2018年广州楼市成绩单:房价有起落 稳字仍当头
由于从去年年中开始市住建委不再公布官方统计数据，直接导致2018年全年楼市成交量和成交价失去了权威数据，只能依靠各家市场研究机构内部的监控数据和统计数据。
南都记者查询了包括广州中原研究发展部、合富研究院、保利研究院、本站地产、广州市中介协会等机构的数据，由于口径不同和覆盖的时期不同，各家数据之间难以互相交叉验证。
因此，南都记者关于2018年广州楼市盘点主要引用数据较为详尽、覆盖范围较为广泛的广州中原研究发展部的报告(下称中原报告)，只在个别地方引用其他机构的数据进行参考。
根据中原报告的数据，2018年广州楼市成交量大幅下降，其中一手房成交量(按网签宗数计算)同比下降18 .9%，网签面积创下最近8年的新低，而一手房均价则稳中略涨，涨幅为5%；2018年全市二手房成交量则同比下降23 .2%，为最近5年首次成交同比下降，但成交均价同样稳中略涨，价格同比涨幅为9 .2%。
由于从2017年开始楼市调控，导致广州部分一手房网签速度较慢，部分原本在2017年成交、应该计入当年成交量的房源被延迟至2018年网签，相应被计入2018年成交量，因此中原报告对这部分异常数据进行调整。
一手房网签面积创近8年最低
中原报告显示，在数据调整前，其监控的阳光家缘2018年一手房成交宗数为89982宗，同比上升1 .7%，但经过调整后的数据为760 56宗，同比下降18 .9%。
同样是使用调整后的数据，从年度横向对比看，2018年全年广州一手房网签量在最近8年中偏低，全年网签面积807万平米为近8年最低，如果按网签宗数进行对比，2018年数据为近8年倒数第三。
南都记者查阅其他研究机构的数据显示，合富和保顾联合发布的2018楼市总结报告里给出的2018年1-11月广州商品住宅成交面积约为750万平米至800万平米，另第一太平戴维斯数据为2018年前11月广州九区成交面积为600万平方米，这两家的数据虽然口径不同，但大致估算和中原报告近似。
至于一手房成交量同比大降的原因，中原报告也表示，一是从市场趋势来看，重大调控出台的次年市场表现均不理想，2017年3.30调控直接导致了2018年成交量下降，二是今年大部分时间一手楼盘面临备案价、预售证发放效率等问题以及经济大环境影响，购房者观望气氛浓。
在成交均价方面，由于楼市调控措施导致网签价格难以反映市场真实情况，中原报告也采取了替代方法，通过对全市各区热点项目的销售均价进行统计分析，得出数据是2018年12月末广州一手销售均价为27200元/㎡，比去年同期涨3%，在成交活跃度较低的市况下，大部分项目售价保持平稳，不轻易变动价格。
由于今年春节假期较晚(2月中下旬)，不少买家3月中才陆续回流。导致一季度表现疲软，维持每月50万㎡的成交低位，传统旺季“3月小阳春”无显著特征。4、5月对比一季度略有改善，但由于楼市调控以及开发商推货节奏放缓影响，市场表现一般。
此后从6月-9月份成交量较年初增加，到了10月中旬广州市住建委公布了调控优化措施，在此期间各区都在等待优化措施落地，导致10、11月成交大幅减少，直至11月下旬-12月初各地政策落地后成交量在12月才被充分释放，表现出“翘尾行情”。
中原报告显示，从户型占比的变化情况看，2018年年初占比达50%的90-120㎡单位(中户型)成交量逐渐降低至42%；而90㎡以下单位(小户型)成交占比突破三成，120㎡以上大户型亦受到买家追捧。
对于上述变化的原因，报告指出，这一定程度上反映了随着购房单价提高，更多买家愿意选择“小户型，低总价”项目入手，而资金充足的买家大多选择大户型单位；另一方面，对于房企而言，增加小户型单位，并加强对叠拼、复式产品的研发供应可视为对近年“高地价”的一种应对措施，表现了房企希望通过推出低总价、实用率高的单位降低楼价对买家购置意愿的影响。
新发预售证楼盘面积创近4年新高
中原报告的数据显示，广州2018年新发放预售证的一手楼面积达1086.45万㎡，创近4年新高。另一方面，由于成交面积下降，2018年出现自20 14年以来的又一次“供大于求”。分区域看，2018年荔湾供应面积达105 .74万㎡，成为老城区中供应量最大的区域，该区热门板块广钢新城迎来推货潮。如华发中央公园、振业天颂、保利碧桂园公园大道等全新项目相继入市。整个广钢板块2018年供应73 .05万㎡住宅，占荔湾总供应量的70%。
相比之下，2016-2017年间推货能力较强的天河区2018年供应量大幅下滑，仅供应34.49万㎡，同比下跌37%，主要原因是牛奶厂板块进入销售尾段；此外，由于天河区近3年无公开宅地挂牌，未来一手住宅供应将高度依赖旧村改造项目，故一手供应将更加紧缺。
外围区方面，五区供应量均有所增加，其中番禺供应120 .14万㎡住宅，同比上涨1 .6倍，无论总量、同比增幅均表现抢眼。该区供应主要得益于大盘亚运城年初、年末两个时间段推货，其累计供应77.82万㎡住宅，占番禺总供应量65%。此外，花都、南沙、增城三区供应量增幅亦较为明显。
B 二手房：七成房源报价略降
中原报告的数据显示，2018年广州市二手房交易登记数为102199宗，同比上年同期(133157宗)大幅下滑23.2%，为近5年首次成交下滑的年份。价格方面，2018年二手房网签均价为25350元/㎡，价格涨幅出现明显收窄，涨幅从2017年的23.8%下跌至2018年的9.2%，价格逐渐趋向稳定。
对于2018年广州二手楼市遇冷的原因，报告也进行了分析。首先是2018年楼市信贷环境偏紧，广州首套贷款利率为一线城市中最高，同时全年平均利率均处于高位。利率的上调，很大程度上遏制了市场需求，部分改善型买家置业成本提升，从而转为观望状态。2018年由于银行贷款额度相对紧张，各大银行均选择上调贷款利率，二套平均贷款利率上浮15%-20%已为常事，整体贷款利率呈现逐步上扬的趋势。而进入第四季度后，贷款额度稍有好转，整体贷款利率出现回调的迹象，但整体仍居高位水平。2018年11月，广州首套平均贷款利率为5.62%，同比2017年同期净增0.31%。
其次，在调控政策下，购房者的观望情绪持续升温。2018年上门看房客户数量远不如2017年，购买周期亦有所延长。而在业主方面，中原报告监测发现2018年新增放盘量同比2017年下滑近三成，在目前楼市下行阶段，客户入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机，导致整体放盘量有所下滑。
报告还表示，由于二手楼市成交活跃度较低，业主心理价位松动，“以价换成交”的现象愈发普遍。从近两年新增房源的报价情况来看，2017年报价下调房源占比基本集中在35%-45%左右，而今年下调房源基本在70%左右，中心区表现尤其明显。其中，天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高分别达76 .5%、74 .6%、73 .3%、71.9%，并且其下滑幅度亦相对明显，分别为3.2%、3.3%、2.5%、2.7%。
另据广州中原研究发展部监测，近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑，20 16- 20 18年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%。而外围区则因交通便利度逐年提高，而且价格低洼加上房源相对较新，成交持续占比逐年增大。2018年外围四区成交占比为55 .6%，，同比净增3.4%。另外，据监测，2018年二手住宅成交量最多依然为番禺区，共成交14496宗，已连续4年成功夺魁。
采写：南都记者 魏凯