自如降租风波调查：长租公寓“骑虎难下”
自如房东李丽（化名）特别郁闷。在去年7月以12100元/月的价格将房源委托给自如出租后，最近，“管家”以“价格倒挂”为由，要求她把委托价格下调1900元，至10200元，并称“不降价就解约”。
李丽与自如签订了4年的委托合同，此次降价是在合同期内。按照约定，在承受每年约30天“空置期”的基础上，第一年的委托价格为12100元/月，此后逐年递增3%。也即，此后三年，李丽本应获得的月度委托租金收益分别为12463元、12837元、13222元。
由于不想降价，李丽不得不面临另一个选择——自如强行违约。根据合同约定，自如会赔付李丽相当于2个月房租的违约金（2.42万元）。但自如方面称，由于对房屋进行过装修改造，李丽需要赔付装修、家具等费用，这笔费用接近5万元。也即，若对方强行解约，李丽最终还要倒贴2万多元。
李丽的不满在于，在因疫情导致出租困难的时刻，自如以主动违约要挟降价，令她进退两难。同时，在自如违约的情况下，合同中并无赔付装修费用的条款，自如的要求无据可循。
由于北京租赁市场交易冷淡、租金下滑，近期，不少业主收到自如的降价要求，下降水平在数百元到上千元不等，个别房源的委托价格降幅接近30%。这也引发大量合同纠纷。
自如方面向21世纪经济报道表示，北京下调价格的房源“比例极少，不足1%”。但据记者了解，实际数据远高于此，不少业主以小区为单位，组成维权群，有类似情况的小区达数十个，分布在北京市的各个区域。除自如外，蛋壳、相寓等长租机构近期也遭遇减租纠纷。
目前，自如管理的房源规模超过100万间，是中国最大的长租公寓运营商。但近年来，自如不断遭遇信任危机，继“甲醛门”、密码锁事件之后，“降租风波”正在演化成一场新的危机。只不过，这次纠纷波及的对象，已从租客变成房主。
作为租赁行业的领军者，自如面临的危机也是整个行业的缩影。过去几年，处于风口之下的租赁行业一度野蛮生长。如今，当规模增长遇到困境，一系列问题开始浮出水面。
“价格倒挂”
李丽的房子位于北京市朝阳区将府家园北里，是一套152平方米的三居室。经过对客厅的改造，该房源变为4居室进行出租。
由于是全权委托，李丽并不知晓自如以什么价格对外出租。但目前来看，即便以12100元/月的委托价出租，该房源也并无明显的价格优势。以同小区的类似户型作为参照，当前，在该小区同类房源中，自如旗下的房源整租价格在12000元-13000元/月；而其他机构旗下的房源价格，约为11500元/月左右。
当然，该小区一些装修较好的同类房源，整租价格可以达到14000元/月以上。但这类房源数量很少，李丽的房子也不属于此列。
委托价格高于租赁价格的现象，被称为“价格倒挂”，通常反映出委托价格过高，或租金过低。多个业主向21世纪经济报道反映，自如要求降租的理由，正是“价格倒挂”。
从李丽将房源委托给自如算起，过去一年来，北京租赁市场的确表现平淡，租金水平并没有像她期望的那样持续上涨，反而出现下滑。
贝壳研究院数据显示，从2019年8月开始，北京市的租金水平持续同比下降。贝壳研究院高级分析师黄卉表示，2020年2-4月，由于疫情影响租赁交易，导致租金水平持续环比下降，5月租赁市场交易出现高峰，价格有所回升。6月由于疫情反复，交易量再度下滑，价格环比变化不大，但仍然明显低于去年同期。
自如在回应中，也给出了类似的解释，“进入2020年以来，由于经济和疫情不确定因素，以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响，房屋租赁市场出现了显著的变化，特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格倒挂的趋势。”
在价格调整之前，房源空置的现象已经较为普遍。石景山区五棵松某小区业主向21世纪经济报道表示，今年春节后，他的一个两居室房源空置了3个月之久。经过和自如的协商，他将月租金下调了800元，才在今年5月末把房子租出。
“租赁市场的活跃度与就业环境息息相关。”诸葛找房数据研究中心指出，虽然各大企业都在积极复工复产，但受疫情影响，企业“缩编人力、降低成本”呈常态，这也导致租赁市场的活跃度并不高涨。
高价扩张之痛
景晖智库首席经济学家胡景晖认为，相比于疫情带来的短期影响，自如高价拿房、重新装修带来的“重成本”，也是导致自如不得不降价的原因。
自监管层于2014年首次提出“租售并举”后，租赁市场快速发展，一批大型租赁管理机构也随之崛起。2017年到2018年，在高速的规模扩张中，行业竞争进入白热化，一些机构开始高价争抢房源。
“最疯狂的时候是2018年的7、8月份。”胡景晖向21世纪经济报道表示，自如、蛋壳等机构以高出市场价格的水平争夺房源，自身的成本也大大提高。
