当心长租公寓“跑路”多地密集提示风险
近期，上海、杭州、成都等多地长租公寓企业出现“爆仓跑路”现象，再次引发行业主管部门高度关注。
9月1日，上海、广州行业主管部门均发布了《住房租赁市场风险提示》，提醒房东和租客要警惕公司“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。
此外，近期成都、合肥、重庆等地也密集发布了《住房租赁市场风险提示》，同时，成都、广州近期还开展了住房租赁企业风险排查工作，西安、杭州也发布了住房租赁资金监管新规。
业内人士认为，长租公寓近期不断出现的暴雷事件，核心原因是其商业模式存在部分脆弱性。上半年疫情的冲击，加速暴露了企业商业模式存在的问题。多地密集提示风险、开展风险排查、发布资金监管新规具有积极的意义。
上海：警惕公司“高进低出”、“长收短付”风险
9月1日，上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》指出，近期住房租赁市场中有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式，一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。这种行为对房东和租客的切身利益、对住房租赁行业的规范发展乃至对整个社会的安定繁荣都会产生较大影响。
为加强风险防范避免经济损失，上海市房地产经纪行业协会提醒住房租赁当事人在租赁活动中注意以下事项:
警惕收房租金过高或出租金过低
支付周期越长风险越大
采用规范的合同文本
其中，上海市房地产经纪行业协会提醒，房东将住房委托给公司时，对委托价格明显高于市场租金水平的，要提高警惕；租客租赁住房时，对租金明显低于市场租金水平的，要慎重。同时，要选择较短支付周期，防止住房租赁公司利用房租支付周期差搞“长收短付”可能带来的风险。同时，要防范“租金贷”风险，租客承租房屋时，要注意查看租房合同中有无“租金贷”“租房贷”“房租分期”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等。使用“租金贷”时，贷款人应合理评估自身还款能力，自愿申请“租金贷”， 租赁公司和经纪机构不得诱导或强迫租客使用“租金贷”， 贷款人应与贷款银行签订单独的贷款合同，贷款合同不应嵌入租房合同中。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期，上海、杭州、成都、武汉等城市出现了长租公寓爆仓的事件，暴露了一些小品牌长租公寓企业的经营风险，再次引发关注。此次政策明确，对于无照经营、超范围经营、列入异常经营、未报送开业信息、信用不良、存在违法违规记录的公司，都是需要谨慎选择。同时，对于房东和个人租客来说，需要警惕公司“高进低出、长收短付”等经营风险。
严跃进指出，当前疫情对于宏观经济的影响在减弱，各地复工复产等节奏会加快，客观上会使得租房等需求增加。而在疫情冲击下，部分长租公寓企业或已经面临较大的经营压力，这就使得部分租赁交易后续面临很多新风险。此次上海发文明确了住房租赁市场的风险，具有积极的意义，也使得长租公寓的经营再次受关注。此前杭州、南京等地明确了租金贷相关托管和监管的工作，值得全国其他城市的学习。
广州：发布住房租赁风险提示
同日，广州市房地产租赁协会也发布《住房租赁风险提示》指出，近期，国内市场上出现多家企业“爆仓跑路”现象，这些企业以住房租赁名义采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）高风险经营模式开展诈骗行为，最终导致房东租金收不回来，租客房财两空，数以万计群众利益受损。
为加强风险防范，避免经济损失，广州市房地产租赁协会郑重提醒广大住房租赁当事人（业主、租客、中介机构及其从业人员）在租赁活动中特别注意九大事项。
其中，广州市房地产租赁协会提醒，房东在委托企业经营租赁住房或租客在租房过程中，应多方了解周边或同地段住房的市场租金价格，克服贪图小便宜的心理，警惕企业“高进低出”（如收房价4500元/月，租房价2800元/月）、“长收短付”（如对房东月付，要求租客季付、半年付、年付）带来的风险，避免企业“爆仓跑路”遭受损失。
