北上广长租公寓市场火热 巧手改造后租金至少涨2万
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传统的酒店行业反应过来以后，类似Airbnb的民宿的好日子就到头了。对传统企业来说，互联网玩法前几年难学，如今门槛却不算高；而对互联网企业来说，该补的课总要补，且补课后能否追上还是个问号。
所以我们能看到，在中低端民宿音量衰减的当下，路客民宿这种中高端民宿平台却能获得数亿元人民币A轮融资。归根结底，中国走到了消费升级的时代，对中高端住房的需求，如对其他领域中高端产品的需求一样开始勃发。
因此，在民宿、短租之外，长租市场很可能也将迎来中高端的春天。而在做类似生意的企业，比如脱胎于传统企业优派克集团的「公寓家」，已经装备上了互联网、AI等新武器。
从线下到移动
公寓家这个名字，你可能在支付宝芝麻信用的「信用生活」中看到过，它是芝麻信用对接的几家租房平台中唯一一个专做中高端的。
公寓家本是中高端分散式公寓运营商优派克的内部项目，2017年6月开始独立运营。接入芝麻信用这样的移动互联网入口，公寓家联合创始人杨剑凌表示，中高端租房正在由以往严重依赖仲介的状态，向线上过渡。公寓家目前已有20%左右的订单来自线上，这是优派克集团将业务互联网化的重要一步。
简单来说，公寓家服务的群体主要是房东、二房东和中小运营商，而服务的内容集中于三个方面：
首先是促成交易，房东提交房子，租客找到房子。不同于已经高度线上化的学生公寓、白领公寓，在中高端公寓领域，目前仲介仍然充当着重要的链条。公寓家也并没有试图把「线上化」一步到位，仍然签约了不少仲介，从最可靠的管道做起。
第二则是改造。在如今的中高端租住市场，改造工程无论长租短租都属必须。改造包括但不限于设计、软装、硬装、选择家具、配置家电等，是标准化、差异化及高端化的重点，虽然需要一笔前期投入，却可让房租溢价更高，总体来看更能保障房东的收入。
第三则是一定程度的金融服务。一套高端房源的改造价格可能高达15万人民币，并非所有房东都可承受（尤其大规模改造时），因此需要平台对接银行，寻找贷款。此外，银行也乐于对接回报稳定的中高端租房专案。值得注意的是，在对接集中式公寓时，银行可以直接对接运营商；在对接分散式公寓时，则格外依赖公寓家这种平台。
公寓家的理想目标就是让房东把租房当成投资，「出资」以后就不必多费心。公寓家被房东视作「金融工具」之时，便可称其服务已达到标杆水准。
与中低端公寓的运营不同，在中高端市场，个人房东和中小运营商极度依赖平台的指导。在中国租房市场，2%的公寓在运营商手中，有98%则属于个人业主。这些业主多数是中老年人，而中高端公寓的住户年龄则在30~45岁之间，他们的偏好差距太大。
按照中老年业主的房屋管理，地段很好的房子只能租出5000元人民币月租的惨剧比比皆是；而经过公寓家改造，这些房子可以达到15000元人民币的月租。
总而言之，中国中高端公寓的运营服务还很不到位，在二房东手里，大量优质房源只能获得每月1、2000元人民币的利润。经过公寓家的改造，优质房源月租收入比之前至少高5000元人民币，而增加的这部分几乎完全是利润。即便需要支出改造费用， 公寓家一般也可实现18个月「回本」，在18个月之后，二房东的收入将会显著提高。
让AI参与设计
房屋改造是一套复杂的流程，非常考验运营商的资本和能力，也是同类平台凸显竞争力、拉开差距的关键所在。为了让房东最大限度省心，也为了自身房源最高程度的标准化运营，平台有必要将改造诉诸「方法」而非「经验」。但不同房源差距甚大，一刀切同样是不可取之策。
作为优派克集团「互联网化」的尝试，公寓家在这一问题上也采用了最与时俱进的解决方法。通过建立资料库，引入人工智慧，公寓家确立了一套与「个人装修」完全不同的改造逻辑。
