寻找长租公寓破局之路:谁在逆市布局长租公寓
编者按：随着蛋壳风波的不断蔓延，关于长租公寓出路在哪里的话题今年一直大热。从今日起，北京商报地产频道推出特别报道——寻找长租公寓破局之路，我们希望借助这个系列报道与行业、金融机构、消费者、小业主们讨论几个问题：长租公寓还能不能做？谁能做？怎么做？谁来监管？甲醛、隔断间等公共安全问题如何破解？长收短付、违规放贷甚至泛资金池等金融问题谁来监管？除了大装修、长合同以外，还有哪些模式更利于抵抗下行市场存在的风险？
尽管爆雷不断，但依然有企业逆市布局长租公寓市场。北京商报记者获悉，自今年疫情以来，部分十强房企和机构运营方逆市开始加码长租公寓业务。“做大物业为的是估值，加码长租公寓更有利于长线业务的布局和消化持有型物业的资金压力。”知情人士透露，龙湖、旭辉、万科等优质企业在这一板块的融资成本已经降至4%左右，疫情后较为宽松的融资环境为持有型物业的发展奠定了基础；此外，大量一线城市配建的持有型地块或实验的农村集体建设用地项目也倒逼开发商去做好长租公寓这一业务线。另一维度，为了应对市场可能出现的下行风波，部分企业和机构在长租公寓板块逆市布局的同时，也在进行着结构性调整：收缩部分风险较大城市的业务，改变过去标准化装修、一次性签订长期合同的方式，部分企业开始做“轻”长租公寓业务：寻找房况较好的房源，不进行大规模投入，降低持有成本，提高企业内的运转效率，降低客单成本与租客租金，最终提高风险应对的能力。
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万科龙湖旭辉领跑
北京商报记者梳理行业信息显示，截至三季度末，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓规模继续领跑增长，聚焦开业转化的同时，新增管理规模持续跟进。朗诗寓、合景泰富、中骏方隅新增开业均超1000间。
以龙湖冠寓为例，中报数据显示，截至2020年6月底，冠寓累计开业房间数量达7.9万间，开业超过6个月的房源出租率为88.6%；上半年实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元，其中租赁住房占比达到21.8%。按此计算，目前龙湖冠寓营收规模约7.3亿元。受疫情影响，2020年上半年冠寓单房营收约18532元，环比涨幅约19%。
龙湖集团在2020年中期业绩报告中还提及，“冠寓作为主航道业务之一，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营，未来也将随着市场的需求增长稳步推进”。并表示，商业运营及租赁住房两项业务的投入及发展，将为该集团未来投资物业租金的增长奠定坚实的基础。
万科泊寓方面，中报数据显示，截至2020年6月底，万科房地产开发销售相关业务占比有所下降，多元化业务占比小幅提升。其中长租公寓业务半年营收超过10亿元，占多元化业务营收比例约1/3。租金方面，2020年上半年，泊寓租金收入高达10.5亿元，明显高于其他企业。期内，新增开业1.89万间，月均开业超过3000间。
旭辉领寓相关负责人在接受北京商报记者采访时直言，房企系长租公寓首先在品牌背书上有绝对优势，接触一手物业资源的机会较其他机构型要大，自持物业的贡献能力也强。同时依托房企多产业链支撑和协同，可以从项目顶层设计、产品打造、品牌树立、运营管理、系统支持、社区服务等多个方面，提供包含公寓、物业、商业等不同业态的租赁社区全模块、全链条综合服务方案，用资产管理的思维和能力，帮助业主实现资产价值最大化。
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出租率整体好转
质量和效率成活下去关键
若从出租率角度来看，在上半年行业整体拓店节奏放缓的背景下，万科泊寓及龙湖冠寓均保持了较高的出租水平。克而瑞租售监测数据显示，2020年上半年，万科泊寓开业6个月以上项目出租率攀升至93.7%，居行业前列；拉长时间线看冠寓，2017-2020年冠寓项目整体出租率呈现不断增长趋势，其中尤以2019年增速最为显著。
据最新发布的三季报，期内万科租赁住宅业务新增开业0.85万间；截至2020年9月底，累计开业约13.58万间，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为95.3%。
事实上，“有野心”的企业开始筹谋新一轮发展背后，是转暖的市场。
据克而瑞租售监测数据，今年三季度，房企系长租公寓整体精耕运营规模拓展恢复增长，环比增长5.6%；新开业规模增长6.2%，与二季度持平；运营商长租公寓方面，在今年三季度积极调整经营情况后，整体开业规模环比小幅上涨4.1%。从运营商规模榜TOP 10企业排名来看，魔方、乐乎、世联红璞位居前三。
克而瑞租售事业部研究总监包梅指出，部分战略上主动布局长租公寓赛道的房企系品牌，经过几年的沉淀和发展，规模与经营质量均稳步提升。在行业仍然以追求规模扩张为主的阶段，一些企业已着力转型提升经营质量和经营效率。
“三季度，收并购事件频频落地，主要发生在头部企业之间，由于头部规模型企业拥有相对稳定、优秀的运营管理团队，能支撑逆市中的规模化扩张。” 包梅补充说道。
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结构性调整已经在路上
扩张之外，长租行业引人注目的还有体现行业发展信号的结构性调整，如：缩减在管房源规模以及调整城市布局。
以万科泊寓为例，据其2020年中报披露，尽管在拓房数量及租金收入两大指标上，泊寓在房企系长租企业阵营中位次靠前，但聚焦到城市布局上，2020年上半年泊寓城市扩张策略上有所收缩，从2019年中期的35城降至33城。
有收缩动作的还有我爱我家旗下长租公寓业务线——相寓。据该集团今年5月举办的2019年度业绩说明会上透露， 2019年相寓在管规模减少了约3万套，原因在于“基于市场的主动收缩”，并称相寓此次规模缩减使得单套房收入和毛利率有所提升。我爱我家北京公司总经理高晓辉在接受北京商报记者采访时也直言，“通过研判租赁市场的变化趋势，相寓自2019年初开始就主动调整布局，降低不良库存，坚持以运营周转效率为核心策略，聚焦租赁需求稳定提升的区域”。
贝壳高级分析师黄卉指出，企业依据市场进行结构性调整是战略发展必然，也是企业进行精细化成本管理的需要。“从时间维度来看，市场呈明显周期性变化，旺季和淡季，市场需求和租赁人群会呈现阶段性变化。应根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。同时，疫情也倒逼企业不断优化布局、减缓新拓房源速度以及迭代产品形态。”
记者丨楼市调查小组
编辑丨胡可