地产资本淡出 文旅行业运营价值凸显

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

“当文旅行业有了新的退出机制之后，文旅市场将不仅仅是在消费端火热，也会成为投资端一个热门赛道。”

近日，在房地产服务和咨询公司戴德梁行举办的“资本新浪潮 投资新趋势”2024年三季度北京市场发布会上，戴德梁行北区商业部主管孟祎如是说道。

《中国经营报》记者了解到，今年7月份，国家发展改革委印发了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），对文化旅游领域基础设施的范围进一步扩大：即包括自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目，以及在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人(原始权益人)的配套旅游酒店也可纳入项目的底层资产。

业内认为，文旅公募REITs的推出有助于旅游景区实现建设、运营、退出、投入、新建设的正向循环和完整投资闭环。通过REITs模式，项目运行稳定后，可以在短期内实现资产转让，后期不再承担任何债权债务，收益完全由运营收入决定。

从公募REITs底层资产类型来看，目前园区、仓储、交通、保障租赁、生态环保占据主力。此外，消费基础设施公募REITs自2023年3月纳入试点后，如今已有多只获批上市。不过，文旅公募REITs发行尚未实现零的突破。

根据文旅部披露的数据，目前我国共有国家5A级旅游景区339家，4A级景区超过4500个。从目前公开信息来看，已有武隆喀斯特、赛里木湖、武当山、华山、黄山、南靖土楼、万佛湖、山海关、刘公岛、矮寨奇观、洛阳龙门、贵州赤水等多个5A景区或世界文化、自然遗产项目启动了公募REITs申报相关准备工作。

在发布会上，多位文旅从业者表示，近两年文旅消费市场的火爆对于行业运营能力提出更高要求。

“大家是在近两年感受到文旅的火爆，但我们在四五年前就已感知到了，行业更加注重对内容的打造和运营的精耕细作。”华谊兄弟实景娱乐副总经理蒲钰表示。

据了解，文旅行业此前的投资方主要来自房地产资本，一位业内人士此前曾告诉记者，常见的手段是开发商向地方政府承诺要打造一个文旅城，里面包含酒店、演艺、游乐园等，但开发商的核心目的是为了勾地、出售房子，后续的运营并非是其重点，只是作为房子、小区的配套。“有时甚至连后续维护的费用都不够，房子出售之后，开发商撤退，如果继续运营则需要地方政府补贴，但大多情况下是烂尾。”

据蒲钰介绍，此前向公司寻求合作的客户主要是政府和地产企业，“但近四五年来，我们的客户中出现越来越多城市存量资产更新的项目以及商业项目，这也是大家近两年看到的万物皆可连接文旅的现象”。

与此同时，房地产资本渐渐淡出后，文旅项目投资量级随之减小，行业更加看重项目自身运营所能产生的回报。“比如现在政府对于文旅项目的投资逻辑已不再是几年前粗放的模式，对每个项目的投资回报和长线运营考核越来越严格。”蒲钰表示。

在文旅项目运营方面，戴德梁行北区策略发展顾问部徐天通过案例分享了四个抓住流量的市场策略。他表示，在文旅市场火热的背景下，抓住流量的关键在于创新和差异化。通过打造独特的品牌定位、挖掘新文脉并结合新科技开发旅游路线、运用数字化营销手段以及开发具有文化特色的文创产品，文旅企业和目的地能够有效吸引更多游客，并建立长久的品牌影响力。“这些策略不仅能帮助各地应对激烈的市场竞争，还能在持续创新中实现可持续增长。”

此外，在发布会上，戴德梁行北区产业地产部主管路煜就文体产业园的园区改造升级发表看法。他表示，体育旅游热情高涨，需要建立更完善的体育服务设施与全民健身场景，从而将流量转化为本地的消费与产业升级。

据路煜介绍，目前文体产业已经成为城市更新的重要方向之一，产业园的层高荷载承接体育设施具有明显优势，已经形成了很多成功案例。整体来看，目前政策支持利用工业厂房的屋顶、地下空间改造为体育设施，但也存在是否与园区生产办公属性契合、是否存在配套比例限制等挑战。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）