房产迟迟未能过户 竟涉及4名购房人

原标题：房产迟迟未能过户 竟涉及4名购房人

青海法治报·法眼记者 祁瑛

一套从2010年起集资修建的房屋，经过多年多方流转，在认定产权时涉及到4名购房人。现买家迟迟办不了房产过户手续，无奈将与自己签订了涉案房屋集资购房权转让协议的购房人告上了法庭。

由判到调，西宁市城北区人民法院法官是如何巧妙化解这起纠纷案件的呢？

涉案房产迟迟未过户

今年4月23日，在城北区人民法院第四审判庭，丽丽向法官表达了自己的诉求。

事情要从9年前说起。2015年，丽丽想在西宁市城北区购买一套房屋，经多方打听，了解到大志正想转让某小区住宅房屋购房权，这套房屋是青海某建设公司的集资房，当时还没有交房，但是价位比较适中，而且等交房时可以自己选择户型和楼层，丽丽决定从大志手中转手购房权。

丽丽很快与大志达成了一致意见，并签订了涉案房屋集资购房权转让协议，其中约定大志将住宅房屋购房权转让给丽丽，丽丽以大志名义购买此处房屋，转让金额为15万元，房屋尾款由丽丽承担。同时，约定大志在签订正式购房合同时要通知丽丽，若购房合同上能将购房者更改为丽丽，大志要予以配合，所产生的所有费用由丽丽自行承担。若不能，大志在拿到住房产权后再交给丽丽并协助她办理过户手续。选房时，大志要配合丽丽。

协议签订后，大志将西宁某房地产开发有限公司于2010年4月开具的金额为10万元首期房款收据交付丽丽，丽丽也按照约定支付了15万元转让费。

房款收据到手后，丽丽以为这是能让开发商认可的最重要凭证，以此可以办理房产相关手续。可9年时间过去了，丽丽还没有拿到这套房屋的住房产权。为此，丽丽一纸诉状将大志告上了法庭。

购房资格一转再转

大志为何一直没有履行协议中约定的义务呢？法庭上，他的陈述揭开了其中真相。

大志表示，其并不是涉案房屋的原始认购人，购房权所有人另有其人。原来，到了大志这里，已是第3名转让人，拥有这套房屋购房权的原始认购人名叫陈宏。

陈宏是青海某建设公司的员工，2010年公司集资建房的时候，他认购了一套房屋，但是当时没交定金和房款。认购之后，陈宏细想觉得自己不需要这套房子，就将购房资格转让给了同事李亮，并陪李亮到开发商处交付了10万元房屋预付款。

后来，因这套房屋迟迟没能交付，李亮又将购房资格转给了大志，收取了10万元转让金。同样因为房屋一直没有交付，大志也想放弃，后来经人介绍认识了丽丽，就把购房资格转给了丽丽，收取了15万元转让金。

丽丽和大志签订了房屋集资购房权转让协议，却忽略了房屋首位认购人是陈宏这个关键因素。

陈宏在法庭上声称：“我之前不知道这套房屋被多次转让，直到2019年丽丽因办理产权手续找我了解相关情况时才有所耳闻，这么长时间里，房屋认购权一直在我名下。2023年，开发商通知交尾款，我交付了14万余元房屋尾款，现所有房款已交清，我也选好了楼层和户型。”

巧妙调解令当事人满意

从2010年到2024年，涉案房屋由原来的24万余元增值到约70万元，对陈宏来说无疑充满了吸引力，而丽丽也花费了15万元和9年的等待时间，更遑论最初的10万元房屋预付款并非陈宏支付的，在几经流转后最终由丽丽承担，且涉案房屋面临烂尾无法交付的风险亦由丽丽承担。

面对如此情形，负责审理此案的城北区人民法院法官张学超和审判团队成员达成一致意见——此案不能判决了事，要站在维护群众利益的角度，综合考虑案件发生的原因、案件处理的综合效果，先展开调解工作。

经多次沟通，张学超联系相关方调查核实有关案件事实，并将案件当事人及原始认购人等几方当事人约到一起，梳理案件的来龙去脉，分析利弊、释法明理，分别询问各方意见，再从中不断调解。

丽丽直接表明诉求，认为自己已经为涉案房屋花费了15万元，加之房屋对她来说是刚需，她从2015年一直等到了现在，就是想要房子。大志表示愿意通过协商解决此事。陈宏也表示愿意协商解决，如果大家对协商协议达成一致，他会配合办理过户手续。

既然三方当事人都同意协商解决，那什么方案既能保障三方当事人权益又能让他们都满意呢？

眼看三方当事人一直讨论不出个结果，张学超结合房产已由24余万元增值到约70万元的实际，再结合三方当事人之间的交易情况，提出了两套解决争议的方向性建议方案，奠定了三方当事人达成和解的基础，在此基础上经过几轮协商，终于形成了两套解决方案。

第一套解决方案是丽丽能取得房产的情况，方案确定让陈宏在规定日期前配合丽丽办理房产的更名、备案手续，丽丽在更名、备案手续完成后7日内再向陈宏支付一定补偿款。大志从收取丽丽的转让费中向陈宏支付一定补偿款。丽丽和大志将补偿款在涉案房屋完成更名、备案手续后7日内支付给陈宏。

第二套解决方案是无法办理相关手续，不能取得房产时对丽丽予以资金补偿的情况，方案确定丽丽同意涉案房屋归陈宏所有，但陈宏、大志分别补偿丽丽一定损失，并在更名、备案不能的事实确定后15天内支付款项。

三方当事人仔细权衡两套解决方案的利弊后，优先选择第一套解决方案，并签订了和解协议。在达成和解协议后，三方当事人按照约定办理了房产过户手续，相关款项也全部支付完毕，取得了圆满的结果。

仅耗时一个多月，这起时间跨度长、牵涉利益大、情形错综复杂的矛盾纠纷案件，通过城北区人民法院法官有方法、有温度的调解，真正实现了案结事了。（文中人名均为化名）

来源：青海法治报