超60地支持住房“以旧换新”，对楼市拉动效果几何？
21世纪经济报道记者李莎 实习生白映雪 北京报道2024年5月13日，佛山市住建局等九部门联合发文，对楼市政策进行优化。新政鼓励支持住房“以旧换新”，包括鼓励房企、中介机构和购房人三方联动开展“以旧换新”活动，鼓励房企开展存量房产置换新房的活动，支持地方国企参与“以旧换新”活动等，并对符合条件的购房者予以退税优惠。
21世纪经济报道记者不完全统计发现，去年以来，包括深圳、上海、广州花都、青岛、南京、济南、苏州、沈阳、重庆、佛山、宁波、郑州、南昌、福州、长沙、武汉、大连、淄博、丽水、襄阳、徐州、扬州、惠州、日照、温州、无锡、肇庆等在内，全国已有60余个城市或地区支持住房“以旧换新”。
各地住房“以旧换新”模式主要有三类，一是房企、中介机构和购房者三方联动，购房者提前锁定新房房源，中介优先帮卖旧房；二是鼓励房企或者国企平台收购旧房，旧房款项一般用来置换指定楼盘新房；三是政府提供一定税费优惠或者购房补贴。
各地结合本地实际灵活运用帮卖、收购和补贴模式，并对政策进行调整、优化和升级，武汉、开封和佛山等地统筹推出多种形式的“以旧换新”，以期实现效果最大化。
综合采访情况、各地公开信息和机构报告，目前各地住房“以旧换新”仍处于试点和探索阶段，部分地区购房者参与收购模式的热情较高，但国企收购规模整体不大；帮卖模式是最常见的形式，但这并没有解决当前二手房难卖这一核心问题，整体效果不甚理想；发放补贴是近几年楼市政策调控的常见手段，参考过往各地购房补贴、契税补贴案例，补贴模式对住房销售的拉动也不显著。
60余地支持住房“以旧换新”
住房“以旧换新”有助于打通一二手房置换链条、助力去库存，成为近期各地楼市调控的重要工具。
2023年就有20余地进行住房“以旧换新”探索实践。例如2023年6月，青岛将全面推行二手房“带押过户”、“优鲜卖” 模式，促进“卖旧买新”、“卖小换大”写入政策文件；去年9月，南京房地产业协会、南京市房地产经纪行业协会发布通知，联合推出“换新购”服务，支持“卖旧换新”住房改善需求；去年12月，苏州市住建局宣布实施“卖旧买新”购房契税补贴政策，补贴新房契税缴纳份额的50%~100%。
今年以来，包括重庆、武汉、郑州、南昌、福州、长沙、大连、西安等重点城市在内，更多城市加入支持住房“以旧换新”队伍。4月23日，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合发布开展商品住房“换馨家”活动的通知，拉开一线城市住房“以旧换新”序幕，5月深圳进一步将商品住房“收旧换新”和“以旧换新”写入楼市新政。4月底中央政治局会议召开之后，更多一线城市加入，上海、广州花都相继推出住房“以旧换新”活动。
不仅如此，部分此前进行相关探索的城市对活动或政策内容进行完善和升级。如在去年“换新购”服务基础上，今年4月底南京安居建设集团启动存量住房“以旧换新”试点，支持换购人用一套或多套存量住房置换一套或多套新房。再如郑州在前期试行基础上，5月10日起取消试点期限和试点区域，在市内八区全面推行住房“以旧换新”。
各地住房“以旧换新”实践主要可以分为三种模式，一是中介帮卖旧房模式，这是最常见的“以旧换新”方式。即购房者先与房企达成购买意向，再由中介机构采用线上流量倾斜、线下聚焦推广等方式优先销售旧房，若一定期限（一般在1-3个月）内旧房顺利售出，即可按照流程推进新房购买手续，否则房企将返还购房者意向金。青岛、淄博、南京、泰安、宜昌、济南、济宁、宁波、丽水、重庆、荆门、扬州、惠州、南昌、上海、深圳、西安、佛山等地都有相关政策或活动。
在开发商、中介机构和购房者三方联动基础上，各地又对政策或活动内容进行优化完善。比如在中介费用方面，宜昌提出，旧房销售的居间服务费用可由房企代为支付，费用不超过旧房销售总价款的1.5%；乐山提出，中介机构对参与“以旧换新”政策的购房者和开发企业给予中介服务费优惠；惠州则免去买旧房的中介佣金。
在其他配套政策支持方面，长沙明确，“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；无锡规定，卖旧房不受“在取得不动产权证2年内不可转让”限制。
二是收购模式，国企或房企直接收购旧房，旧房款项用于购买指定的楼盘新房，收购的旧房则可用于保障性住房、人才公寓等。连云港、海宁、丽水、太仓、启东、扬州、宣城、江阴、郑州、海安、南京、盐城等地都有相关探索。
