广东限购第四城:珠海楼市"限购又限价"

本站房产11月1日讯 继广州深圳佛山后，广东终于有第四座城市加入限购大军。珠海市昨晚宣布，11月1日起，珠海将执行限购政策，限购区仅限主城区香洲区，本地居民和缴纳一年以上社保的外地人，只能在香洲新增一套房。

有专家认为，对于一个投资需求占据主导的市场而言，珠海限购令出台，投资需求将被赶尽杀绝，市场成交将出现暴跌，这对于珠海楼市的影响远大于广州、深圳等城市。

珠海加入限购大军

据悉，10月31日晚，珠海市人民政府办公室发出《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），要求自2011年11月1日起，本市户籍居民家庭(含驻珠部队现役军人和现役武警家庭)、可提供购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；不能提供购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在香洲主城区内购房。

《通知》要求进一步落实“限价”政策，自2011年11月1日起，房地产开发企业应当按照《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》，将商品房预售价格报价格主管部门备案，持同意备案的文件向商品房预售管理部门申请预售。报备项目的住房平均价格超过我市2011年度房价控制目标（11285元/平方米建筑面积）的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

《通知》强调，严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行要坚决执行国家住房信贷政策，金融管理部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。切实加强住房保障工作。各区政府（管委会）要确保完成年度保障性住房工作目标任务。市住房、国土、监察等部门要加强监督检查，对完成保障性住房工作目标任务不力的区（经济功能区），要视情况根据有关规定报市政府对相关负责人进行约谈、问责。

房价上涨过猛是主因？

随着去年全市商品房均价猛涨38.4%，珠海成为广东省房价涨幅最高的城市之一，此前更被广东省住房和城乡建设厅副厅长陈英松“点名批评”。据悉，在今年3月31日，珠海市委副书记、市长钟世坚主持召开市政府常务会议，提出要合理控制房价过快增长，珠海在2011年的房价增长控制目标，为新建住房均价增长幅度不高于G D P增长幅度，这也就意味着，珠海2011年的房价涨幅不能超过11%，政府才能完成制定的调控目标。

根据珠海市房地产行业协会统计数据显示，2010年珠海市新盘成交均价为香洲区10155元/平方米，金湾区3447元/平方米，斗门区4552元/平方米，全市各月新房成交均价均超过7500元/平方米。综合来看，珠海市2010年商品住宅成交均价为10166.8元/平方米，按照11%的房价控制目标来计算，这也就意味着2011年珠海市新建商品房成交均价需要控制在11285.148/平方米以内。

但实际上，在一线城市限购，投资需求外溢的大背景下，拥有港珠澳大桥、横琴岛开发等概念支撑的珠海楼市可谓热火朝天，统计资料显示，今年1-6月，珠海商品住宅销售均价达到11028元/平方米，较去年均价再度上涨近10%，距离2011年房价调控目标的“红线”仅一步之遥。

投资客高达七成 珠海楼市或遭重创

作为我国五个经济特区之一，珠海市东与香港隔海相望，南与澳门相连，由于珠海市气候宜人，冬夏季风交替明显，优异的自然环境，不仅让旅游业成为珠海的重要产业之一，同时还吸引了大大小小的开发商前来淘金，

但与此同时，根据珠海市统计局公布的“珠海市2010年第六次全国人口普查主要数据公报”显示，珠海全市常住人口约为156万人，占全省常住人口总量的1.50%，是广东省常住人口最少的市。

“珠海的本地人很少，而且大多数都住在村里，很少需要买房的，如今珠海新建的房子大多数是外地人来买，这里不仅云集了来自北京、上海、山西的内地投资客，更不乏来自香港、澳门、台湾的投资客”，一位珠海当地人士向本站房产表示。

“常驻人口极低，投资需求过度旺盛，正是造成珠海房价近两年暴涨的最重要原因”，世联地产首席市场分析师王海斌认为，珠海楼市向来是以投资客为主的楼市，珠海市政府目前的双限行为，其实是未雨绸缪的表现。但对于一个投资需求占据主导的市场而言，一旦限购令出台，投资需求将被赶尽杀绝，市场成交将出现暴跌，这对于珠海楼市的影响远大于广州、深圳等城市。

但资深房地产专家韩世同则认为，当前珠海的限购政策并未考虑购房者以前所有的住房套数，即是说不论以前买了多少套房，目前限购只针对新购的住房套数。另外，由于目前珠海限购主要针对香洲区，所以可以说珠海的本轮限购是温柔版和局部型的限购，此类限购广州、上海等城市也都实施过，但效果都不太好。

“但限价却会有较大效果”，韩世同补充道，珠海“限价令”规定新盘定价需控制在11285元/平方米以下，这也就促使那些1万2、1万3或更高价的楼盘降价，但另一方面，这种限价也可能会导致一些价格低于11285元/平的楼盘将价格拉高到标准线开卖。

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