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房地产：销售降幅收窄，关注核心城市复苏征兆

基本面尚在修复，持续关注政策落地效果，推荐资源充沛运营稳健的房企

6月17日，统计局发布2024年1-5月份全国房地产市场基本情况。5月数据显示房地产基本面仍待改善：开发投资同比降幅扩大；销售市场量价仍在调整；房企现金流仍有一定压力。但4月下旬以来供需两端政策持续发力，517政策接力跟进，后续高能级城市解除限购，多地以旧换新政策持续推出，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面不断落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。

核心观点

投资降幅小幅扩大，竣工同比降幅收窄

5月房地产开发投资同比下降11.0%，降幅较4月扩大0.5pct。拆分开发链条具体来看：1）土地端：5月土地市场仍偏弱，涉宅用地供应与成交建面单月降幅均有所扩大，分别同比下降50%/59%（4月同比下降37%/26%）。2）开工端：销售尚未企稳与房企客观拿地不足仍制约开工规模。5月新开工面积同比下降22.7%，降幅较4月扩大8.7pct，较3月收窄2.6pct。3）竣工端：保交楼余量项目持续推进，房地产融资协调机制推进加快，竣工降幅小幅收窄。5月竣工面积下降18.4%，降幅收窄0.7pct。4）施工方面，2024年1-5月施工面积同比下降11.6%，降幅较去年全年扩大4.4pct。

市场仍在调整，关注核心城市复苏征兆

销售量方面，5月销售面积同比下降20.7%，降幅较4月收窄2.1pct；成交金额同比下降26.4%，降幅较4月收窄4.1pct。房价方面，5月70城新房价格指数同比下降4.3%，降幅较4月扩大0.8pct，环比下降0.7%，降幅较4月扩大0.1pct；70城二手房价格指数同比下降7.5%，降幅较4月扩大0.7pct，环比下降1.0%，降幅较4月扩大0.1pct。目前市场仍处调整之中，但新政之后核心城市的复苏征兆也值得关注：1）核心城市成交连续站上荣枯线；有望对房价及市场预期形成一定支撑。2）经纪人与房东预期稍微转暖，贝壳经纪人信心指数与中原报价指数三周/四周滚动环比均有所提升。

融资协调机制持续落地有望缓释房企融资压力

5月房企到位资金同比下滑21.8%，较4月扩大0.5pct。具体来看：1、5月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑34.7%、42.1%，降幅较4月收窄1.6pct、扩大6.4pct；2、4月国内贷款、自筹资金同比上升16.9%、下降8.6%，分别较4月由降转升，由升转降。房企现金流仍存在一定压力。但房地产协调机制的持续落地有望缓释房企资金压力。截至5月16日，商业银行已审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元，另外，近日部分地区已着手启动第三批“白名单”项目的筛选和推送工作，“白名单”覆盖面进一步扩大。融资协调机制的持续有望缓释房企融资压力，改善房企现金流情况。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

正文

投资降幅小幅扩大，竣工同比降幅收窄

2024年5月全国房地产开发投资同比下降11.0%，降幅较4月扩大0.5pct。拆分开发链条具体来看：1）土地端：5月土地市场成交偏弱，涉宅用地供应与成交建面同比分别下降50%/59%（4月同比下降37%/26%），土地市场仍偏弱，单月降幅有所扩大。2）开工端：5月新开工面积同比下降22.7%，降幅较4月扩大8.7pct，较3月收窄2.6pct，销售尚未企稳与房企客观拿地不足制约开工规模。3）竣工端：5月竣工面积下降18.4%，降幅收窄0.7pct，或因保交楼余量项目持续推进，房地产融资协调机制推进加快，竣工降幅小幅收窄。4）施工方面，2024年1-5月施工面积同比下降11.6%，降幅较去年全年扩大4.4pct。

投资降幅小幅扩大

2024年1-5月全国房地产开发投资累计完成额为4.1万亿元，累计同比下降10.1%。其中住宅开发投资累计完成额为3.1万亿元，累计同比下降10.6%。

2024年5月全国房地产开发投资当月完成额为1.0万亿元，同比下降11.0%，环比上升9.7%。其中住宅开发投资完成额为0.7万亿元，同比下降10.9%，环比上升9.2%。

开工同比降幅扩大，竣工降幅有所收窄

2024年1-5月全国房屋新开工面积为3.0亿平，累计同比下降24.2%。其中住宅新开工面积为2.2亿平，累计同比下降25.0%。

2024年5月全国房屋新开工面积为0.7亿平，同比下降22.7%，环比上升5.7%。其中住宅新开工面积为0.5亿平，同比下降22.8%，环比上升6.3%。

2024年1-5月，全国房屋施工面积为68.9亿平，累计同比下降11.6%。2024年1-5月全国房屋竣工面积为2.2亿平，累计同比下降20.1%。

市场仍在调整，关注核心城市复苏征兆

市场量价仍在调整，建议关注核心城市复苏征兆。具体来看，销售量方面，5月销售面积同比下降20.7%，降幅较4月收窄2.1pct；成交金额同比下降26.4%，降幅较4月收窄4.1pct。房价方面，5月70城新房价格指数同比下降4.3%，降幅较4月扩大0.8pct，环比下降0.7%，降幅较4月扩大0.1pct；70城二手房价格指数同比下降7.5%，降幅较4月扩大0.7pct，环比下降1.0%，降幅较4月扩大0.1pct。目前市场仍处调整之中，但新政之后核心城市的复苏征兆也值得我们关注：