在改造时，个人装修属于「拍脑门」的决策，如果房东的偏好与市场需求大同小异，装修可以为房间锦上添花；如果房东的意见与市场相左，甚至会起到反作用。但是，公寓家考虑的不仅是「标准化」和「锦上添花」，更要追求较高的房租溢价——因为中高端公寓不是一个可以靠走量求增长的市场。
在中高端领域，房源本身是最稀缺的商品。由于中高端公寓追求交通的极度便利（城市内环），而一线城市中心的房屋增量极少，任何一套分散的房源都禁不起浪费，务求最高的收益。与此同时，市场对不同位置房源的改造需求又是不同的，举个简单的例子：在中国租户、日本租户和欧美租户集中的不同社区，改造方向有所区别，才可最大程度吸引住户。
因此，公寓家凭借优派克集团在中高端公寓领域积累的资料，制定了一套这样的改造逻辑：先通过AI估计房源能达到的租金水准，确定可能的溢价，再以保证此收益为前提实行改造。
简而言之，让AI判断房源最可能吸引怎样的租户、租户愿意出多少钱以及喜欢怎样的房子，改造工程就有了科学指导，避免经验可能导致的错判，也避免了逐套房源精打细算的过高成本。AI的指导不仅能保证个人房东较高的收益水准，对于追求将改造业务规模化的平台，也意义非凡。
目前公寓家平台拥有50000套以上房源，其中80%集中在上海内环，其余位于北京和广州。杨剑凌表示，2018年开始，公寓家将在北京和广州发力，并开拓深圳。根据杨剑凌的判断，中高端市场在这四个一线城市有保障，在其他城市则仍需试探。
根据公寓家的观察，2010年以前，中高端租房主要依赖日韩、欧美的租户，而如今60%以上的租客都是中国人。这自然要归功于中国的经济发展和整个社会的消费升级。2018年，公寓家计划在四个一线城市开拓10~15万套房源。
增量在高端
在杨剑凌看来，中高端公寓市场还会快速增长。
房价越来越高，现在北京平均购房年龄34岁，上海35岁。这比平均婚龄还要高。也就是说，很多人结婚以后还要租几年房。
显然，对于经济能力不错（只是买不起房）的30岁租户而言，白领公寓不能满足所有人的需求。那么，中高端租户对房屋改造的需求是什么呢？杨剑凌有一定总结：
1、城市内环老房型难以满足现代人的需求，改造的第一步是让房间布局现代化；
2、偏好日系、北欧系的简约风格；
3、不会在意家具牌子，但很在意款式；
简单来说，中高端租户的主要诉求是安全、健康、舒适、便捷。他们并不追求「豪华」，也不追求「时尚」，即便对科技产品的要求较高，对智慧硬体的追求也与年轻人不同：他们不需要智慧音箱这类「好玩」的硬体，对于烟雾报警、燃气报警、漏水报警等功能硬体反而比较在意。
考虑到国内的中产阶级拥有日趋增强的消费能力和意愿，他们对消费的需求自然会覆盖衣食住行多个领域。在这方面，未被释放的能量可能集中在「住」。根据目前公寓家的资料，注册的个人业主越来越多，这可能因为一些二房东和中小运营商感到了「房租不能覆盖成本」的实在压力，开始考虑将位置较好的房子租给经济能力更好的租户。「将来如果加收房产税，这个压力会更大，」杨剑凌表示，「所以业主迟早要寻求运营商的帮助。」
中国长租市场的主流当然还是刚需（青年公寓、白领公寓），而这一群体不容易支付很高的租金。因此，整体房租的拉升，不能寄希望于「刚需」群体租金大涨，而应着眼于中高端市场的扩容。
在杨剑凌的设计中，中高端市场的想像空间还很大，「租户对服务的需求也很高。」公寓家表示，有计划在平台接入清扫、洗衣、维修等生活服务，以及管家、医疗、教育等高端服务。而这些服务的收益，都将与房东共用。
「服务好中高端租客，收益将远超房租本身。房东将房子托付给平台，对平台的期望不只是基础服务，也需要全方位创收的能力。」杨剑凌说。
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