购买农村宅基地后拆迁原使用权人起诉合同无效法院支持吗？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

陈宇明以父亲陈建华与李浩杰签订的房屋买卖协议无效为由，要求确认协议无效并返还拆迁款，李浩杰则认为协议有效且自己已实际取得宅基地使用权，双方各执一词，诉至法院。

二、当事人信息

1. 原告：陈宇明。

2. 被告：李浩杰。

3. 第三人：陈宇琪。

三、原告诉称

陈宇明向本院提出诉讼请求：

1. 确认双方签订的协议无效。

2. 返还拆迁款 2362258 元。

3. 本案的诉讼费由被告承担。

事实和理由：1983 年 7 月 8 日，原告之父陈建华与被告签订协议，约定陈建华以 2300 元将位于北京市丰台区 S 号房屋出售给被告。陈建华于 1990 年 10 月 1 日去世，陈宇明是陈建华的长子。原告认为，被告不属于 B 村集体组织成员，亦不属于农业户口。根据房地一体原则，买卖房屋必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止。根据《民法典》第一百五十三条之规定，即违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。此外，涉案房屋及宅基地现已拆迁，拆迁补偿款已由被告领取，根据《民法典》第一百五十七条之规定，即民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必须返还的，应当折价补偿。综上，原被告之间签订的协议无效，被告因该房屋取得的拆迁款应返还原告。故，原告向贵院提起诉讼，请求法院判如所请，维护原告合法权益。

四、被告辩称

李浩杰辩称，协议书是双方自愿签署，陈宇明也知情且签字，购买房屋后，宅基地通过村镇两级政府已经审批给我，我交纳宅基地使用费，翻建了房屋，且买卖一事已经长达38 年，原告的诉求没有依据，且违背诚信原则，故我不同意原告的诉讼请求。

五、第三人陈述

第三人陈宇琪未作陈述。

六、法院查明

1. 陈建华与钱晓丽系夫妻，育有一子陈宇明，一女陈宇琪。陈建华于1990 年 10 月 1 日报死亡，后钱晓丽死亡。

2. 北京市丰台区 B 村 S 号原系陈建华老宅。1983 年 7 月 8 日，陈建华与李浩杰签订《协议书》，载明：“陈建华经与长子陈宇明协商，愿意将现有房产卖给李浩杰。买卖双方商定房款贰仟叁佰元整……经乡政府和买卖双方商定，买卖双方必须遵守下列协议：卖方陈建华和长子陈宇明任何时候不得再向乡政府要新的宅基地。买方李浩杰以上宅基地只有长期使用权，没有所有权。但李浩杰有房产权。乡政府准许该房一次性翻修重建和增建。任何时候不得转让与买卖。李浩杰通知同意翻修房后暂借给陈建华二老一间房住，直至二老寿终为止。该房产权仍归李浩杰所有，任何人没有继承权。以上协议一经成立，双方应当信守履行，任何一方不得反悔。”卖房人处有陈建华、陈宇明签名及手印，买房人处李浩杰签名并摁手印，落款处加盖北京市丰台某乡人民政府公章。李浩杰表示协议签订后，其向陈建华支付购房款 2300 元，向村里支付了宅基地使用费。

3. 协议签订后，李浩杰于 1983 年 8 月经审批在该宅基地上翻建房屋，其提交《社员盖房审批表》，载明：生产队意见：同意该户在本院盖房；大队意见：同意生产队意见院内翻建伍间；公社意见：同意乡政府意见院内翻建伍间。生产队意见处签有支委书记签名字样，大队意见处加盖北京市丰台某乡人民政府公章，公社意见处加盖北京市丰台区办事处建设科公章。审批后，李浩杰拆除原有房屋新建房屋五间。

4. 另查，李浩杰为城镇户籍，后户籍迁入 S 号，并一直居住至拆迁腾退前。

5. 2016 年 12 月 16 日，李浩杰（乙方）与北京市丰台区 B 村民委员会（甲方）签订《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》，约定经甲、乙双方协商一致，同意按照“安置房补偿的方式”对于权属于乙方的宅基地、房屋及附属物进行房屋腾退补偿安置，达成如下协议：甲方对权属于乙方在本项目腾退范围内坐落于丰台区 B 村 S 号的宅基地、房屋及附属物进行自主腾退。认定被安置人口共 5 人，甲方应当向乙方支付宅基地腾退补偿总价 3391258 元。

6. 案件审理过程中，本院前往 B 村委会调查《协议书》签订情况，村委会函复：因年代久远有些问题无法核实，经查询，李浩杰社员盖房审批表加盖红章的原件在档案室存放，已经找到。

七、争议焦点

双方争议焦点在于《协议书》是否违反宅基地流转相关法律、行政法规的强制性规定，是否属于无效合同。

八、裁判结果

驳回陈宇明的全部诉讼请求。

九、房产律师点评

民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用、公平原则。在本案中，陈建华与李浩杰于1983 年 7 月 8 日签订的《协议书》约定李浩杰购买 S 号房屋，由于宅基地上的房屋与宅基地的不可分割性，在转让宅基地上的房屋时将必然导致宅基地使用权的转移。

首先，宅基地的审批应经村镇两级审批。本案中，李浩杰签署《协议书》后，经村镇两级审批重新建房，且交纳了宅基地使用费，该审批一经做出，应视为对李浩杰享有涉案院落宅基地使用权的确认。

其次，《协议书》签订时间为1983 年，应当以合同成立时的法律为依据。对城镇居民购买集体土地上的房屋，当时的法律、行政法规并未禁止，故对于陈宇明以李浩杰系居民，其购买宅基地上的房屋违反法律、行政法规强制性规定，应属无效的主张法院难以支持。

再者，陈建华与李浩杰于1983 年签订《协议书》，陈建华卖房的意思表示清晰真实，陈宇明对此亦知情，协议签订后双方履行合同，李浩杰交纳购房款及宅基地使用费。现距协议签订已经过 38 年，期间李浩杰经审批院内重建房屋，且一直居住至拆迁腾退前，户籍亦迁入该址，拆迁腾退时经村委会认定为被腾退人。现陈宇明主张合同无效并要求返还拆迁款 2362258 元的诉求，有悖契约精神，违反诚实信用及公平原则。因此，法院对陈宇明的诉讼请求均不予支持。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！