发力轻资产与业绩挑战 2024年5月商业地产零售业态发展报告
观点指数 五一假期消费热度高涨，新增供应集中入市 期内，商业市场迎来五一小长假，大众消费力持续释放，主要商业城市的消费数据均录得明显增长。受惠于上述因素，新增供应市场也迎来较多项目集中入市。
太古一季度销售额受挑战，企业持续发力轻资产 企业层面，部分样本企业披露了一季度的相关数据，其中太古旗下内地零售项目的销售额整体下滑，引发市场关注。轻资产拓展上，期内以华润万象生活、远洋商业为代表的企业获得新项目。
服饰类业态成项目引入主力，品牌线下门店拓展机遇涌现 样本项目上，零售餐饮两大业态处于调整中，服饰类品牌的开店热度较高，成为新开门店最多的零售细分业态。与此同时，部分品牌在线下门店拓展上较为积极，这于购物中心而言或是机遇。
五一假期消费热度高涨，新增供应集中入市
期内恰逢五一小长假，消费市场的活力再度释放，除文旅消费火热外，零售商业市场的消费热情也十分高涨。
国内核心的一二线商业城市在五一期间均录得较为亮眼的消费数据，主要体现为观点指数重点监测的零售、餐饮企业的销售额增长，重点商圈客流量明显增长等。
以上海为例，五一期间静安区商务委监测的20家重点商业企业合计销售同比增长4.59%。8家抽样购物中心和百货每日客流规模超35万人次，累计实现销售额4.55亿元，同比增长4.95%，较2019年增长73.32%。
数据来源：各城市商务部门、银联，观点指数整理
样本企业方面，期内也有不错的业绩表现。购物中心业态上，大悦城五一期间总销售超8.4亿元，总客流近800万人次，客流同比提升15.2%；而奥莱业态表现也不错，首创奥莱北京、武汉等十五家首创奥莱在五一期间实现销售近3.5亿元。
新增供应市场上，受到五一小长假的带动，期内零售商业项目再现入市小高潮，大批项目选择在4月30日、5月1日这两个时间节点开业，以“蹭上”五一热度。
据观点指数统计，报告期内全国共开业40个项目（体量≥2万㎡），总体量约260万平方米，相比上个报告期有明显上升。
城市分布上，期内开业项目布局上较为分散，不同能级的城市均有新项目开业。一线城市中，北上广深均有新项目开出，约占总项目数量的2成左右，其中上海开业项目更多，共开出4个零售商业项目。
二线及以下能级城市则囊括了约8成的新项目，类型上大多数为购物中心，此外还有少量社区商业及奥莱项目。
数据来源：公开资料，观点指数整理
虽然开出项目较多，但整体体量偏小，约85%的新项目体量在10万㎡以下，5万㎡以下的项目更是达到约46%的占比。
这点在一线城市中更为明显，如上海虽然期内开出较多项目，但最大的项目体量不超过7万㎡，这或许与城市商业发展空间相关，优质核心区位能提供的商业空间相对有限。
数据来源：公开资料，观点指数整理
期内共有8家样本企业有项目开出，大部分企业开出1个新项目，仅有新城控股、银泰商业及珠海万达商管有数个项目开出。
数据来源：公开资料，观点指数整理
期内最大体量的项目为世纪金源商管集团旗下的武汉方圆荟·奥特莱斯，该项目体量超过20万㎡，为大型奥莱。
据观点指数了解，世纪金源于2016年正式进军轻资产领域，以方圆荟产品线进行轻资产输出。官方披露数据显示，截止今年4月初，世纪金源商业管理集团自持商业及签约的轻资产项目共计77个，资产管理面积总计934万㎡。
值得注意的是，上述项目是世纪金源的首个奥莱轻资产项目，如若打造运营成功，未来或将获得更多同类型的项目机会。
太古一季度销售额受挑战，企业持续发力轻资产
样本企业方面，期内部分企业披露了一季度的业绩数据，从中可以一窥今年以来商业地产企业的发展情况和面临的市场环境。
具体项目层面，太古地产发布的2024年第一季度运营数据披露了内地零售项目的销售增长情况，其中大部分项目的零售额增长全线下滑。
