观点与德勤罗远江对话：最坏时刻亦是最好时刻 | 博鳌新力量
编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。
因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。
通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。
观点网从2021年开始，中国房地产行业持续处在深度调整当中，经历数年光阴，市场似乎仍然在底部浮沉。
对于行业未来何去何从，德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江指，虽然没有人可以预计房地产什么时候见底，但目前情况下有危也有机，最坏时刻亦是最好的投资时刻。
过去几年，中国房地产市场持续下滑，最新的官方数据显示，今年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅的销售价格分别环比下降0.5%和0.4%。
虽然探底的路程仍然在寻找终点，但下跌幅度已见收窄，这些都归功于近期的刺激政策。
“过去数个月，尤其‘517新政’出台后，中央政府释放出比较强烈的支持房地产市场信号。虽然没有人可以预计什么时候见底，但政府其实一直有推出一些刺激政策，希望可以在这个全球利率高企及经济下行的周期中有所缓冲。”身为德勤中国房地产行业主管合伙人的罗远江如是说。
最坏与最好
多个重磅措施出台后，不少媒体用“史诗级”来形容此次政策力度，特别是住建部提出推动各地开展收购已建成存量商品房用作保障房。但是政策是否可以令市场的下行迎来终点，仍然是未知之数。
罗远江对此认为，政府收储是一件好事，但相信政府即使收购存量商品房亦会有所筛选。同时即使政策推出，市场的调整仍需要一段时间，因为民营房企的债务等问题并不是一时三刻可以解决。
他以过去经验为例，即使企业已进入清盘程序，完全出清手头资产平均需要十年时间之久。而房地产民营企业出现流动性不足问题只有数年时间，所以目前谈及何时可以完全解决是言之尚早。
罗远江透露，目前德勤协助超过20间民营房企处理债务重组等问题。
而在过去20年，中国楼市也经历了多轮起伏，但这一次下行周期，不论是学者、分析师或是市场参与者等都有一个共识，就是即使运用再多的政策，房地产业也不可能回到从前。
罗远江亦指出，行业出现调整是迟早的事，即使过程令人痛苦，但同时亦是行业回归健康发展的讯号。因为至少不会将经济押注在单一产业上，过去房地产占GDP的比例实在太高。
官方数据显示，过去20年，房地产是中国经济当之无愧的支柱产业，对全国GDP的贡献率达7.34%，间接带动的相关产业占9.9%，合计约占GDP的17%，比大部份发达国家为高。
2020年，中国房地产行业的增加值达到历史高点，约1万亿美元。如果将其看作一个经济体，中国地产行业大致相当于墨西哥或印度尼西亚的全国GDP，在全球排名约15左右。
即使目前行业前路崎岖不平，但罗远江仍然审慎乐观。
“虽然经历调整周期是痛苦的，但我仍然很乐观，因为房地产是一个永续行业，即使在发达国家，房地产行业仍然占GDP的比重不低，每个市民都有住房需求。我相信经历完这个调整期之后，会逐步向好。”
他更指，目前情况下有危也有机，最坏时刻亦是最好的投资时刻。所以一些能够保存资金实力的地产投资公司或基金，这个时候正在进取地寻找投资机会。
他留意到，五月至六月开始亚洲地区尤其是香港一些有实力的地产投资公司等，反而抓紧目前的机会准备在市场抄底。他们现在有四五个项目正在处理中，每个项目规模达至数十亿港元。
仍然需要时间
内地楼市疲弱，香港的情况亦不相上下。