征兆一：核心城市成交连续站上荣枯线。3-5月，北京/上海的二手住宅成交套数连续三个月高于1.2/1.5万套，深圳的二手商品房于3-5月分别录得5196/4942/4871套成交，连续三个月维持在5000套左右的“荣枯线”水平，这也是深圳2021年6月份以来最高规模的连续3月成交。二线城市方面，如果假设2021-23年的二手住宅月均成交套数为荣枯线，杭州、青岛、成都的二手商品住宅销售3-5月连续三个月在荣枯线水平以上。此外，近期数据显示，上海二手房成交相对火热，6月1-16日，二手房备案套数达到13388套，且在15日创出2023年9月以来单日新高，若能持续，或将稳定市场预期。

征兆二：经纪人与房东预期稍微转暖。1）经纪人端：根据贝壳研究院数据，517新政之后一周，即5月26日数据开始显示经纪人对前端销售预期开始较明显的转暖，近三周平均值环比前三周增长22%，其中一线、二线、三线分别提升74%、20%、15%。2）房东端：中原数据显示，北京、上海、深圳、广州报价指数四周滚动环比分别提升20%、16%、101%、30%，显示房东对市场预期小幅回暖（中原报价指数：反映业主调价行为，50%意味着上调报价与下调报价占比相同，越高越好）。

销售量同比降幅收窄

2024年1-5月全国商品房销售面积为3.7亿平，累计同比下降20.3%。其中，商品住宅销售面积为3.1亿平，累计同比下降23.6%。

2024年5月全国商品房销售面积为0.7亿平，同比下降20.7%，环比上升12.2%。商品住宅销售面积为0.6亿平，同比下降22.8%，环比上升12.1%。

2024年1-5月全国商品房销售金额为3.6万亿元，累计同比下降27.9%。其中，商品住宅销售金额为3.1万亿元，累计同比下降30.5%。

2024年5月全国商品房销售金额为0.8万亿元，同比下降26.4%，环比上升13.2%。商品住宅销售金额为0.7万亿元，同比下降28.2%，环比上升13.1%。

房价仍在调整之中

根据统计局发布的70大中城市房价数据，5月70城新房价格指数同比下降4.3%，降幅较4月扩大0.8pct，环比下降0.7%，降幅较4月扩大0.1pct；70城二手房价格指数同比下降7.5%，降幅较3月扩大0.7pct，环比下降1.0%，降幅较4月扩大0.1pct；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降9.3%、7.5%、7.3%，较4月扩大0.8、0.7、0.7pct，环比分别下降1.2%、1.0%、0.9%，降幅较4月扩大0.1、0.1pct、持平。2024年5月，新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为2个，较4月减少4个；二手住宅价格指数环比上涨的城市个数为0个，较4月减少1个。

融资协调机制持续落地有望缓释房企融资压力

2024年5月全国房地产开发企业到位资金同比下滑21.8%，较4月扩大0.5pct。具体来看：1、5月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑34.7%、42.1%，降幅较4月收窄1.6pct、扩大6.4pct；2、4月国内贷款、自筹资金同比上升16.9%、下降8.6%，分别较4月由降转升，由升转降。3、房地产开发投资同比降幅与开发贷降幅转正。目前房企到位资金同比下降，房企现金流仍存在一定压力，但开发贷落地情况有所好转。

但房地产协调机制的持续落地有望缓释房企资金压力，改善房企现金流。据国务院吹风会，截至到5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元，另外，6月7日，金融监管总局、住房城乡建设部联合印发了《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》。通知发布后，近日部分地区已着手启动第三批“白名单”项目的筛选和推送工作，“白名单”覆盖面进一步扩大。融资协调机制的持续有望缓释房企融资压力，改善房企现金流情况。

2024年1-5月房地产开发企业到位资金为4.3万亿元，累计同比下降24.3%。5月房地产开发企业到位资金为0.9万亿元，同比下降21.8%，环比上升2.2%。

拆分到位资金的主要构成：

2024年1-5月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为0.7万亿元，累计同比下降6.2%。

2024年1-5月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为1.5万亿元，累计同比下降9.8%。

2024年1-5月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为1.3万亿元，累计同比下降36.7%。

2024年1-5月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为0.6万亿元，累计同比下降40.2%。

投资建议

5月数据显示房地产基本面仍待改善：开发投资同比降幅扩大；销售市场量价仍在调整；房企现金流仍有一定压力。但4月下旬以来供需两端政策持续发力，517政策接力跟进，后续高能级城市解除限购，多地以旧换新政策持续推出，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面不断落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

房地产：销售降幅收窄，关注核心城市复苏征兆

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