政府拟推动使用权社会住宅 华固董事长提1建议

政府提出使用权社会住宅的构想。（图为位于台北市信义区的广慈社会住宅／资料照）

政府拟推动使用权社会住宅，对此，华固建设总经理洪嘉升表示，目前对于政府要推动的20年长租型，没土地产权、没建物产权，没有不动产增值空间的使用权社会住宅，在配套上还显不足、也不成熟；但若政府要推动，应该把未来20年的「地租」，「一次性标断」，否则未来持有成本将随着每年提高的房屋税和地租攀升，而逐年提高，最后就形成「死亡交叉」。这是制度上的问题，只要愿意修改，制度才可能行得通，走得下去。

洪嘉升观察政府研拟中的使用权社宅政策内容，认为每月租金2万元，在北部、南部等全台各县市，租金行情不同、因此受用度都不同，但是营建成本和造价，在全台各地，都是一样的高。初步看来，政府研拟推动的使用权社会住宅，并没有深入去调查、研究没有自有住宅且65岁长者租屋者，他们真正的需求和想法是什么，因此，这只是一个政策构想和腹案。

洪嘉升表示，姑且不看政策成熟度如何，依民间投资人或金融寿险业的资金配置着眼点来看，除要求每年2.97％、甚至3％以上的租金报酬率之外，最主要还是要看持有10年、20年之后，持有的房地产增值带来的资本利得，而不只是看10年、20年的租金报酬率。

他指出，更何况，台股中很多档ETF，年化报酬率都已经有8~10％水准，如果站在民间投资人或金融寿险业者的角度来配置资产，又何必去参与必须投入营建成本、租金报酬率3％、没有资本利得、而且20年期满后使用权资产一切归零的使用权社会住宅？

洪嘉升表示，目前相关政策尚未正式定调，或许有具体招商案例、配套和计划，民间建商才会自行来进行财务试算、风险评估，才知道是否有足够的参与诱因。

另外，在持有成本方面，洪嘉升依政策研拟中的方案来观察，政府若要推动没有土地产权、也没有房屋产权的长租型社会住宅，那么在入住民众的不动产持有成本方面，应不必缴交房屋税、地价税，但是，必须依租赁的权利金年限缴交「地租」，依据则是以公告地价的一定比例来订定。

洪嘉升建议，政府若要推动20年长租型社会住宅，在配套上，应该把未来20年的「地租」，「一次性标断」，一次计算完成20年总租金及总「地租」，让民众可以一次掌握未来20年究竟要花多少钱，才能入住，否则，依照公告地价每年调涨的特性，将来「地租」势必逐年浮动性的递增，而且，只会增加、不会减少，造成持有成本「地租」的不确定性。

洪嘉升指出，现阶段地上权住宅，就存在这样的一个制度性问题，不动产价值随着存续年限逐年减少、而逐年递减，但是持有成本随着每年提高的房屋税和地租攀升，而逐年提高，最后就形成「死亡交叉」。这是制度上的问题，只要愿意修改，制度才行得通，走得下去。

洪嘉升表示，因此目前对于没土地产权、没建物产权，没有不动产增值空间的使用权社会住宅来说，民间投资人何苦去参与投资开发，值得深思。