数据来源：企业公告，观点指数整理
分开来看，北京三里太古里、北京颐堤港、广州太古汇、上海兴业太古汇和成都太古里的零售额分别下跌5.4%、2.4%、9.2%、19.4%和14.7%。仅有上海前滩太古里的零售额同比上涨0.7%，但考虑到这一项目的开业时间尚短，可比性不强。
结合项目动态来看，三里屯太古里和兴业太古汇零售额下滑背后，或与目前正在进行的调整有一定关联。两者目前均在向高端化转型，装修期间的空铺、围挡会对商场的营业效率和消费者的购物体验造成一定影响。
不过如果从成都太古里和广州太古汇的表现来看，调整并非唯一因素，上述两个项目在并未进行调整升级的情况下销售额仍出现下滑，观点指数认为与当前市场环境有较大关联。
据观点指数了解，相比三里屯太古里，广州太古汇的高奢定位更为突出，而今年第一季度，高端消费市场增长并不理想，多个奢侈品牌收入均出现放缓或下跌。
知名奢侈品集团LVMH和开云收入分别下跌2%和11%，爱马仕集团虽然实现增长，但收入增幅也从22.3%收窄至12.6%。
租金层面上，从披露了一季度收入的企业来看，大部分与去年同期相比有一定增长。其中，规模在过去一年有较大增长的企业增幅更大，并无新项目开出的企业增幅则相对较小。
虽然实现收入增长，但不可否认的是，当下商业市场环境对企业运营零售商业项目、创造更高业绩而言有较大挑战。
数据来源：企业公告，观点指数整理
注：王府井收入含购物中心、百货、奥莱、超市、专业店，龙湖含商场、租赁住房
新项目获取上，期内华润万象生活、碧桂园文商旅及远洋商业有所动作。其中，碧桂园文商旅签约中茵世贸广场夜昆山，将改造为苏州昆山碧乐时光·夜昆山；华润万象生活也中标了杭州滨江区商业综合体，将租赁并运营该物业。
久未有消息传来的远洋商业期内则与武汉铁投达成战略合作，为后者旗下项目提供商业定位、策划、招商、筹开及运营管理等一系列专业服务。
双方首个合作项目为“四美塘文化公园”，该项目位于武汉城市内环，原为武九铁路遗址，具有厂房工业特色及铁路IP双重加持，涉及21栋工业遗存，商业建筑面积3.1万平方米。
服饰类业态成项目引入主流，品牌线下门店拓展机遇涌现
样本项目方面，据观点指数观察，零售品牌在新店开业上较为活跃，餐饮品牌的引入则相对较少。
观点指数认为，虽然餐饮业态今年以来复苏趋势较强，但在购物中心当中，零售业态依然维持高占比状态，多数项目占比在5成以上。
数据来源：公开资料，观点指数整理
零售业态细分来看，服饰鞋履品牌的数量占比最高。不难看出，当下样本项目对于零售业态的调整方向仍以大众需求较高的品类为主，而服饰无疑是调整空间较大的业态品牌。
虽然期内零售品牌开店较多，但体验式业态的引入也不可忽视。据观点指数了解，鸢屋书店近期就有新店在北京的商业项目中开业。
4月下旬，TSUTAYA BOOKSTORE茑屋在北京The box二期试营业，该门店共分为三层，一层为茑屋咖啡；二层为各类图书、文创、文具、礼品和饰品等；三层是与建筑、美术、摄影等相关的艺术类图书、物品，以及开设的画廊和多功能空间SHARE LOUNGE。
观点指数认为，从品牌与项目结合的角度来看，书店这类体验式业态与创新型的零售商业项目适配度会更高，传统类项目的引入难度则相对较大。
数据来源：公开资料，观点指数整理
至于店铺能级方面，除了全国首店、区域首店及城市首店外，期内也不乏快闪店和线下体验店入驻样本项目。
观点指数认为，当前不少品牌将线下体验门店视为重要渠道，相比线上门店，线下门店的体验感更强，对新产品也能更好地推广。在此背景下，目前不少零售品牌均有线下拓展门店的需求，对于购物中心而言无疑是机遇。
本文源自：观点网