观点与陈祖伟对话：丰盛生活服务的生态圈 | 博鳌新力量·物业篇
编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。
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观点网“我们是一家独特的综合生活服务公司”，在与观点新媒体对话时，丰盛生活服务首席财务官兼公司秘书陈祖伟这样介绍。
2015年12月10日，丰盛生活服务在港交所主板上市，经过上市后6年的并购和重组，不断扩大业务版图，目前已形成三大板块七大业务，包括物管、清洁及除虫、技术支援及维护、保安护卫、保险服务、环保服务及机电工程等。
“2015年上市时我们的业务主要是机电工程，经过6年间，用了20多亿港元收购，使业务扩展至综合生活服务、物业管理，形成三大板块，成就了今天的综合生活服务公司。”
根据弗若斯特沙利文调查报告（2023），不论物业管理服务、综合生活服务或机电工程服务，丰盛生活服务在香港的市占率都属三甲之内，市场领导地位稳固。
“你很少会见到在香港上市公司拥有这么多业务在市场排行第一或第二，这是很独特的，丰盛生活服务是一家很独特的综合生活服务公司。”
尽管每个业务在市场里不是第一就是第二，但是陈祖伟认为，每个业务的市场占有率其实亦不多于10%，反过来说就是市场的竞争很大。在面对另外90%竞争时，对公司毛利率有压力。
“向好的方面看，我们的市场占有率仍有很大增长空间。”
陈祖伟指，即使受到疫情冲击，丰盛生活服务过去六年的营业收入仍录得复合年增长率13%。
翻查截至去年十二月底中期业绩显示，集团来自物业及设施管理服务板块及机电工程服务板块的收入分别增长8%及39.9%，而最大比例则来自综合生活服务板块的收入，占52.1%。
以在综合生活服务中，以清洁业务的增长比较大，陈祖伟介绍，在2018年收购时收入大概是9亿港元左右，增长到目前差不多20亿港元。随着公司取得更多项目，加上配合更多科技应用，亦开始涉足政府市场。
2018年时还未有政府客户，到今天已占清洁业务的50%，“我们做过统计，政府部门每年平均都有50亿港元的清洁合约招标，因此在疫情期间，业务亦维持稳定。”
陈祖伟还提到，香港为服务业提供具有持续性的经营环境，“2024年，北部都会区开始见到有了很实际的进展，同时亦深化了香港和深圳以及大湾区的关系，当中将涉及很多基建，相信会为包括机电工程在内的服务业有一个很清晰的十年蓝图。”
与此同时，还有铁路发展以及公私型房屋建设，“机电工程做完之后，那些设施需要什么？那些楼宇需要什么？就是物管、清洁、保安或者智能化以至保险服务，所以说所有都是环环相扣的。”
陈祖伟说：“我们正在形成一套丰盛生态圈(FSE ecosystem)，香港没有哪一家公司像我们这样。”
他进一步指，虽然近一两年经常听到生态圈，不过很多可能还是个口号，并无真正落地，但丰盛生活服务确实建立了整个生态圈，因为公司七大业务全部是有关连的，而且环环相扣，有很多交叉销售的机会。
举例介绍，丰盛生活服务目前物管方面共有三百多个合约，当中有三分之一同时包含清洁服务；40个同时应用保安服务，即代表中间有交叉销售。不过他认为比例仍未理想，因为还有三分之二的可作交叉销售。
公司早前公布，以1.43亿人民币向控股股东丰盛创建控股及独立第三者收购北京新域全部股权，陈祖伟对此指，内地保险市场在全球来说是一个增长比较快的市场。收购北京新域后可使公司在保险服务的地域更多元化，能够多一个业务在内地发展，另一原因是因为可以有协同效益和交叉销售的机会。
“北京新域在内地有很多企业客户，那些企业在香港都有生意在做，可以和丰盛生活其他六大业务作交叉销售，因为很多时候我们都能提供一站式服务给到客户设施的管理。”陈祖伟如是说。
