魔方公寓：稳定健康发展长租公寓，要提前“避雷”
疫情冲击下，2020年成为了不动产资管行业最为难忘的一年。大量困境资产如何盘活？资产价值如何提升？商业数字化创新如何突破？成为了全行业无法避开的难题。近日，由中国商业联合会主办、睿和智库、万商俱乐部、中国商业联合会商业创新分会承办的“第五届中国不动产资产管理创新峰会”于广东佛山潭洲国际会展中心隆重召开。现场，来自政、商、学三界百余位大咖共聚一堂，研判中国不动产行业新形势，共商发展新格局。
大会开致辞
近年来，为加快住房租赁市场健康发展，国家正大力培育和发展住房租赁市场，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，更明确提出要发展机构化、规模化住房租赁企业，支持民营租赁机构发展；鼓励发展长租公寓，推动租赁房屋提档升级，更好满足居民租赁需求。盘活存量闲置商业和办公用房，增加住房租赁市场有效供给，则成为各级政府一直以来多渠道保障租赁住房的主要途径。
作为中国领先的连锁集中式长租公寓运营商，魔方生活服务集团在全国31城运营500多家门店，并成功打造了诸多“非改居”典型示范。此次峰会，魔方生活服务集团商务发展中心副总经理王纯杰应邀就如何盘活存量闲置商业和办公用房，做好公寓投资经营，提升坪效增加收益，进行了主题分享。
魔方生活服务集团商务发展中心副总经理王纯杰发表演讲
魔方十大避雷秘笈，玩赚公寓投资与经营
近年来，长租公寓行业“雷声阵阵”，租金贷、高收低租、长收短付……不断涌现暴雷、跑路者。而从公寓项目前期建设阶段的选址、法务、消防、产品、工程，到后期运营阶段的运营、销售、系统、财务、金融，也几乎是一步一个雷。这些问题是每个长租公寓的玩家都要去面对的。
魔方生活服务集团是国内最早从事公寓连锁化经营的机构化品牌，在行业深耕细作十余年就是一个不断排雷过程，并以此锻造核心竞争力，成为成功运营公寓项目的关键。作为魔方商务发展负责人，王纯杰依次介绍了各个雷区的常见问题和解决方案。全程高能的行业全链条经营干货分享，让现场投资人收获满满。
例如选址，获取房源最重要、最困难的是选址。市政规划、周边噪音、地铁、商业配套、楼中楼、暗间、民宅及竞品扎堆、周边办公楼空置率高、客群与品牌不符……一朝选错址将来可能就会面临各种坑。魔方通过多年大数据积累，确立了一套独有的“魔方七维度”选址模型，将经验判断转变为数据判断。从周边住宅、交通沿线住宅、周边竞品的比较研究，到周边酒店出租率、客群、周边公寓出租价格、目标企业与目标人群的对比研究，再结合对标魔方成熟项目的研究，通过专业的项目背景调查，综合考量分析预测，以此帮助投资人判断选址是否合理。目前，魔方已完成国内多个项目的咨询和顾问服务。
魔方七维度选址模型
而对于销售环节，魔方也有一套成熟的销售管理逻辑。通常情况下，公寓运营者会认为门店高出租率和高房价会带来高收益、签约租期越长越好、批量签约效率高等，但事实上这些都可能是误区，王纯杰表示“追求单一的指标是不明智的。比如最佳签约租期应该根据市场的供需情况来定，魔方的动态定价系统能够很好地帮助门店实现收益最大化。” 因为房子是不可储存的，价格是由供需关系决定的。要想避开销售雷区，除了要做好动态定价及收益管理，还应重视建立标准转化流程、老带新、市场／竞品分析、销售成本管控，并以自营渠道为王。
做长租公寓，回归本源，只有实现盈利，才能活下去，才能长久永续经营。因此，“赚钱是硬道理！”成为魔方一直以来的金融避雷秘笈，也是其获得资本青睐的根本原因。针对近期备受争议的“租金贷”，王纯杰认为 “租金贷”作为一种金融工具，其存在本身是合法的，而导致暴雷的主要原因，是一些企业大量使用租金贷透支客户以快速获得资金，一味追求规模且后续经营乏力，导致现金流失控，直至资金链断裂。
控好现金流,魔方主要做到了三点。一是保证每一家店都盈利；二是理性扩张，签一家盈利一家才是王道；三是稳健融资。
除此之外，王纯杰还从公寓产品设计、工程营建、运营、法务、财务等各个环节切入，详述魔方积累多年的运营经验与发展策略。实际上，目前魔方对于各个流程都有一套SOP，所有环节都具备标准化可复制的操作流程，这套操作流程也为魔方的轻资产模式奠定了发展基础。
魔方公寓样板房
王纯杰坦言，魔方一路走来也经历了很多试错的过程，但当时整体的试错成本较低、市场的包容度也相对较高；但对于如今的新入局者及体量和实力有限的玩家，试错的成本代价也相对更高一些。
此次交流会，魔方秉持“开放、赋能、共生”的原则，将累积多年的避雷经验分享出来，希望帮助公寓同行减少弯路，提高整个行业效率，同时也让现场尚未进入且正处观望中的投资人对长租公寓有了更深入的了解。
一个人走可以走的很快，一群人走可以走得很远。长租公寓行业涉及百姓民生，也是各级政府和资本支持发展的一项长期事业。未来魔方将联合更多物业持有者、公寓创业者和运营者打造共生生态圈，推动租赁市场发展，改善城市居住环境，创享美好租住生活。