农村宅基地房屋买卖与拆迁安置利益协议纠纷案例分析

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉称

原告李某辉向法院提出诉讼请求：

1. 依法确认被告在 2017 年签订的协议书无效；

2. 诉讼费由被告承担。

事实及理由：2017 年 12 月 8 日，王某鹏为甲方、赵某梅为乙方、A 村委会为丙方，共同签订了协议书，约定了王某鹏和赵某梅就位于北京房山区一号宅基地上房屋若拆迁所涉补偿款和安置房的分配事宜，并由 A 村委会保证执行。争议房屋及宅基地使用权归案外人李某强所有，李某强与赵某梅为夫妻关系，育有一子为原告李某辉，李某强于 2012 年 12 月去世。2006 年 5 月 12 日李某强作为卖房、王某鹏作为买方签订房地产买卖合同，后该合同被法院确认无效。争议房屋房地产买卖合同被确认无效后，赵某梅、李某辉起诉王某鹏返还争议房屋，一审判决返还，王某鹏上诉，二审以协议书是否有效存争议为由撤销一审判决，驳回返还房屋诉讼请求。原告认为协议书应无效，故诉至法院。

（二）被告辩称

1. 王某鹏辩称：

原告李某辉不是适格原告，其非协议当事人，无权主张协议效力。

李某辉与赵某梅曾起诉过王某鹏，案件经一审二审生效判决已确认，驳回李某辉诉讼请求，李某辉起诉属重复起诉。

协议书是各方在房屋拆迁背景下就房屋拆迁利益自愿协商处理，不违反法律法规，有效且已被法院判决书确认。协议是双方在房屋买卖合同无效后对各方利益处理的自愿达成，有A 村人民调解委员会公章，原告主张无事实和法律依据，应驳回。

2. A 村委会辩称：由法院依法裁判。

3. 赵某梅称：同意协议无效。签署协议书时李某辉不知，后强烈反对。拆迁宅基地应属她和李某辉共同所有，她无权单独处理。王某鹏签署协议书目的不合法，虽签协议但占着房屋不退，村里通知因王某鹏不履行协议书致拆迁终止，他就是想占房，不履行协议，所以同意协议无效。

（三）法院查明

赵某梅系李某强之妻、李某辉系李某强之子，李某强于2012 年 12 月 12 日去世，赵某梅、李某辉为李某强法定继承人，李某强无其他继承人。李某强、赵某梅一家在北京市房山区一号内有建筑面积 283 平方米的二层楼房一处。2006 年 5 月 12 日，李某强与王某鹏签订房地产买卖合同，约定房屋成交价 30 万元，合同签订后李某强交付房屋，王某鹏付清购房款，王某鹏购得宅院后装修并居住使用，现房屋面临拆迁。

2017 年 12 月 8 日，王某鹏（甲方）、赵某梅（乙方）、A 村委会（丙方）签订协议书，约定甲方与乙方协商达成协议，由丙方担保执行；就房屋补偿分配，赵某梅得宅基地补偿款 30 万元，王某鹏得房屋拆迁款全部等；就房屋安置房分配，赵某梅得安置房 80 平米，王某鹏得约 133.6 平方米左右等；就房屋拆迁签订约定，房屋拆迁签字需告知王某鹏并协商同意等。

2018 年，赵某梅、李某辉起诉要求判令房屋买卖合同及调解协议书无效，法院判决李某强与王某鹏签订的房地产买卖合同无效，调解协议书效力另行解决，该判决已生效。后赵某梅、李某辉再次起诉要求王某鹏返还房屋，一审判决王某鹏返还房屋，王某鹏上诉，二审认为房地产买卖合同无效不必然导致协议书无效，协议书系双方对房屋拆迁利益分配约定，是在拆迁框架下对合同无效后处理的约定，加盖了房山区 A 村人民调解委员会公章，考虑房屋拆迁背景及协议情况，一审直接判决返还欠妥，遂撤销一审判决，驳回赵某梅、李某辉的诉讼请求。2021 年 7 月 14 日，李某辉起诉要求确认三被告 2017 年 12 月 8 日签订的协议书无效，庭审中，双方均无法提供涉案房屋拆迁补偿协议。

二、裁判结果

驳回原告李某辉的诉讼请求。

三、案件分析

（一）合同效力的法律审查要点

1. 关于合同无效的法定情形，法律明确规定了如欺诈、胁迫损害国家利益、恶意串通损害他人利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益以及违反法律法规强制性规定等情形。在本案中，原告主张协议无效的主要理由是认为协议擅自处分了其与赵某梅的共同财产且其不知情不同意。然而，无权处分并非合同无效的法定事由。