在防范“租金贷”风险方面，广州市房地产租赁协会指出，“租金贷”是住房租赁金融市场的产品，租客承租房屋时，要注意查看租房合同中有无“租金贷”、“租房贷”、“房租分期”、“分期付”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等，对需要手持身份证拍照的行为谨慎问清用途，避免“被租金贷”，陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险。确实需要使用“租金贷”时，贷款人应合理评估自身还款能力，自愿申请“租金贷”，租赁企业和经纪机构不得诱导或强迫租客使用“租金贷”。贷款人应与信誉良好、规模较大的贷款银行签订单独的贷款合同，并仔细阅读贷款合同内容，贷款合同不应嵌入租房合同中。
广州市房地产租赁协会还指出，“高进低出”、“长收短付”高风险经营行为不可持续，极易出现资金链断裂。一些不法企业和个人有意利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路，给房东和租客带来重大经济损失。全国已出现多家企业因“高进低出”、“长收短付”导致爆雷的现象，我们应提高风险防范意识。
成都：开展住房租赁企业专项排查
8月28日，成都市住建局也发布风险提示指出，近期，成都市数家住房租赁企业因采取“高进低出”“长收短付”经营模式出现“爆仓”“跑路”，为加强风险防范，避免经济损失，成都市住建局向全市住房租赁当事人提出防范“租金贷”风险、及时办理房屋租赁登记备案等几大租赁注意事项，包括谨慎选择合作企业、查验房源信息和房源状况、认真确认租金价格、谨慎选择租金支付方式、防范“租金贷”风险、采用规范的合同文本、及时办理房屋租赁登记备案、合法维护自身权益等。
8月31日，成都市住建局还表示，为了解成都市住房租赁企业经营情况，成都市将开展住房租赁企业专项排查工作。包括住房租赁企业开展自查、成都市房地产经纪协会对会员企业全面排查、区（市）县对辖区内住房租赁企业深入开展排查等三个方面。其中，要求成都市房地产经纪协会汇总允许承租人使用住房租金贷款的企业，含该企业使用的APP、合作的金融机构、承租人使用住房租金贷款的占比、租金收入中住房租金贷款的占比等情况，以及汇总采取“高进低出、长收短付”进行经营的企业，排查“高进低出”经营的租金差额，“长收短付”经营形成的资金池沉淀金额。
多地发布租赁资金监管规则
近期长租公寓跑路暴雷事件频发，多地密集提示风险、开展风险排查、发布资金监管新规。
除了上海、广州，合肥、重庆等地近期也发布了住房租赁企业风险提示，同时，不只成都，广州近期也开展了住房租赁企业金融风险排查工作，对住房租赁企业存在转租住房100套（间）以上没依法登记、以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求或以租金分期、租金优惠等名义诱导租客使用租金贷、采取“高进低出”“长收短付”经营模式的、租金贷收入占比超过30%的等情形，务必立整即改。
此外，西安还发布了住房租赁资金监管新规，从10月1日起，租金需进入专用账号监管。其中提出，“托管式”租赁企业须设立专用账户接受监管，租赁资金收支须通过服务平台释放已付租赁周期内资金，提前终止租赁合同的双方应先申请撤销原合同网签备案。
杭州近期也发通知正式实施住房租赁资金监管新规，8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。
贝壳研究院高级分析师黄卉认为，长租公寓近期不断出现的暴雷事件，核心原因是其商业模式存在部分脆弱性。上半年疫情的冲击，加速暴露了企业商业模式存在的问题。一是租金成本高。目前大部分的长租公寓采取的都是包租模式，装修和运营也需要较高的成本投入。二是商业模式的灵活性差。通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长。而在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，就给企业经营带来了较大的成本压力。三是精细化运营要求高。长租公寓企业理论上来讲应当“以出定收”，根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流难以抵御市场风险。
不过，黄卉同时指出，虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业的长期向好向稳发展的态势不会变。疫情会加速行业洗牌和进化，对于经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰，行业集中度不断提升，对长租公寓企业的资金运作能力和运营能力提出了更高的要求，租赁企业需要不断聚焦自我能力建设，迭代租赁产品设计，满足租客品质居住需求，才能在市场中不断突围。