香港差饷物业估价署数据显示，6月份私人住宅售价指数报301.8点，较5月的305.6点下跌1.24%，连跌两月，累跌2.55%。不单完全蒸发了撤辣后3月及4月份两个月累积2.41%的升幅，更创下自2016年10月以来的近8年前低位。
罗远江预计，香港楼价下半年仍然需要调整一段时间，负资产数目可能会相应增加，这个情况或引伸至业主情绪受到影响，从而减少消费，影响经济环境。
商业物业情况更令人担忧，甲级写字楼空置率高达16.9%，创历史新高；商铺表现也不好，空置率为6.6%。
罗远江坦言，香港房地产市场主要集中在住宅、写字楼及商场，在这个周期下，该些类别都受到很大的影响。
他意识到，香港以往商业物业的业态十分狭窄，不比其他地区的多元化种类，如养老、医疗及学生公寓等。不同的产业都需要专业化管理，相信可以因而吸引相关产业的租客，无形中可以用地产带动其他产业。
他相信，不论是内地还是香港，如何善用商业房地产产生价值都将会是未来的重要课题。
“我们认为国外的做法可以值得借镜，如何善用资产及空间，如何达至多业态，并通过该业态推动跨行业价值。因为过去开发商一直以合约销售排名，但如果是用REITS的模式，大家对比的是资产规模、管理规模及回报率，令管理人不断创造价值，这个竞争会更健康。”
房地产行业低迷，除了影响的是房地产开发经营、房地产中介服务等主要行业，亦会对周边行业带来影响。自2021年内房流动性危机发生后，市场已指出四大会计行淡出内房审计，并由规模较小的核数师接手。
关于辞任内房核数师工作这个问题，罗远江称，过去三年当中，每一次辞任上市公司核数师职务，内部都会进行讨论。现时回想起，过去几年始终坚持审计质量，是德勤可以平稳渡过这个周期的原因，虽然令业务受到影响，但冲击亦相对较少，同时重组及财务咨询管理业务录得强劲增长，足以弥补审计业务的下跌。
他续指，该行重新将焦点摆放在香港及区域性的房地产公司，尤其是科技进步方面。对比内地房地产企业，香港房地产公司的系统会比较落后，加上该些企业的第二代或者第三代接班人陆续上场，取态会比较拥抱科技，所以德勤现时会通过科技帮助这些房企更有效地管理他们的业务及资产。
至于恒大今年3月被中证监裁定做假数一事对审计行业的影响，罗远江坦言，事件对审计行业肯定有很大的影响。
但过程当中，令他明白到公众对审计师或者审计机构的期望可能高于法规或准则，的确这个行业是需要负起相关的社会责任。
同时，不论内地或是香港的监管部门，对于行业的监管亦会增强，但相信会令行业更加健康地发展。
以下为观点新媒体对德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江先生的访问实录：
观点新媒体：对于今年内地楼市的看法如何？
罗远江：过去数个月，尤其“517”政策等一些重磅政策出台，其中包括降低利率、政府收储等。
一个明显的信号是，虽然没有人可以预计房地产什么时候见底，但正面信息释放是政府一直推出一些刺激政策，希望可以在这个利率下行及经济下行的周期中有所缓冲。
我认为调整仍需要一些时间，第三季六月至七月份的销售数据仍然出现下跌；另外一方面，政府及国企、央企有释放一些积极信号，除政策以外，国企及央企仍然买地及继续开发，但可能主要集中一线城市。
亦有一些民营房企的问题需要解决，如在建工程、保交房及海外债等，我们目前协助这些民营企业解决这些问题，数目超过20间。
谈及何时可以完全解决言之尚早，因为由2021年推出一系列调控措施开始至今，房地产民营企业出现流动性不足问题只有数年时间，相信仍然需要一段时间处理。
以我们过去的经验，清盘一般平均需要十年时间。
虽然调整会令大家痛苦，但这是一个健康的信号，因为至少不会将整个经济押注在房地产上，过去比例实在太高了。
根据一些数据，2010年代，中国房地产市场与相关材料、建筑、装饰和家电行业一起，对GDP的贡献率超过25%。单计房地产行业，过去20年亦占GDP的7.34%，比大部份发达国家为高。
