房子越大房价越稳？广州楼市明牌
今年上半年，广州楼市依旧是豪宅的天下。
政策接连放松，大户型成交一路走高。全市成交TOP10榜单，改善盘占八席。
对于这种市场变化，不少购房者也是频频提问，想知道今年是否适合冲大户型。
为此，我们推出“2024，广州大宅年”策划，为大家揭秘广州改善盘真实的市场表现，本篇为系列稿件第一篇！
| 广州楼市发布制图
壹
五大数据揭秘
广州大宅行情有多坚挺？
先说结论，目前广州最保值增值的房子，就是140平以上的大宅。
相信大家多少都有感，今年二手普宅卷成麻花。就算珠金琶的中小户型，想出货也得降价。
反而是很多大宅，不仅房价更坚挺，甚至还有极少数项目能逆势涨价。
｜广州城市航拍
｜广州楼市发布 摄
不少细心的朋友也发现，哪怕同一个小区，房价也基本是靠大户型在撑着。
这种感觉并非空穴来风，有太多数据验证了广州大宅的行情，比想象中更坚挺。
数据一：珠城大户型稳，小户型降价
先看楼市风向标珠江新城， 去年年底开始，这里的二手房持续挤泡沫。
行情分化之下， 大户型豪宅依旧能卖出高价， 反而是主打小户型的刚需盘， 纷纷跌落 神坛 。
| 广州楼市发布制图
除了二手大宅，今年珠江新城东难得出现新盘，立刻成为不少业主的置换优选。
3月入市的保利华创·都荟天珺开盘去化10亿，有客户连买三套260平楼王，单价13万+/平。
｜珠江新城航拍图
| 广州楼市发布 摄
数据二：白云新城连出10万+，全是大户型
价格稳定已经很难得了，有没有大户型能逆势涨价的？
次新大平层居多的白云新城，就是为数不多的案例。
4月底，首创龙湖天奕第一套二手房卖出10万/平；紧接着，附近另一豪宅珠江岭南苑最新成交价10.9万/平，再度打破纪录。
这里的大宅楼龄又短，户型又大又纯粹，在竞品少的情况下还是涨了一波。
| 截图来源：贝壳找房
数据三：主城热门板块，全靠大户型撑房价
除了以上板块，天河北、天河公园、琶洲等地，140平以上大户型也最抗跌。
基本上，二手房卖得最贵的，就是板块最好的豪宅。
以往一些网红盘卖出“天价”小户型的案例，现在基本上很难再出现了。
| 广州楼市发布制图
数据四：四房比三房能涨，大宅成交创新高
回顾最近三年，广州核心区四房价格涨17%，涨幅明显超过三房。
这也就不难解释，有改善需求的购房者，会选择省去买三房“上车”的过程，直接买四房一步到位。
| 广州楼市发布制图
如此做法的目的，就是提前省下以后换房需要的资金和时间成本
统计显示，今年上半年总共卖出近1700套14平以上大宅，同比去年再涨23%。
在广州新房总体成交下滑的情况下，这样的表现，足以称得上“逆势反转”。
| 广州楼市发布制图
数据五：顶流豪宅户型越大，越好卖
这也是很多人不了解的冷知识，越是核心地段的热门豪宅，大户型卖得越好。
以下面这这四个顶流为例，成交基本都是靠大户型带动，140平以下小户型占比极少。
| 广州楼市发布制图
一二手大户型更火，价格更稳定，这反映出高端圈层目前的购房需求非常稳定。
因为比起很多刚需、刚改项目价格战升级，广州豪宅的表现明显更稳健。
再加上，豪宅客能选择的新盘本就不多。与其观望，不如趁市场升温及时买入优质项目。
贰
看清两条主线
一线江景&区域中心大宅
大宅行情如此亮眼，那么对购房者来说，要怎么买呢？
楼市君整理了核心区在售及待售140平以上大户型的新盘发现，有两条主线其实很清晰。
一方面，盯紧珠江豪宅带，这也是广州高端项目主要的聚集地。
｜广州楼市发布 制图
主城西部这边，江景大盘最多的白鹅潭，随着保利东沙项目的加入，热度还将持续上升。
这个新盘将打造成滨江综合体，推出保利最高端的“天字系”，主力户型约140-380平。
｜东沙项目江景航拍图
｜广州楼市发布 摄
再看主城东部，近期开放城市展厅的中建·一城江山海，也是一线江景巨无霸。
项目主打一个全能，规划配套包含双TOD综合体、岭南特色街区、15年全能教育等资源。
楼市君了解到，这个盘年底推出的望江地块，户型全是140平以上大宅。
另外，金融城隔壁的珠江村旧改也是一个临江巨无霸。
项目周边有1.2公里滨江景观带，所在的海丝城也是广州第二CBD的关键部分。