朱宏宇（化名）的一套两居室位于北京市朝阳区农光南路小区，2014年，他曾与自如签订一份4年的委托协议，当时的委托价格不到5000元/月。2018年，朱宏宇与自如签订了一份新的两年委托协议，委托价格超过8000元/月。而当时同小区业主自行出租同户型房源的价格在7500元/月左右。
与此同时，提出“品质租房”的自如，还会对房子进行“标准化装修”。朱宏宇向21世纪经济报道表示，最初委托时，房间里的家具家电虽然稍显陈旧，但完全不影响正常使用。自如以“标准化”为由，对房间里的空调、冰箱进行更换，同时几乎将整套家具换掉。
胡景晖认为，这一系列操作使自如的成本变“重”，其租金水平必须不断上涨，才能覆盖这些成本。“在很多长租公寓运营商的财务模型中，默认租金水平每年上涨10%左右。”
实际上，对房源精装修后进行出租，叠加运营商的品牌效应，本身就有助于提高价格。不少房主反映，在自如经手后，房屋的对外出租价格要比之前高出数百元至上千元不等。
但总体来看，市场的走向似乎并不支撑这种持续增长的预期。
贝壳研究院的数据显示，2012年1月北京市平均月租金51.3元/平方米/月，2020年6月为84.4元/平方米/月，八年半的时间里，租金上涨了64.7%。这期间，北京经历了两次租金快速上涨的阶段。一是2013年，二是2016年-2018年，月均租金的同比增长率都超过10%。但从2019年8月至今，北京的租金水平一直同比负增长。
从某种意义上说，这是租赁行业经过野蛮生长后进行调整的结果。
诸葛找房研究院认为，2019年，长租公寓持续爆雷，虚假房源、群租房等乱象频出，导致租赁市场监管逐渐加强，很多城市成立整顿租赁市场的专项小组。“机构采取低租金吸引租户入住，房东为快速出租房屋，也跟随市场被迫降低租金。”
同时，前期租金水平的持续上涨，在一定程度上透支了消费能力，市场也在自我调整。
增长的困境
实际上，从2019年下半年开始，自如、相寓、蛋壳等长租公寓运营商就陆续与部分房东协商降价，但因当时不是传统租赁旺季，此举引发的关注度并不高，业主也没有表现出强烈的反弹。
此次降租风波之所以持续发酵，除了降价幅度较大、范围较广以外，还因自如方面提出的对装修、家具等的赔偿条件。不少业主认为，这一要求缺乏依据。
21世纪经济报道记者获取的一份托管合同显示，合同对单方面违约的情况有所约定，但需在业主违约，或业主违反合同部分条款导致自如违约的情况下，才需要支付“装修损失费”和“新配置设施损失费”。
北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为，在此轮降租风波中，虽有协商未果的事实，但业主没有任何违约或违反合同条款的行为，因此无需支付这笔费用。
一位了解自如的从业人员向21世纪经济报道表示，近几年，自如扩张极快，但如今不惜采用违约的方式降成本，说明公司面临的问题颇为严峻。
公开信息显示，自2018年1月至今，自如已完成了四轮融资。除去未予披露的A+轮，其余三轮融资共募得资金超百亿元。
但我国租售比偏低的现实，也使得租赁业务难以形成有效的商业模式。公开数据显示，2015年至2017年，自如3年累计亏损近13亿元。但此后，其未再公开相关数据。
已上市的长租公寓品牌，无一例外都在亏损。2017财年至2019财年，青客公寓分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。同样，2017年到2019年，蛋壳公寓分别亏损2.7亿元、13.70亿元、34.37亿元。2020年第一季度，蛋壳亏损12.34亿元。
胡景晖表示，即使没有疫情影响，降租风波也会出现，这背后是租赁行业的增长困境。
近些年，随着城市化进程进入新阶段，一些热点城市的产业和人口外迁，加之经济增速放缓，都会对租赁需求产生影响。
胡景晖表示，热点城市的租赁需求和租金水平不可能一直涨下去。
胡景晖认为，长租公寓有规模效应，但终归是一个周期长、投资回报率低的行业，需要靠规模、时间和精细化管理来实现价值。资本的加持虽然有助于快速做大规模，却无法解决投资回报的问题。相反，规模越大，资金压力和亏损缺口也就越大。
此次降租风波的出现，能否令行业从狂热中冷静下来，目前尚需观察，但对自如的影响已经出现。据21世纪经济报道了解，目前已有不少业主考虑自行出租也难以维持高价而进行诉讼的成本也不低，选择与自如协商减租，但也有不少业主选择解约，并声称不再相信自如。同时，由于空置房源较多，目前自如在北京的多个区域已经停止收房。
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