房企“瘦身”动作频频 央企打响“第一枪”

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

随着房地产行业进入深度调整期，企业组织架构调整、精简团队的动作仍在持续。

作为当前拿地和销售市场的主力军，央企也开始收缩战线。2024年，中国金茂（0817.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、华润置地（1109.HK）、中交地产（000736.SZ）等央企，以及混合所有制房企万科（000002.SZ）等纷纷加入组织架构调整阵营，精简架构层级，合并或取消部分区域公司及城市公司。

《中国经营报》记者了解到，从2021年开始，伴随着行业销售额下滑、企业人均效益持续下降，诸多房企开始优化组织结构，进行精细化管理，一切向利润看齐。

相比前两年持续不断的小幅度调整，近期调整的头部房企则更加聚焦核心城市，通过区域合并集中优势资源，打造强势组织，强化重点区域深耕。

央企加入调整阵营

在近期房企的组织架构调整中，中交地产直接撤销区域公司的举措颇受关注。

据了解，中交地产此前实行“总部—区域—城市”的三级管控模式，区域层面包括华中、华东、西南、华北、西北及津雄等7个区域。此次撤销后，将由集团总部直管城市公司，实行两级管控。

此前，在管理架构上，多数房企实行的多是“总部—大区—城市公司”三级管理架构。一位业内人士告诉记者，以前房企所拿项目基本是总部在操盘，随着项目逐渐增加，业务会慢慢地向区域下放，出现城市公司、区域公司，这些区域/城市公司的成立初衷也是因为接近一线，能够灵活应对，便于总部实现当地化管理。随着业务逐渐精细化，房企管理层级也逐渐增加，审批流程愈加烦琐。

这些问题在行业高速发展时期被规模、利润的快速增长所掩盖，而在市场下行阶段，精简架构、优化人员就变得迫在眉睫。

过去两年，已有不少民营房企在层级架构上进行了优化精简，此次中交地产直接对标民企，彻底实行扁平化管理。对于此次调整原因，记者致函中交地产，对方未予置评。

中指研究院企业研究总监刘水表示，在近期的央企调整中，企业总部趋于扁平化、专业化和平台化。一方面为了有效避免总部“头重”，失去对市场快速的反应；另一方面，这样使总部可以作为职能部门，在资源配置中发挥更大的资源整合和协同作用，进一步提升管理效能。

除了对组织实行扁平化管理外，近期央企的调整中，均涉及对区域公司的精简与合并。比如除了撤销区域公司，这次中交地产还将16个城市公司，按项目地理区位采用就近原则重组为9个：北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙。

在2月初招商蛇口的调整中，则是将原来的华北区域、华东区域、江南区域、华中区域、西南区域、华南区域及深圳区域7大区域调整为5大区域。

其中，深圳区域和华南区域整合成新区，整个大湾区以更完整更强大的区域形态呈现。而华中区域将在架构中被淡化撤销，涉及的相关城市大概率会以就近原则划分给西南区域、华北区域。

聚焦深耕、注重质量

近两年，伴随着房地产行业进一步调整，市场规模从2021年的“双18”（销售金额18万亿元、销售面积18亿平方米）峰值逐渐萎缩，至2023年，全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。

与此同时，无论是销售端还是土拍市场表现，城市之间的分化也愈加明显。一位国企人士告诉记者：“目前，大家对三、四线城市普遍持悲观回避态度，而核心一、二线城市，无论是从购买力、去化速度还是销售总额的绝对数来看，都更具吸引力。”

值得注意的是，在近期央企对区域公司的调整中，华中区域成为房企裁撤合并的重点。比如2月初华润置地的调整中，原华北大区与东北大区合并，成立新的北方大区；取消华中大区；原华中大区武汉公司、长沙公司划归华西大区管理，新的华西大区改称中西部大区；原华中大区郑州公司划归北方大区管理。据了解，2023年华润置地东北大区在几个大区中签约金额最低，被取消的华中大区紧随其后。

重组之后，华润置地形成华东、华南、深圳、北方、中西部五个大区，旗下部分地区公司将进行整合，相关人员也会进行调整。

与此同时，长三角、粤港澳区域成为房企布局重点。比如根据中国金茂的调整方案，原华东区域和苏皖区域合并为新华东区域，撤销以上区域的所有城市公司，开启大华东时代，总部设在上海。

