推动使用权社宅？赖正镒：采70年地上权、建立退场配套，才有诱因

全国商总荣誉理事长赖正镒建议，政府要扩大社宅供给，照顾更多无自宅民众，应可以尝试评估推动地上权建物产权、且地上权存续年限至少70年的使用权社会住宅。图／蔡惠芳

政府研拟推动「使用权社会住宅」的政策，提供民众最短租期一签20年，或采一次付清480万元，并提供民间业者或金融保险业者保证租金收益率3～8％。全国商总荣誉理事长赖正镒建议，政府要扩大社宅供给，照顾更多无自宅民众，应可以尝试评估推动地上权建物产权、且地上权存续年限至少70年的使用权社会住宅，并且吸引金融寿险业参与、建立建商的退场机制，对于民众、参与投资的建商、银行和政府，才能同时提供诱因。

他认为，依目前研拟中的使用权社宅方案，「无土地产权、房屋产权的模式，完全不可行！」不会有人愿意一次付480万元、预付未来20年租金，所以，不会有建商会参与这个政策。

赖正镒表示，政府要推动产权没地又没屋的使用权社宅，概念上简单来说，就是最短租期20年的长租型社宅，付款方式是一次付清20年租金480万元、或先付1笔权利金再按月支付租金达20年。由于没地没屋，民众不能贷款，480万要一次付清，对于65岁以上长者、或无自有住宅弱势族群，负担相当沉重，市场接受度一定会相当受质疑。

赖正镒表示，如果没有市场接受度，就直接影响参与投资人的租金收益率，因此没有建商会愿意参与。

赖正镒建议，政府正积极推动社会住宅政策，除现有出租型社宅、包租代管之外，政府应推动拥有建物产权的70年地上权社会住宅，对于民众、参与投资的民间投资人、银行和政府，才能同时提供诱因。对于配合政府政策参与投资的投资人来说，政策一定要有配套。

首先，地上权土地存续年限最好不低于70年，且释出价格应低于市价四成较有诱因。

第二，在银行融资方面，不论成数、利率，都应提供优惠的配套。

第三，在租税奖励方面，政府应提供民众六到七成房屋税优惠；至于地租，也应依公告地价一定比例提供优惠租税条件。

另外赖正镒也指出，不论是使用权社宅、或地上权社宅，二者都没有土地所有权，而且都必须在一定年限之后归还给政府。在产权归属上，使用权社宅，是没地、没屋，只有使用权；地上权社宅，没地、但有屋。

政府保证提供远高于一般利率的一定租金收益率，还不足够，若并且提供退场机制的配套，例如可参与REITs、再整包处分给需要长期稳定收益的金融保险业者、或基金，则诱因更加分。