大陆取消预售制不可避免？业内人士建议按工程进度分期付款

大陆取消预售制不可避免？业内人士建议按工程进度分期付款。（澎湃新闻）

澎湃新闻15日报导，大陆烂尾楼停贷风波方兴未艾，在过往20余年对中国房地产市场的稳步发展起到重要的作用的「商品房预售制」成为焦点，预售制度背后潜藏的风险确实存在。为此，专业人士建议：不妨先调整购房款付款方式，从购房人「一次性全额」付款，变成按工程进度分期付款。

报导称，面对当前商品房预售制度凸显的问题有何对策？

今年三月两会期间曾建议，从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险的全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡呼吁，逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约担保机制，同时调整购房款付款方式，从购房人「一次性全额」付款，变成按工程进度分期付款。

这也是国外实行预售制度国家的普遍做法。以英国为例，英国期房的首付比例一般在10％-25％，在双方签订购买协议的21天内支付首付款，在阶段付款这一过程中，6-24个月再支付第二笔及第三笔各5％-10％的房款，至于购房的尾款，则是在交房时支付房款的余额部分。

德国长期以来也普遍实行预售房制度，并通过签署个性化的购房合同和按照工程进度分期支付购房款，以此来化解购房者和开发商之前的风险和纠纷。

具体来看，开发商在专案获得政府批准之后才可以开始销售房屋。但是买家在购买预售房之后并非像中国一样在支付完部分首付款后从银行一次性贷款支付房款，而是根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。双方在签署购房合同时，买家并不需要支付购房款，在地基动工后支付10％，主体封顶后支付30％，门窗安装或者装修开始后再陆续支付后期资金。

如果开发商因故延迟了工程进度，购房者可以和开发商谈判以推迟付款，并要求开发商给予一定的折扣等补偿措施。此外，如果开发商无法在合同规定的日期内交付房屋，买家可以根据合同要求退款或者赔偿。

和中国的期房售卖相比，中国房地产专案的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度。但是，预售资金管理仍存在漏洞，有些烂尾楼专案的开发商就是与建筑商、供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金用于非建设项目，从而导致无法交付房屋，产生了烂尾楼。

澎湃新闻报导，有分析人士表示，加强预售资金帐户的监管不仅可以强化房企抗风险能力，达到良币驱除劣币的效果，更体现各地对防范烂尾楼重视程度加强，对于保障购房者合法权益具有积极作用。

全国政协委员、四川省工商联副主席张建明说，「我们也要避免欲速则不达」，要留够视窗期，建议在政策公布和正式施行之间，留足一定时间视窗（比如三年），给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备，以确保新政的有序、稳健、高效实施。