"隐形限价令"笼罩广州楼市 数字游戏难抑房价
本站房产原创报道 随着广州房价一季度录得惊人的22.5%涨幅,史上最严厉的限价政策暗地出台。
本站房产连日调查发现，广州大多数楼盘收到房管局的“限价令”口头通知，全新开盘的定价不能高于同区域去年年度成交均价，旧盘新推则不能高于去年销售均价。更甚者，在售项目如果签约价格高于申请预售证时的报备价，系统将不允许其网签。
但上有政策，下有对策,本站房产调查发现，已经有部分开发商用"双合同"应对限价令,刚需买家似乎并没有从限价令中获益。
更令人担忧的是，面对失控的广州房价,管理部门不得不通过"非合理"手段抑制涨价势头,只是用"数字"真的能管住房价吗?
"从4月初开始，我们的项目就被停止网签接近一个月，直到28日下午才能重新签约"，在番禺大学城某楼盘营销中心内，项目相关负责人无奈地告诉本站房产。
上述负责人表示，从去年开始，广州楼市便开始执行限制签约，最早限签的范围集中在珠江新城，新年以来范围不断向外扩散，其项目在今年2月份已经被限签了一个月，3月份解除后，4月份又开始限签。
“相关部门没有跟我们解释原因，但是大家都心知肚明，估计今年一整年都是这样”。
在去年房价飞涨的南沙，五一假期不少项目开盘和推新，但与此同时，“预售证”却成了不少有新货计划的项目最紧张的问题。
据不少开发商透露，4月29日有多个项目预计开盘，但项目预售证却是在28日晚10点多才发下。此前，不少心有顾虑的项目，打算推迟开盘，甚至已通知购房者延迟认筹。
“限价”虽然没有公布政策，但调控却是实际执行的。”上述负责人告诉本站房产，根据其收到的通知，要求今年新开盘的定价不能超过去年均价。
实际上，据前往该盘认筹的购房者透露，其27日从项目得到的报价是8600元/平。但开盘当天，据项目负责人介绍，项目报价平均是8400元/平。
本站房产在现场也从部分购房者处了解到，在一次性97折（商业按揭98折）本站登记优惠（99折）、楼盘优惠（99折）之后，有单位价格达到8100元/平左右。
在“1.2万/平红线”、“报价不超去年均价”这两种“限价”标准以外，有项目负责人告诉本站房产，政府对他们的要求是，新推产品报价不超前一期同类型产品的均价。
与广州郊区的热门项目相比，高价盘临立的老城区楼盘处境更显尴尬。
“我们前期产品均价是38000元/平，本来新货的定价是42000元/平，但在备案时收到的通知是销售均价不能高于前一批均价，否则无法申请预售证”，在越秀区文明路某楼盘内，销售经理显得非常无奈。
他还透露，即使是已经申请了预售证的单位，如果售价高于房管局要求仍然无法网签,现在房管局是设置了双重"防火墙",谁也跑不掉。
上有政策 下有对策
尽管限价令空前严厉，但上有政策，往往下有对策。
已认筹广州某大型楼盘的购房者张先生就向本站房产透露，开发商要求其签两份合同的，一份买房合同，一份装修合同,装修费用部分可以做按揭，但必须3年内还清。
张先生算了一笔账，其认筹的那个单位原本算下来3年月供就八千多，现在装修不能计入买房合同，不能享受优惠也不按住房按揭来给，实际3年的月供去到了一万多，缴税1个点。
“这样算相当于首付和月供都提高了，压力还是挺大的。”张先生如是说。
已认购白云区某项目的郑小姐也很无奈：“我认购的那个盘也是要求两份合同的，开发商就那样要求，我们也不可能不买。不过虽然有不合理的地方，算下来，买房的税还是少一点点的。”
虽然“限价”政策虚实不定，但在不少购房者看来，这多多少少是个好处。
正在物色婚房的陈俊华认为，虽然"限价"是政府为了安抚民心而搞的表面工程，如果不从供求关系来解决房产问题，房价肯定继续涨。但如果政府严格限价，短期内房价会涨得慢一点，给了刚需买家一个不错的入市时机。
对广州南部楼盘基本上如数家珍的刘先生则庆幸：“我算是撞上‘限价’了，我觉得对价格还是有影响的，我今天认筹的那个项目价格就比我预想的低些。估计很多人肯定会趁着‘限价’快买房，不然以后更贵。”
不过他也指出，虽然“总价低于预期”，但开发商“双份合同”的伎俩，让房价之外的很多费用都增加了。
与此同时,也有购房者在“双份合同”面前，选择退步。
“现在这个价对我们其实已经比较高，月供8千以上压力很大，而且总觉得两种合同有风险，也没那么划算。所以还是想慎重考虑。”五一黄金周首日，秦女士夫妇已转战了3个盘。
“本来已经决定了认筹，但超了我们预期，所以想再看看其他的。但我们还是会最近就买，‘限价’我也听说了，也有一部分这个原因。”秦女士表示。
失控的广州房价,让管理部门不得不通过"非合理"手段抑制涨价势头,只是用"数字"真的能管住房价吗?
"按照目前的情况,房管局限价的思路以区域为单位,只要你的项目均价在区域均价以下,房管局鼓励你多成交签约，这样可以拉低整体均价;但在均价以上的楼盘要网签的请慢慢等,要等到低价盘网签量大的时候才能放一批高价盘,避免造成均价上涨",广州某开发商营销总监告诉本站房产。
在上述营销总监看来,这样的行为与“造假”并无差异，只不过“造假”的是裁判员自己。
“广州采取这样的限价措施也是无可奈何，一季度广州房价同比涨了22%，远远超出今年7-8%的年度房价控制目标，接下来三个季度售价不仅不能涨，而且必须下跌才能完成目标，管理部门也知道政策不合理，但是在不合理的市场里面也只能用不合理的政策去应对”，中原地产项目部总经理黄韬表示。
他认为，刚需楼盘与低价盘并不会受到相关政策影响，上周花都某均价1万左右的项目，很快就拿到了800多套预售证。目前市场只是高端楼盘不核发预售证和限制网签，而低端楼盘成交占比提高，有助于拉低市场均价。而全市均价的下降，也将对市场的心理预期造成影响，有助于未来楼市的降温。
但在方圆地产首席分析师邓浩志看来，限高价盘销售改变不了楼价整体上涨的趋势，即使是中低价位盘仍有上涨空间，买家别期望这类项目会跌价。
著名房地产专家韩世同则提醒，价格指导一类的政策可操作性并不大，如果采取限价，能够控制房价但牺牲了现在的市场经济，治标不治本是行不通的。