与之类似，肇庆首次提出了“旧转保”模式，即有改善性住房需求的市民，可自愿申请将本人或直系亲属的旧房纳入保障性住房房源管理，经审核后由实施单位参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租管理，按5至10年的年限统租。申请人要将全部租金收益用于购买新房。
三是补贴模式，主要是对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴或者税费减免，丽水、苏州、张家港、沈阳、遂宁、宜昌、襄阳、重庆、常熟、徐州、扬州、日照等地都有相关政策。各地补贴方式有所不同，如徐州对符合条件的换房家庭，按照新购商品房合同价，给予0.8%~1.2%的补贴；扬州则给予新购商品住宅不超1.5%的契税补贴。
也有城市采取了其他的补贴方式，比如海宁为鼓励房企收购存量房，给予企业总购房款2%的财政补贴；绍兴越城规定，对一定时限内购买意向购房人存量房的房企，留区部分契税予以一定补贴。
武汉、开封、佛山等地对整合多种“以旧换新”模式，以期实现效果的最大化。
整体仍处探索阶段
“这个政策刚推出不久，我有同事在推进，但业主的房子还没有卖出去。”日前，21世纪经济报道记者以购房者名义致电参与深圳住房“以旧换新”活动的某中介，得到这样的反馈。
该中介表示，现阶段二手房比较难卖，旧房能否出售、出售快慢要看业主心态以及能承受的价格，“其实还是打价格战”。
克而瑞监测发现，4月中旬深圳绿景白石洲项目启动“以旧换新”，此后一周的项目来访量环比上升50%，但认购只增加了1套。
在一定程度上，这都是帮卖模式的一个缩影。克而瑞撰文指出，二手房交易周期普遍较长，而新房锁房期一般只有90天，中介帮卖并未实质性提升二手房流通性，“卖旧”仍是一个老大难问题。另外，代售类“以旧换新”通常由行业协会发起，缺少行政力量牵线搭桥，在信息平台搭建、交易成本等方面不具备明显优势。
该机构发现，补贴模式效果同样不明显。“无论是税费还是按套、按面积补贴，补贴比例通常不会超过新房总价的3%，再参考过往各地购房补贴、契税补贴的案例，财政补贴对住房销售的拉动效果并不明显。”克而瑞如是分析。
相较而言，收购模式的反响比较积极。如太仓晨曦雅苑售楼处工作人员向21世纪经济报道记者表示，从其公司参与活动的8个楼盘成交情况来看，以旧换新能占到大半；据“扬州发布”微信公众号消息，去年9月至今年2月，扬州市区200余套二手房被房企直接收购；再如克而瑞调研发现，无锡4月20日启动“以旧换新”评估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金额近1亿元，试点项目表现好于自然成交。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，从披露数据看，截至目前，部分城市住房“以旧换新”意向登记、有效登记、完成新房意向认购数量等表现较好，这说明二手房“以旧换新”的潜力和改善型需求潜力较大。
中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，地方平台公司或开发商旧房收购模式一般要求购房者在指定的新房楼盘进行购买，购房者的选择受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现“以旧换新”的目的。同时，多数城市旧房收购数量较少，不足以大规模释放置换需求。
李宇嘉认为，住房“以旧换新”可以成为打通二手房和新房交易链条的一个渠道，但其最终效果如何，一方面受到地方政府、开发商、金融机构是否愿意让利，如降低税费、按揭费、降低利率，推进“带押过户”等影响。另一方面，也在于二手房业主是否愿意降价、开发商是否愿意把好房子拿出来，并让利销售。
整体来看，陈文静认为，当前尽管不少区域提出了住房“以旧换新”的政策导向，但整体仍处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。不少城市“以旧换新”政策仍有一定的优化空间，如简化或合并多个流程，减少购房者时间成本、增加可选择项目范围、建立“以旧换新”房源库等。未来相关配套资金、统筹方式等也待进一步完善。在多项政策的合力带动下，未来置换需求有望进一步释放。