与此同时，丰盛生活服务在内地有关机电工程的业务，也有机会为北京新域带来协同效应。
陈祖伟续指，就有关收购，目前正在审批阶段，希望有关交易可于今年年底前完成。
事实上，目前丰盛生活服务在内地业务的占比较少，香港仍然是主要市场。截至去年十二月底中期业绩，来自香港、中国内地及澳门的收入分别占91.5%、6.4%及2.1%。
但陈祖伟指，不会忽视内地市场，目前大湾区发展蓬勃，丰盛管理层亦希望将香港的成功模式引进内地市场，并且以机电业务的客户作为切入点。
“旗下机电工程于1980年代已经进入中国内地市场，不过主要为一些香港一线的大型发展商。”陈祖伟强调，需要很小心，“我们做服务，最重要是有一个健康的现金流，60%的利润都是从物管和综合生活服务板块内每个月收的费用，因此不应该有坏账。”
内地发展要看准机会，“其中一个增长策略就是收购，不过不会看到东西就买，买的通常是服务业，要和现有业务有协同效益，并有交叉销售。”
“希望香港市民或者业主客户慢慢知道，即使价钱可能高一点，但我们所提供的服务非常好，而服务与服务之间的协调亦相当好，可以为他们的设施增值。最后回头看，我们的价钱并不高。”
陈祖伟还指，七大业务已经在香港发展了四五十年，早年由郑家纯所建立，直至2010年由杜惠恺为主要股东的公司购入，再于2015年以机电服务上市，继而发展成今日的综合生活服务企业。郑家纯和杜惠恺两位现为公司的主席。
时至今日，丰盛生活服务已经发展到25000人，亦是香港人的公司，“我们有统计过，25000人一天内差不多服务100万香港市民。”
以下为观点新媒体对丰盛生活服务首席财务官兼公司秘书陈祖伟先生的访问实录节选：
观点新媒体：丰盛生活有三个板块七个业务在香港整体的经营情况如何？
陈祖伟：三个板块就是物管、综合生活和机电工程。
去年年底时，一间国际调研公司Frost & Sullivan做了一个市场调研，我们在服务市场是稳占第一第二的，发展得比较理想。
先说物管，我们在管住宅14万伙，商业部份管理310万平方米，车位在管数量4万个。因为香港很多物管公司的母公司是地产发展商，很多时候他们建好一些物业就直接给下面的附属公司，我们则是独立性强一些。如果以独立的物管公司排行，我们在住宅里排第一、商业方面排第二、停车场也是排行第一。
综合生活方面，我们每一个业务都有一个排名：清洁方面排名第二，保安也是排行第二，另外保险在香港八百多间本地保险经纪公司排行第一。
第三个板块就是机电工程，我们也是排行第二。
在香港很少会见到这么多业务在市场排行第一或第二，集合在一间上市公司，我们是一家很独特的综合生活服务公司。
观点新媒体：如何评价公司的市场竞争情况与机遇？
陈祖伟：虽然每个业务市场排名第一就是第二，但是市场占有率（market share）其实不多于10%。反过来说就是市场竞争很大，对毛利率有压力，因为有其他90%的人与你竞争；往好的方面看，市场占有率还有很大增长空间。
但是以服务业来说，首先在物管板块，去年香港八月份有一个新的条例，就是物管条例626章，开始将整个物管行业专业化，这样对我们有利好。因为我们手头上超过300位是有一级或二级物管专业的物管人员，所以将物管市场制度化、专业化，对丰盛生活服务是有益的，这是第一。
现在整个社会对业主权益的需求很大，以前有些建成的楼交回发展商的物管去管理，但是现在说这样会不会有利益冲突，对我们这些独立的物管公司有帮助。
我们的企业文化是提供优质服务，所以基本上住宅、商业很少到期更换物业公司。除非管理得很差，不然是不会转向其他管理公司的。
