房地产代建市场保持高集中度，头部5强占据6成市场

面对新房销售持续下挫的局面，房企激发内在动力，在代建这条新赛道上努力寻求新机遇，推动业务规模扩大。

中指院发布的《2024年1-3月中国房地产代建企业排行榜》，今年前3个月，蓝城集团以548万平方米新签约规模位列行业第一；蓝绿双城和旭辉建管的代建新签约面积分别为495万平方米和336万平方米，位列二、三位。

2024年初，融创对外正式官宣了融者共创这一代建平台，在今年前3个月以245万平方米的新签约代建面积位列行业第四；碧桂园旗下的凤凰智拓建管则实现新签约代建面积190万平方米，位列行业第五。

由于房地产代建的本质是品牌和管理输出，较早入局、拥有较强品牌影响力的头部企业前期积累了大量的经验，在业务拓展方面具有优势，行业整体保持着较高的集中度。

1-3月，房地产代建企业累计规模前五门槛近200万平方米，前五企业新增代建规模占比为58%；而排在新签规模第十位的朗诗绿色地产，在一季度的新签约代建面积尚不足90万平方米。

中指院也指出，不同于房地产开发，代建业务无明显的节奏性规律，项目拓展也具有随机性。

尽管市场集中度保持在高位，但由于近年来涉足代建领域的企业持续增多，目前已有近百家企业进入，有30余家为近两年新入局，推动着代建业务的总规模逆势上扬。

克而瑞发布的研究报告显示，2023年综合能力TOP30代建企业新增签约面积1.82亿平方米，按可比口径同比增长了25.5%，其中新增签约面积超1000万平米的企业共7家，新增签约面积合计达10876万平米，占TOP30企业新增签约面积的60%。同期，TOP30企业代建总合约建筑面积已超7亿平方米；其中超过5000万平方米的有5家。

业内认为，代建作为轻资产开发模式，在多重因素的助推下，行业规模将持续增长。

中银证券研报指出，过去，狭义的代建主要是输出品牌与管理，代建对象多为产品实力不足的小型开发商。随着行业发展变化，代建企业不断拓展自己的业务边界，代建对象也扩展至了政府、央国企、城投企业以及金融机构等。

如今，在赛道新机会以及入局者增加的背景下，多个委托方的需求急剧增多。上述研报显示，托底拿地的地方平台公司、2021-2022年逆势拿地的地方小型房企、主导保障性住房建设的地方政府、以及处理不良资产和保交楼的AMC和金融机构，这些都将是代建业务未来2~3年的市场机会点。

亿翰智库预计，未来代建行业签约面积将超2亿平方米，十四五后有望实现千亿级市场规模。

值得一提的是，在商业代建、资本代建、政府代建等业务形式中，政府代建成为越来越多企业重点拓展的方向。政府代建是指代建企业通过政府招投标，提供公共住房及公共基础设施的开发代建，包括保障房、安置房、学校、博物院等。

绿城管理就曾表示，未来代建业主的大头是政府代建，占比将达到50%，其他商业代建和资方代建分别占比30%和20%。另据亿翰智库统计，截至2023年末，已有超10家企业的政府代建比例超过50%，绿城管理、华润置地、蓝城集团等企业围绕广州、北京等城市，新增了近1000万平方米的政府代建。

在2024年第一季度，代建企业持续积极布局政府代建，从中指院发布的榜单来看，蓝城集团以210万平方米的新拓面积位列榜单第一；华润置地和蓝绿双城位列二、三位，新签约政府代建规模分别为205万平方米和195万平方米。