虽然经历调整周期是痛苦，但我仍然很乐观，因为房地产是一个永续行业。即使在发达国家，房地产行业仍然占GDP的比重不低，每个市民都有住房需求。相信行业经历完这个调整期之后，会逐步向好。
没有人知道市场什么时候见底，但至少中央政府或整个大环境都在扶持房地产市场。减息的时间上，明显市场共识是今年下半年或者明年会开始减息。
我认为目前情况下有危也有机，最坏时刻亦是最好的投资时刻。所以一些在过去周期当中保存资金实力的地产投资公司或基金，这个时候十分进取地留意项目。
观点新媒体：对于香港今年楼市有何看法？
罗远江：香港方面，预计下半年仍然需要调整一段时间，所以可能负资产数目会增加，这个情况引伸至业主情绪受到影响，从而减少消费，影响经济环境。
但我认为，房地产市场尤其是住宅市场走势，主要根据整体经济环境及市民收入。
全球经济环境受压，无论香港或内地似乎都在寻找一些新的产业、新的商业模式，希望突破。以香港为例，新一份财政预算除了支持房地产措施之外，政府亦投放不少资源支持其他产业发展。
观点新媒体：商业房地产方面的前景会否较乐观？
罗远江：商业房地产亦需要突破及进步。
以香港为例，香港房地产市场主要集中在住宅、写字楼及商场，在这个周期下，该些类别都受到很大影响。
这令我反思到香港以往商业物业的业态十分窄，但其他国际都市会比较丰富，如医疗、养老及学生公寓，整个资产组合都有专业管理。香港其实有很多来自世界各地的学生，但暂时没有看到专业的资产管理人管理该类物业。
管理及运用这些资产在三个方面可以得益：第一，资产管理好了，自然有吸引力，可以吸引投资者；第二，营运效率提高亦会令成本降低；第三，当不同的资产类别营运得当，可以吸引人才及资金来港。
不同的产业都需要专业化管理，相信可以因而吸引相关产业的租客，无形中可以用地产带动其他产业。
我们认为国外的做法可以值得借镜，如何善用资产及空间，如何达至多业态，并通过该业态推动跨行业价值。
因为过去开发商一直以合约销售来排名，但如果是用REITs的模式，大家对比的是资产规模、管理规模及回报率，令管理人不断创造价值，这个竞争会更健康。
当然，每个时期都有不同的需要，过去二十年中国需要发展、城镇化，但相信如何善用商业房地产产生价值，将会是未来二十年的课题。
观点新媒体：恒大今年3月被中证监裁定做假数一事，对审计行业的影响？
罗远江：我认为今次恒大事件对审计行业肯定有很大的影响，在这过程当中，我亦学习了很多，尤其是公众对审计师或者审计机构的期望可能高于法规或准则。
而且与内部其他领导或是风险部门讨论过程中，我亦明白到，我们的社会责任是凌驾于业务之上，恒大事件更加确立了这个行业需要负起相关的社会责任。
同时，不论内地或是香港的监管部门，对于行业的监管亦会增强，但相信会令行业更加健康地发展。
另外，虽然德勤是一个全球化品牌，但在管理上或是财务上都是本地化。
观点新媒体：自房地产行业出现调整后，有指四大会计行淡出内房审计，会否对业务有很大影响？
罗远江：关于辞任内房核数师工作这个问题，每一次辞任在过去三年内部都有进行讨论，但现时回想起，过去几年始终坚持审计质量，是德勤可以平稳渡过这个周期的原因。
虽然令业务受到影响，但受到的冲击相对较少，同时重组及财务咨询管理业务录得强劲增长，可以弥补审计业务的下跌。
另一方面，我们重新将焦点摆放在香港及区域性的房地产公司，尤其是数字化转型方面。对比内地房地产企业，香港房地产公司的系统会比较落后，加上该些企业的第二代或者第三代接班人陆续上场，他们的取态会比较拥抱科技，所以我们现时会通过科技帮助这些房企数字化转型，更有效地管理他们的业务及资产。
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