据了解，这个盘将首推建面约130-181平望江大户型。
| 珠江村旧改临江示意图
｜图源：项目提供
另一方面，大多数项目占据各个区域中心，在地段上都很有竞争力。
在天河，高端项目主要集中在东部的天河智慧城，以及新中轴上的天河北。
｜广州楼市发布 制图
海珠核心焦点在琶洲，楼面价8.5万/平的越秀琶洲331地块，将在下半年登场。
项目户型预计为约255-329平大平层，南向无遮挡，楼下一线水景，正对琶洲南TOD。
｜越秀琶洲331地块航拍
｜广州楼市发布 摄
此外，两大TOD项目，琶洲南TOD、广州地铁地产珑璟台，也都是大热门。
除了琶洲，海珠国家湿地公园随着中海大境的爆红，也是再添一把猛火。
在白云新城，有超级综合体粤海云港城，享一线云山景观的越秀公交天悦云府。
番禺长隆万博则有华润置地长隆万博悦府、越秀万博城等大宅顶流，一直备受关注。
｜长隆万博CBD航拍
| 广州楼市发布 摄
大宅全面“高定化”
港湾楼王、天际泳池…都要来
当然，目前广州在售的大宅改善盘，不光面积接近，总价也基本重合，竞争早已白热化。
而真正的有钱人，基本都买过按传统模式打造的豪宅，越来越抗拒原有标准。
所以，但凡有市场影响力的大宅都在做非标、做高定，做差异化。
｜广州航拍图
｜广州楼市发布 摄
可以说，下半年广州楼市最多的看点，基本都来自于这些大宅新盘。
它们不仅打破市场过往的价值逻辑，也将全新引进的配套和服务。
下面，楼市君为大家提前剧透一小部分。
突破一：配套天花板，楼下就是世界级港湾
保利东沙项目，不仅会刷新保利内部标准，很可能也是今年的江景豪宅天花板。
一方面，项目地处广州唯一的珠江港湾，拥有的景观、配套堪称独一无二。
它采用抬高设计，所享受的是江景+湾景+城景三重叠加，远胜传统江景豪宅。
｜广州国际健康港港湾效果图
｜图源：广州政府官网
此外，东沙项目自带商业+270°临江会所，楼下在建的港湾，又是由操刀过迪拜世界岛、成都麓湖生态城水域的大师来设计。
临江商业、滨水公园带、大地剧场等颠覆性场景都将聚集在这里，居住体验绝无仅有。
| 东沙项目意向效果图
| 广州楼市发布 摄
另一方面，项目不仅是新规设计，更会沿港湾一字排开，把望江视野最大化。
据悉，它还会在岛尖打造360°望江的超级楼王，大幅刷新江景大宅标准。
突破二：景观天花板，串联江、山、水、园
除了配套升级，很多项目即便是南向望江，也在景观呈现上做到“满配”。
比如中建·一城江山海，打造的景观体系是公园+山景+水系+江景。
｜一城江山海配套分布示意图| 图源：项目提供
相较于传统主打江景卖点的大宅，这种配置大幅领先。
据了解，项目大宅不光一线望江，楼顶还会打造无边界天际泳池，期待值拉满。
｜一城江山海效果图| 图源：项目提供
再来看珠江村旧改，前有珠江，后有狮山公园，未来将有水景、江景和园景、水景四大景观环绕。
项目首开区会将周边的狮山公园优化，并将河涌净化，重新引水打造河岸公园。
｜项目效果图（过程稿）
| 图源：项目提供
突破三：顶豪同款立面，270°环幕大飘窗
除了新面孔，一些成名已久的顶流红盘也在发力升级产品。
科学城扛把子大壮名城，二期【名门】组团户型实用率100%，外立面采用金属铝板、香槟金塔冠等顶豪同款设计。
项目不惜砍掉上亿货值，打造约2.5万平的超大中央花园，并引入下沉式庭院会所等配套。
｜大壮名城二期外立面效果图
| 广州楼市发布 制作
再比如华润置地长隆万博悦府，二期将会推出新研发的“天空之境”270°环幕大飘窗。
很多顶豪空中会所才有的配置，被这个项目带到每一户业主家里，确实够震撼。
再跟大家爆个料，项目最大的300平+大宅将在下半年登场，突破板块天花板。
| “天空之境”创意展示效果图
| 图源：项目提供
以上所有这些，不过只是冰山一角。大宅全面领跑楼市，真不是随便说说的。
无论房价表现，还是各个项目在配套、产品、服务等层面的进化，都在颠覆外界的想象。
楼市君也提前预告，下周我们会继续推出“2024，广州大宅年”系列第二篇。
大家有什么想要了解的，最关注哪个项目，不妨先在评论区留言、讨论~