高通膨时期 地产股一枝独秀

房地产类股过去高通膨期间表现突出

今年以来受到地缘政治、高通膨与联准会强劲升息的影响，全球多数资产均呈震荡走低格局，地产类股与REITs也难以幸免。不过，骏利亨德森投资的研究显示，当经济体处于高通膨的时期，无论景气是高成长还是趋缓，相较于其他产业，地产类股的表现均非常出色。

此外，REITs的获利成长率起伏不大，表现相对稳健，加上资产目前处于折价情形，而其财务体质却是近年来最佳水准。因此，待市场逐渐消化目前的不确定因素，地产类股／REITs的投资价值可望吸引更多投资人青睐。

骏利亨德森远见基金─全球地产股票基金经理人高博深（Tim Gibson）表示，自1995年以来，在高通膨时期，地产类股的表现在所有产业中均名列前茅，以接近目前环境、也就是经济处于中度成长（PMI介于51.3～55.2之间）为例，房地产类股每月平均上涨1.78％，在所有产业中表现最佳。

即使经济转入低度成长（PMI低于51.3），地产类股仍能有每月平均上涨0.27％的正成长，而所有产业的平均值则是-0.15％。由于租赁合约通常订有固定涨幅或是随着通膨调整，使得此一产业的获利不易受到通膨影响，因而反映在股价表现上。

对于地产类股／REITs来说，今年是充满挑战的一年，地产类股的跌势除了反映实质利率（通膨调整后）的变化，投资人担忧经济放缓将影响产业前景也是主要原因。

就总资产价值（Gross Asset Value）而言，目前美国REITs大多数的产业均处于罕见的折价水准，显示其价格未反映其基本面。而先前公布之第二季财报季，美国REITs的获利优于预期的比例高达70％，且高达64％调高其全年获利预期，仅11％调降，是近15年来的最佳季度结果。

从财务体质来看，目前亦为REITs自2000年以来表现最佳的时期。高博深指出，截至今年3月底，美国REITs的负债资产比率仅为25％，而债券存续期平均值近90个月，2022～2024年到期的债券金额仅占该产业的11％。

各国央行持续升息下，资金成本提高，但对于地产类股／REITs来说，近年来主动提升财务品质，受到短期内骤升的利率的冲击相对较低，目前虽然持续受到投资气氛影响，类股表现较为震荡，但相信地产类股／REITs的良好基本面将获得市场认同。