2. 从协议的签订过程来看，被告王某鹏主张协议是各方自愿签订的，且有 A 村人民调解委员会的见证和盖章。虽然原告对协议的签订提出异议，但未能提供充分证据证明协议存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形。

3. 协议的内容主要是对拆迁利益的分配进行约定，本身并不违反国家法律的强制性规定。在房屋买卖合同被认定无效后，双方就拆迁利益分配进行协商约定，具有一定的合理性和现实背景。

（二）原告主张的合理性与局限性

1. 原告认为拆迁利益属于其与赵某梅的共同财产，赵某梅无权单独处分，这在一定程度上具有合理性。但在法律层面，对于这种在特定情况下签订的涉及拆迁利益分配的协议，不能仅以一方不知情或不同意就简单认定协议无效。

2. 原告未能充分证明协议存在违反法律规定或损害其合法权益的实质性问题。虽然其强调不知情且不同意，但在法律实践中，这需要更有力的证据支持，比如证明协议签订过程中存在恶意串通、欺诈等行为，或者协议内容严重违反公平原则等。

（三）被告抗辩的依据及效力

1. 被告王某鹏提出原告不是适格主体以及重复起诉的抗辩理由。关于适格主体问题，虽然原告并非协议的直接签订方，但作为房屋权益的相关人，其对涉及房屋拆迁利益分配的协议具有一定的利害关系，在法律上有权对协议效力提出质疑。然而，关于重复起诉的认定，需要根据具体的案件事实和法律规定进行判断。如果前次诉讼与本次诉讼的请求、事实和理由等方面存在实质性差异，可能不构成重复起诉。

2. 王某鹏强调协议是各方自愿签订且不违法，有一定的依据。协议有村委会的参与和见证，且是在房屋买卖合同无效的背景下对后续事宜的处理约定，从一定程度上体现了当事人对自身权益的处置和协商。但这并不意味着协议绝对有效，仍需综合考虑各方因素和法律规定进行审查。

四、办案心得

（一）准确把握法律规定和案件事实

1. 在本案中，作为被告方的律师，首先要准确理解和运用关于合同效力的法律规定。明确合同无效的法定情形以及在实践中的具体认定标准，这是抗辩的法律基础。通过对法律条文的深入研究，能够准确判断原告主张的无效理由是否成立，从而有针对性地进行反驳。

2. 深入了解案件事实，包括房屋的历史沿革、买卖合同的签订及履行情况、协议的签订背景和过程等。对于被告方来说，详细掌握这些事实细节有助于构建合理的抗辩逻辑。例如，证明协议是在特定背景下各方自愿协商的结果，且不存在违反法律规定的情形。

（二）充分利用证据和法律逻辑

1. 证据是胜诉的关键。被告方提供了协议签订时有村委会见证和盖章的证据，这在一定程度上增强了协议的可信度和合法性。同时，强调协议内容不违反法律强制性规定，通过法律逻辑推理，说明在房屋买卖合同无效后，双方就拆迁利益进行协商分配是一种合理的处置方式，并非必然无效。

2. 在面对原告的主张时，要善于运用证据和法律逻辑进行反驳。对于原告提出的不知情不同意等理由，通过分析法律规定和案件事实，指出其不足以导致协议无效。同时，对于重复起诉等抗辩理由，要依据法律规定和前次诉讼的具体情况进行准确判断和阐述。

（三）注重与当事人的沟通和案件策略制定

1. 与当事人保持密切沟通，了解当事人的真实意愿和案件相关情况。在本案中，被告王某鹏对协议的签订和履行情况有直接的了解，律师通过与他的沟通，获取了重要的信息，为案件的辩护提供了有力支持。

2. 制定合理的案件策略。根据案件的具体情况，确定主要的抗辩点和应对方案。在本案中，围绕协议的合法性、原告主体资格以及是否构成重复起诉等问题进行重点抗辩，同时积极提供证据和法律依据，增强抗辩的说服力。

（四）关注案件的整体背景和社会影响

1. 考虑到案件涉及房屋拆迁这一特殊背景，房屋拆迁涉及多方利益和社会公共利益。在处理案件时，要充分考虑到拆迁政策、当地的实际情况以及社会稳定等因素。强调协议是在拆迁框架下对各方利益的合理安排，符合实际情况和社会整体利益。

2. 从社会影响的角度出发，维护协议的稳定性和合理性有助于保障拆迁工作的顺利进行，避免因协议无效导致的一系列纠纷和不稳定因素。这也为法院在审理案件时提供了一个综合考量的因素，增强了被告方抗辩的合理性和说服力。