超30城支持住房“以旧换新”，东部占七成，成效几何？

本文来源：时代财经 作者：阿力米热

购买家电支付立减10%，至高补贴5000元；汽车以旧换新至高抵3万元；新机最高可补贴1000元，旧机可根据残值额外结算金额……

近段时间以来，从冰箱、洗衣机、空调等家电，再到手机、电脑、汽车等耐用消费品，掀起了一波换新浪潮。住房也跟上了这股浪潮，多个城市开始推动房产“以旧换新”。

简单来说，住房“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。缩短旧房出售周期，从而激活市场的改善需求。

具体都有哪些城市在推行？

据中指院统计，2023年以来已有淄博、南京、泰安、济宁、宁波、苏州等超过30个城市鼓励和推进住房市场的“以旧换新”。从区域角度来看，这些“以旧换新”的城区以二三线城市为主，且有近70%的城市来自东部地区。

各地方式不同

作为支柱行业，房地产行业是经济增长的火车头之一，对上下游产业链、就业、居民财富等有着不小的影响。

但近些年来，由于市场供求关系的变化，房企面临较大的库存压力和资金链紧张，购房者意愿也有待修复。

统计数据显示，2023年全国新建商品房销售金额为116622亿元，同比下降6.5%。若拉长时间线来看，该销售额相当于退回到2016年的水准（117627亿元）。而库存量方面，全国商品房库存量已连续四年上升，其中去年的升幅最大，上升19.0%，库存量达67295万平方米。

楼市政策顺势而变，这也是多城推出住房 “以旧换新”的背景之一。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受时代财经采访时表示，当前改善型住房需求是政策支持的重点之一，以旧换新、以小换大等需求获得更多的政策支持。

住房“以旧换新”具体如何操作？不同城市、不同楼盘的情况并不相同。

房地产售楼处 图源：图虫创意

整体来看，当前各地推出的购房“以旧换新”主要有两种情况：一种是“代卖”，一种是“收购”。

所谓“代卖”，是购房者缴纳定金锁定新房后，中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金。

而“收购”，则是购房者通过补差价购得新房，房企或其他第三方出手收购旧房。

例如在江苏南通主城区，居民可以和房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源，待中介公司售出旧房后，房款抵作新房首付；如在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。

除了上述方式，盐城、苏州、沈阳等地区还以购房补贴的形式鼓励“以旧换新”。

上述“以旧换新”的模式多由企业主导推进，在近期郑州推出的试行政策中，国资入场成为亮点。

具体来看，郑州“以旧换新”的方式有两种：一是郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成市民通过购买改善型新建商品住房，先行在金水区、郑东新区等区域进行试点；二是政府政策鼓励，市民通过市场进行交易。

郑州还提出，凡是在2024年通过“以旧换新”换购新建商品住房的市民，均可享受契税补贴30%的优惠。

郑州城市建筑风光 图源：图虫创意

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代财经，目前热点城市新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象，导致房地产循环链条中断。同时市场上存在卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善性和消费升级需求。“当市场失灵时，迫切需要政府的及时关注。”

在他看来，在存量房源足够大，供求关系发生重大变化的形势下，依附低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房，作为保障性租赁住房人才房，这是合理的。

“但国企被授意大规模收购，一方面受限于财力和债务约束，另一方面，也没有大于市场的优势来匹配供需，因此可能会导致手上的房源消化不出去，这项工作或难以为继。”李宇嘉说道。

成效如何？

对于有改善型住房需求的人来说，“以旧换新”政策的推进，无疑给他们带来了很大的利好。但比起家电、手机、汽车等，住房“以旧换新”的操作难度要大很多，因此还有不少人持有疑惑。

以江苏海宁市为例，在时代财经以购房者的身份咨询“以旧换新”政策时，当地房产中介华先生透露，在自己接待的顾客中，选择“以旧换新”的人并不多。并且当地二手房市场竞争激烈，房源多、买房人少的情况下，以市场价格出售二手房是比较困难。

“聪明的就提前降价自己卖出去，如果你的房子确实不行就换掉。”他说。

李宇嘉告诉时代财经，“以旧换新”并没有想象中那么容易。因为在现实中，既然业主想换房，房产本身可能就存在楼龄较长、区位不好等问题，不然购房者也不会有换房的需求。

“另外，对于置换的购房者来说，换房是建立在有房的基础上的，若换房意愿不强，大幅降价的意愿也会比较小。而通常情况下，房企和房产中介肯定是希望大幅度降价卖房的，以上因素均会导致旧房难卖。”李宇嘉说道。

不可否认的是，房地产市场的发展是复杂而多变的，需要政府、开发商、金融机构、消费者等多方面协作，短期内“以旧换新”政策可能难以发挥显著效果。而从区域的角度来看，“以旧换新”也并非适用于所有地区和城市，在一些住房已经相对饱和的地区，其需求也会有所不同。

时代财经梳理发现，从去年4月到今年4月的这一年内，鼓励和推进住房“以旧换新”的城区以二三线城市为主，与此同时，有约70%的城市来自东部地区。

中国国际经济交流中心宏观经济研究部副部长、研究员刘向东告诉时代财经，中国人口的分布主要集中在胡焕庸线以东，尤其是以东部沿海城市为主的人口承载地，历来经济活跃、物产富饶，人口流入较多也较早，因此更适宜推进住房的“以旧换新”。

那么，从城市能级来看，当前推行“以旧换新”的城市中并没有一线城市的身影，未来政策涉及范围是否会进一步扩大？

时代财经以购房者的身份向广州的房地产中介张先生询问时，他表示，当前广州的“以旧换新”主要是房地产开发商在操作。“开发商专门有置换小组在帮卖旧房子，和放在中介一样也要收中介费。没有具体优惠，就是帮你加速卖房。”

易居研究院研究总监严跃进表示，一线城市虽然没有直接的政策，但也有相似的做法。例如上海实施的趸租，即把市区内的一些住房进行收储，原来的房东换租到郊区的新房居住。这些收储的市区住房，后续作为保障房向在中心城区就业的年青人出租，其产权保持不变。“这种做法虽然不是‘以旧换新’，但其实也是在盘活二手房，同时导入新的租赁需求。”

严跃进认为，后续可以建议一线城市推进此类“以旧换新”的工作，因为一线城市的旧房子或二手房盘活的价值很大，在一线城市操作其实更加容易。“可以鼓励基金公司、实体企业、开发商来收购此类二手房，这也是一线城市政策方面可以优化的发力点。”