限购年 谁是楼市英雄
长江商报消息 2011年的全国楼市经历了比2008年更严厉的房地产调控，而当年是因为突如其来的金融危机挽救了中国房地产行业，而如今的补调，则让2011年房地产市场真正进入了冬天。
自2010年4月份国内启动新一轮房地产政策调控以来，一、二线城市房地产市场发展都开始出现不同程度的受阻，并被迫进入一个新的低谷周期。与不少尚未被限购的三、四线城市楼市成交高歌猛进形成鲜明对比的是，全国各主要城市房地产市场交易量迅速萎缩并长时间陷入低迷，短时间内成交量难以恢复。
在这个投机主义盛行的年代,房地产市场必定会经历此次调控;然而,在武汉楼市几经调整的历史中,房企也面临着“踩点”的庆幸与惋惜。踩对了,欢欣鼓舞;踏空了,则压力重重。
而也就是处在调控下的楼市困局，逆市中的真英雄才显得越发珍贵。回顾武汉房企2011年的业绩,记者发现,现如今房企要跑赢楼市,除了品牌,更多的还有对市场的把控和前瞻性看法。
品牌企业不惧限购
作为中部中心城市，武汉已经成为众多品牌房企扩张的首选之地。2011年中国房地产品牌企业研究表明，最近三年，品牌企业在土地市场的表现最为抢眼，其中不乏万达、华侨城、绿地、福星惠誉等的大手笔，即便是调控深入的2011年，百步亭、万科、保利依然不断加大土地储备，而招商地产(000024,股吧)、佳兆业、中海地产更是在今年首次进军武汉市场，至此，中国主流房地产品牌企业中，已有七成正式布局武汉。
2011年上半年，武汉市场占有率前十的房企，包括万科、恒大、保利、福星惠誉、百步亭等在内，累计占有率达36.28%，较2010年增加7.57个百分点。从2011上半年销售排行榜看，万科、保利、恒大等企业便已占据大半席位。而全市处于销售期的项目保守估计至少200个，用“少数吃肉、部分啃骨头、更多人喝汤都难有保证”来形容，竞争激烈可见一斑。
在武汉限购令出台整整将近一年之时，品牌企业成为左右楼市进程的重要力量。其中，万科实行快速出清策略，屡次成为月度销售TOP10，万达则依靠写字楼、SOHO类商业项目保证了业绩的突飞猛进；福星惠誉住宅和商业项目齐头并进，以福星惠誉水岸国际、福星城等多个项目的出色表现，占据本土房企之首。据数据显示，截至11月初，武汉万科销售额突破60亿元，而去年全年武汉万科销售55亿元。
越是复杂的局势越能体现实力开发商的竞争能力。实际上，2011年也是品牌开发商展现实力、沉着应变的半年，尊重市场需求，回归产品为王的半年。事实证明，尽管市场进入了一个相对平淡的行业周期，但“后调控时代”也标志着，越来越多的购房者将开发商品牌、实力作为了购房的第一标准，市场占有率越来越向大开发商、品牌开发商集中。
而与此同时，在品牌开发商彰显强大的开发实力的同时，从精装小户到高端住宅，从刚需盘到改善性项目，较长的产品线也为其从容应对市场奠定了坚实的基础。
上半年的赢家，还属于那些“将鸡蛋分装在不同的篮子中”的开发商，在主城区销售受到限购影响的情况下，一些开发商加大了在非限购区域的搏击力度。不少审时度势的开发商以在众多非限购区域落子布局，以及“围城内外”通吃的气势，成为了市场赢家。
例如万达集团，万达正以“万达速度”扩张全国商业、旅游地产。10月12日，万达集团在万达商业年会上透露，2012年计划开业20座万达广场，主要分布在温州、漳州等二三线城市。其中，包括汉街万达广场、大连高新、长沙开福、成都金牛和泉州浦西等5个万达广场A级店。
据透露，截至2011年底，万达集团开业的万达广场将达到49个，持有开业物业面积超过1000万平方米。预计到2012年，开业物业面积将达到1500万平方米，成为全球最大的不动产企业之一。
据克而瑞数据研究中心显示，2011年上半年，武汉商铺成交面积272131平米，成交套数2556套，成交金额4003165800元，成交均价约为14029元。
从成交面积来看，6月份表现不俗，成交面积为61435平米，同比上涨19.25%，环比上涨25.46%，成交金额为961180100元，同比上涨71.79%，环比上涨54.27%。
与此同时，紧逼的住房限购政策，使原来投资住宅的大量资金涌向了新开发的写字楼，开发商更乐于开发写字楼和Soho。据克而瑞数据调查研究机构统计：2011年上半年写字楼成交面积218058平米，成交套数1330套，成交金额2,100,263,000元，成交均价9632元/平米，环比增涨82.88%。写字楼成交套数超过去年全年，成交均价约为9156元/平方米，相比去年，涨幅颇大。
而行至下半年，在住宅市场依然低迷之时，拥有商业项目的开发商相当于持有成交的“王牌”。成交量持续上涨，成为楼市成交的重要力量。
据新浪商业地产数据监控室统计，12月份武汉预计将有12个新开盘或者老盘加推商铺项目，其中，3个项目为综合商用，2个购物中心和7个社区商铺，商铺面积在30-2000平米之间，价格约从9000-50000元/平米不等，12个项目仅少数给出开盘优惠。新开盘项目主要集中在三镇的中心地段，汉阳中心有4盘推出所占比重较大，同时金银湖、阳逻、江夏等三环外的项目也有商铺推出。
专业人士认为，目前商铺投资回报率相对稳定，在繁荣区域的商铺年租金回报率可高达8%-12%。因此在当前通货膨胀与住宅调控限购的双重背景下，商业地产尤其是商铺，将成为未来较长一段时期内投资者的首选之地。
据戴德梁行近期统计数据显示，万科计划未来持有型物业将占其开发比例的20%；保利计划到2012年在商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地在今年的土地投资额中有20%的资金投向商业项目并提出未来5年用商业地产“再造一个金地”。
在目前的市场情况下，中小户型显然是开发商的“王牌”。用一位业内人士的话来说，2011年，谁持有大量中小户型，谁就不愁销量。
中小户型一直都是武汉楼市的需求主力，加上中小户型有着总价低、首付少的优势，记者通过武汉亿房研究中心的数据了解到，一直以来，90平方米以下中小户型销售一般都能占据近四成的比例，加上120平方米的户型，能占据七成的比例。
“中小户型的销量增大从另一方面也印证了刚需群体的庞大。”一位业内人士表示，对于青年置业者来说，中小户型可以打造出经典的舒适两居或紧凑的三居户型，对于初入社会的年轻人来说这样的房屋既经济又可以满足生活所需。
今年上半年武汉市商品住宅成交数据显示，80-90平方米、总价50-60万元的户型成交占比最大，120-130平方米的三房户型，成为“一步到位”式置业热门。
“现在市场成交量一直处于低位，但从长远来看刚性需求仍是楼市的中流砥柱。” 光谷一楼盘项目营销主管认为，从任何时期来看，自住需求总是最可见、最实际的消费群体，这部分群体也永远是开发商的“救命草”。
对于“中小户型主场”这个现象，一位业内人士如此分析，“楼市几经调控，开发商今年的业绩不能说没有受到影响，现在既然面对刚需主导，小户型畅销的局面，只有拥有大量中小户型房源的开发商，才能保证自己今年的销量。”
本报记者胡晓莉(作者：胡晓莉 )