租客问题，他来不了上海，所以要求免租。后来和其他房东相互通气才知道，租客该交的房租一分没少」他称。

出租率低80%掀资金危机

蛋壳是今年1月17日才完成上市融资的长租公寓运营商，是2020年第一支在纽交所挂牌的中概股，宋先生称「无法想像蛋壳会做这样的事，它很缺钱吗？」此后因类似爆料不断，蛋壳发声回应，称从未想「两头赚钱」，向房东寻求免租期是协商，但部分员工与房东沟通时确实存在问题，让协商变成了「通知」。不过蛋壳的解释难掩长租公寓当前窘境，因企业延期复工、回城人数减少以及管控疫情等因素，1月以来长租公寓出租率持续走低。

「租赁绝对是受此次疫情影响最大的行业之一，情况不妙，1月中旬出租率还能勉强达到80%，但疫情消息公布之后，1月下旬只有70%多，2月还在跌，虽然具 体统计没出炉，但我只能说实在是跌得有些可怕。」一家大型长租公寓品牌的区域负责人表示，90%出租率通常被视为长租公寓盈利线，80%则是生死线，往年春节淡季一般也可达到8成出租率，现在春节过了还无法回正，更恐怖的是，跌幅并未有止住迹象。

上述公寓的境遇绝非一家，从近期陆续公布数据的几家品牌来看，无一例外都遇到同样问题。优客逸家称，整个行业今年春节期间出租率比往年同期跌去1成，新签租房降至往年同期的15%至20%。贝壳研究院发布数据显示，今年1月，18个重点城市住房租赁成交量下降40.99%，新增房源和客源数量的环比降幅分别达到48.28%和42.64%。贝壳研究院租赁分析师黄卉称，往年春节后一般就属租赁高峰，但疫情大大降低了市场活跃度。

仅少数平台可挨到5月

市场失活、出租率下降、新增供应放缓，导致的直接后果便是资金告急。据蛋壳招股说明书，截至2019年11月30日，蛋壳公寓管理的公寓数量为43万2,690间；2019年前9个月，公寓的平均月租金为2,155元（人民币，下同）。如粗略估算空置带来的损失可以发现，只要达到20%的空置率，蛋壳每月就要损失约1.9亿元租金。

运营亏损加上疫情亏损，无疑雪上加霜。有业内预测认为，长租公寓的出租率下滑问题起码要持续好几个月，但绝大部分长租公寓只能撑3个月，仅少部分可以扛到5月。按照蛋壳每月少收1.9亿元租金计算，3个月意味着5.7亿元的房租损失，中间还未算上增加防疫物资、有关租客隔离投入、设备等额外支出。