法律观点－公平交易法就不实广告之处理分际─由公平交易委员会公处字第111090号处分书谈起

在事业（企业经营者）有广告不实致消费者受有损害时，消费者得依双方契约约定请求约定商品或终止、解除合约，并请求赔偿因此所生之损害，另得依公平法及消费者保护法（以下称「消保法」）第22条请求损害赔偿。而公平法与消保法及民法的适用又该如何区隔呢？依据公平法第21条对于不实广告之规范，必须在该广告内容有「足以影响交易决定」时，公平会为建立交易行为规范始会介入予以处分，否则企业应该仅依消保法或民法对消费者负责。

以往公平会在处理预售屋广告时，依据公平法第21条及相关处理原则（包括「公平交易委员会对于预售屋销售行为案件之处理原则」及「公平交易委员会对于不动产广告案件之处理原则」），着重在建商或不动产销售业者就公共设施不实、专有部分用途不实、用途与建照或使用执照规范不符、或违法夹层等重大足以影响消费者购屋决定的不实广告内容上。盖购屋本身为一金额庞大的交易，消费者在为交易决定时，势必更审慎考量，建商就公共设施、专有部分、或与建筑物本身建照或使用执照有虚伪不实或引人错误，确实会造成消费者误判而做出错误决定，影响竞争秩序甚钜。

至于其他情节轻微，不涉及事业竞争的交易纠纷或纯属消费争议案件，依「公平交易委员会对于预售屋销售行为案件之处理原则」附表所示「不适用公平交易法类型之例示」，消费者依民法或预售屋买卖契约书规定，循民事途径解决，或依相关规定（如营建法规、公寓大厦管理条例等向主管机关反映。

而公平会在111年12月23日公处字第111090号处分书，以建商实际交付之马桶盖品牌及马桶座体、24小时防尘有氧换气窗等与广告内容不符，对足以影响交易决定之商品内容为虚伪不实及引人错误之表示，违反公平交易法第21条第1项规定，处建商新台币120万罚锾，其理由以「虽马桶价格占整栋房价比例甚低，惟广告具有招徕效果，对于消费者作成交易决定当具有一定影响，此节核属虚伪不实及引人错误之表示」，「案关广告DM宣称该建案使用「24小时防尘有氧换气窗，惟实际交付者为气密窗配置纱窗，并非于同一扇窗同时具备防尘及换气功能，是其交付产品功能与广告宣称不符，亦属虚伪不实及引人错误之表示」，因此即使马桶价格及气密窗占房价比例甚低，但因实际交付给消费者产品与广告所载图示、文字、型号或功能不符，即属广告不实，而应依公平法第21条论处。

公平会前揭处分书为对于预售屋广告全新见解，但「公平交易委员会对于预售屋销售行为案件之处理原则」及「公平交易委员会对于不动产广告案件之处理原则」中并未就附属于建物的建材为规定，公平会在该处分书中一改过往针对重大影响交易决定之面积、公共设施、地点等重要事项，认只要附属建材如马桶、气密窗等与广告内容不符，即违反公平法第21条；且未说明该附属建材将如何影响消费者做出交易决定。参酌「公平交易委员会对于预售屋销售行为案件之处理原则」附表所示「不适用公平交易法类型之例示」，公平会是否于该种类型之不实广告案件中，有必要介入建商与消费者间之纷争，实值探讨。