选择使用权社宅好吗

（图／本报系资料照）

内政部为促进多元化管道社会住宅供给，目前正着手研议「使用权社宅」，分为民办及公办两种模式，使用权期限为20年，提供2种缴纳方式，一次付清权利金以20年市场租金总额8成计算，或分期付款为首付权利金3成，其余分20年缴纳（约市场租金7成）。虽相关细节尚未确认公布，政府需审慎思考是否值得推动此社宅政策方案。

现行政府兴办社会住宅，一般户以市场租金价格8折定价，每次租期3年，最长续租至6年，经济社会弱势户则可享租金分级补助，最长续租至12年。研拟中的使用权社宅则提供20年不涨租金的长期租屋方案，比一般租屋或社宅可能面临几年就租约到期调涨租金，因此使用权社宅的每年租金相对较低。而此方案需先支付权利金，不论一次付清还是首付3成方式，对年轻人能否负担仍是个疑问。

政府也有提供地上权住宅，由政府（财政部国有财产署）公开标售设定地上权，由地上权人兴建住宅并分户销售，民众持有土地地上权及建物所有权。民众虽然以支付地上权权利金（约市价7成），不用付房租，可居住房屋50至70年，惟仍需缴地租（约地价3.5%）。另外地上权住宅在银行贷款方面较为不利，贷款成数或年限均低于一般房贷，利率却更高，且在市场流动性差较难转手出售，到期后，除了所有付出付诸流水。

地上权与使用权住宅虽然是比所有权住宅价格低，仅可以说是在高房价下一个不得已的选择，因为目前使用权与地上权住宅多落在5到7成的房价，但在台湾合理的使用权与地上权住宅价格应该落在2成至4成的房价，否则是不值得购买的。

近年来，政府积极推动社会住宅政策，以期缓解高房价带来的居住压力。但统计数据显示，目前社宅的供给量仍远不足以满足居住需求。建议政府应优先将资源投注于扩大社宅的供给量，并建立社宅长期租约制度，提供经济弱势户稳定且可负担的居住环境，待社会住宅数量达到一定规模后，再考虑推行使用权社宅。

由政府带动推动使用权社宅与地上权住宅，应为民众负起理财规划的责任，譬如需以使用价值（而不是资产价值）及民众负担能力订定合理租金价格，且需要更有思维，譬如借鉴参考新加坡组屋机制，将所缴租金转为头期款，并提供优惠房贷，协助民众购屋，如此才是真正对民众有利的居住协助政策。（作者陈明吉为国立政治大学财务管理学系教授、黄琼莹为国立政治大学商学院信义不动产研究发展中心研究员）