综合生活服务里面，第一就是清洁经营环境。我们清洁服务增长是比较大的，2018年收购时营业收入大概是9亿左右，现在差不多20亿。
为什么会这么好？就是早两年香港政府的投标改变了，不再是价低者得。因为价低者得未必可以换取一个优质服务，所以两三年前政府在清洁部分的招标有50%看价钱，叫商业标，另外50%是技术标，对我们有利。
我们亦开始涉足政府市场，去年3-4月中了十几二十亿政府合约，包括康文署、食环署。之前我们也做了很多医院，例如北区医院、东华的医院以及附近儿童医院，也是我们做清洁的。
现在整个清洁收入，政府占比已经50%，另外一半就是住宅和商业楼宇，而2018年时我们没有大型政府合约，所以增长是很快的。
我们做过统计，政府部门一年的招标清洁合约平均有50亿，所以更加稳定。
第二是技术支援和维修保养，主要是装修或者系统改造，这个业务我们做得很成功，一年有差不多十亿。
近几年经营环境很好，大家都知道香港有一个2050年气候蓝图，就是在2050年实现碳中和。现在很多大型发展商开始对他们的A级楼宇以及一些商场推进减碳的智能方案，最近很幸运和中电旗下一间附属公司中电源动，一起合作了第一单工程，就是荃湾西的如心广场，一年大概会节省7000吨的碳排放。
第三是保安，过去几年因人手短缺令到工资上升，对利率也有压力。其实保安市场里面我们排第二，服务对象比较多大型的会议展览中心、亚洲博览馆、马场等，有些地铁屋苑我们也有份参与。
香港正在推动盛事经济，有很多会议、展览、演唱会，这些活动服务都需要我们配合。最近香港失业率和就业率显示，劳工市场没有那么紧张了，劳动力在市场上开始释放出来。这对我们而言，继续中更多的标，请更多的全职员工。
综合生活服务第四个方面是保险服务，我们是insurance brokers（保险经纪），在810间香港注册的保险经纪公司中，我们本地排行第一，一年差不多一亿佣金。在香港来说，我们做得很成功。
第五个方面就是环保，环保规模不是很大，主要做环保服务包括环境监察，室内空气质素的检测，海水及淡水处理；另外，也有智能设施和绿色生活服务。
观点新媒体：为什么会买北京新域保险呢？
陈祖伟：北京新域保险拥有国家金融监督管理总局发的保险经纪牌照，在内地不是那么多。
内地保险市场在全球来说是增长比较快的市场，目前北京新域保险主要市场是广州、北京和上海三个地点。
收购之后，可以将我们的保险服务地域多元化，可以多一个业务在中国内地发展，有一个协同效益，还有交叉销售。
观点新媒体：什么是丰盛生态圈？
陈祖伟：香港没有哪一家公司像我们这样，正在打造一套丰盛生态圈（FSE ecosystem）。
近一两年经常说生态圈，不过很多可能是个口号，不知道如何落地，但我们确实是一个生态圈。
因为我们七大业务全部是有关系的，而且环环相扣，很多交叉销售的机会。
有很多的企业在香港都有生意在做，可以交叉销售，介绍给丰盛生活服务其他的六大业务。
很多时候，我们都能提供一站式服务给到客户设施的管理。
观点新媒体：可以分享一下公司的背景吗？
陈祖伟：上市之前我们主要是机电工程，自2015年12月10日上市后，并于过去的6年将综合生活服务加入进去，用了20多亿港元进行收购。
我们七大业务已经在香港发展四五十年，例如物管有富城，富城是在美孚新村落成时开始做物管。
公司目前市值有二十几三十亿港元，由新世界发展主席郑家纯以及副主席杜惠恺为公司主席，而且董事局中亦有不少顶级管理层。
杜惠恺家族是公司控股股东，所收购的七大业务，都是早年由郑主席所建立，再在2010年由杜惠恺为主要股东的公司购入。
公司目前亦越做越大，今天为止已经有25000人。
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