“近期的组织、区域调整目的，更多地在于聚焦深耕，收缩战线，侧重发展质量和品质而非规模，与之前追求规模截然不同。”刘水告诉记者，房企组织架构调整原因复杂，主要受区域市场、房地产发展潜力等多重因素影响。

从区域市场基本面看，他进一步解释道：“长三角及粤港澳拥有较强的产业基础，人口持续流入，房地产需求较强，是主要龙头房企非常倚重的重要业务区域，在人力资源及其他资源配置上也会加重。”

比如万科近期对南方区域进行了组织架构调整，将原来接近20个城市公司整合成8大城市公司，即广佛公司、东莞公司、珠西公司、福建公司、广西公司、深圳公司、万溪公司及海南公司。

据了解，南方区域一直是万科的销售业绩大区，2020—2022年，南方区域销售额分别为1502亿元、1450.3亿元、1039亿元，在集团整体的占比分别为21.33%、23.1%、24.9%，连续多年排名第二。

在合并城市公司的同时，万科还对部分城市公司进行了对应的管理人员调换，其表示，公司坚持事人匹配、大江大海用人的理念，会持续把优秀人才配置到合适战场、关键岗位，为骨干提供更多发展机会。

据了解，去年全年，无论是拿地金额还是拿地规模，长三角均领跑全国。根据中指研究院的统计，长三角TOP10企业拿地金额3116亿元，居四大城市群之首；京津冀TOP10企业拿地金额1282亿元，反超粤港澳大湾区位列第二。

此外，从土地成交来看，2023年，长沙、郑州和武汉的住宅用地成交金额分别下降38%、27%和6%，均有较为明显的下降。“企业拿地热度明显下降，企业自然也会减少中部资源配置，区域公司会被合并。”刘水表示。

探索新出路

在精简架构、合并区域公司的同时，各房企也在纷纷调整业务结构，加大轻资产布局。

春节假期后，中交地产旗下代建平台中交管理官微即宣布，成功中标汕尾市城市运营投资有限公司所属“愉憬湾”项目全过程代建代管，年内首子正式落地。

据了解，该项目起初由万德隆集团、阳光城共同打造，汕尾市区“三旧”改造中“一带两核”的重要核心区域，总占地约15万平方米，总建筑面积约110万平方米，曾被冠以“汕尾城市封面”光环，但在疫情影响与资金压力下，项目几经辗转，最终改由汕尾市城市运营投资有限公司百分之百控股，并于近日引入中交管理进行代建代管。

行业下行时期，房企普遍选择代建这类轻资产业务作为抗周期的利器之一。据不完全统计，目前行业已有超90家企业涉足代建领域。

近两年，城投托底拿地、“纾困项目”和保障性住房等均为代建提供了广阔空间，代建企业新签约规模未来或将持续走高。中指研究院数据显示，2023年代建企业代建项目新签约建筑面积约为17312万平方米，较2022年大幅增长56.3%。

除了中交地产外，伴随着近期的合并调整，招商蛇口还成立“招商建管”开展代建业务，成为业内率先发力代建业务的央企地产之一。据了解，招商蛇口此前已在代建领域发展多年，且有较多大型代建项目，此次设立代建业务专业公司，意在深化与其他业务联动、协同。

此外，在近期绿城中国（3900.HK）的调整中，原本存在感较低的西南区域直接被其代建平台——绿城管理西南区域合并掉。据了解，绿城管理在代建领域规模常年排行第一。

与此同时，近两年在公募REITs政策支持下，商业成为房企的新战场，借助REITs的东风，越来越多开发商试图从商业赛道寻找出路。

今年1月初，万科内部发布组织调整和人事安排，成立商业事业部，将7大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部。人事安排方面，原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问；王海武担任商业事业部核心合伙人。

据了解，万科此前虽自2009年开始组建商管团队，亦收购了专业商管公司印力集团，但多年来“合而不并”。此次组织调整和人事安排，万科表示旨在把握消费类基础设施REITs试点及其他政策带来的商业业务新机遇。

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