观点与谭霖对话：金科代建厚积薄发 | 博鳌新力量
编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。
因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。
通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。
作为其中的“地产篇”，我们将挖掘城市更新、代建和开发等领域的企业和人物，讲述他们在房地产新发展时期的所思、所想与所得。
观点网从2017年首个代建项目开工，到今年初“金建管”新品牌成立，金科代建业务迈过了又一个台阶，也见证着不同地产周期。
在过去的5-6月，金科开发管理发展集团（简称“金科开管”）成立的全新代建品牌“金建管”持续发力，签下了西安、大连、南宁、重庆、韶关、茂名等地六个代建项目。继4月签约徐州、衡阳等四个项目后，再次取得成果。
今年上半年，金科代建新签约规模325万平米。截止目前，累计管理在建项目超过了30个，管理面积超过900万平米。
与观点新媒体谈及目前的房地产行业形势时，金科开发管理发展集团总裁谭霖感慨道：“以前常说胜者为王，接下来是剩者为王。”
代建业务，已是金科在新一轮的市场周期中继续跻身头部行列的关键。
转折点
基于中国的人口以及城市发展需要，房地产行业有一个基本共识，即未来仍然会保持十万亿以上的产业规模。
“虽然房子很多，但是90平米以下的房子占了绝大多数，整个库存量大概是400万亿。如果按2%更新速度来计算，城市更新投资规模每年超过8万亿，所以后续的改善性住房、康养性住房、商业性住房还有产业地产，仍有很大发展空间。”
曾经的快周转模式难以为继，未来，金科将会以轻重并举、增存并举、租售并举作为主要路线。今年初金科提出“一体两翼三举四新”总体发展战略，除了住宅以外，在商业、产业、酒店等领域都取得相应建树，而代建业务更是金科践行轻资产发展方式的重要实践。
“特别是代建，增幅巨大。去年代建行业面积达到了1.7亿平米，占整个市场10%-15%。但相对于欧美等发达国家的渗透率还有很大空间，像日本和美国，基本上在25%-30%之间。”
今年5月10日，金科开发管理发展集团正式成立，并推出全新代建品牌“金建管”。对此，谭霖向我们透露，集团最初想过“金科建管”这个名字，但经过反复斟酌，最终还是决定突出“金”字，因为代表了坚实可靠的品质。
品牌焕新意味着金科开发管理发展集团找准出发点，也将加快外拓力度，“可能通过3-6年时间，把金建管做到全国前5，进入代建行业第一梯队。”
金建管这块招牌，对于金科代建业务来说也是一个转折点。
据介绍，在金建管成立之前，金科主要承接纾困代建、代资代建和小股操盘等代建方式，如今则逐步放开。
在业务类型上，金科开发管理发展集团聚焦三大板块，即政府代建、商业代建和和资本代建。
除了三大板块以外，金科开发管理发展集团能为业主提供一站式的项目开发全面解决方案，也能提供过程咨询等环节支持，比如政府的代建项目，可以整体委托，也可以对某个模块工程咨询、招商代理，还有产品打造、成本控制等方面，充分发挥在地产行业多年的开发经验优势，为业主服务
关于品牌输出方面，基于金科品牌底蕴、行业影响力以及社会熟知度，金科开管后续会把金建管作为金科的代建品牌，全力打造，也会根据业主需要进行品牌输出，不断提升品牌美誉。
上半年金科开管积极在公开市场上参与江浙、华中、华南等地方政府代建投标，并承接重庆等地一些标志性的商业类的运营项目，“接下来发力的方向，一是政府平台待开发的用地，二是平急两用的设施，三是政府平台公司和政府直接管理的物业，都会全面参与，相信下半年市场一定会关注到金科在这方面取得的一些突破。”
接下来，金科开管还会成立一家营销代理公司，对代销代管代运营业务板块进行孵化。
同路人
除了业务板块，在业务拓展渠道上，金科开管也变得更加多元开放。
继与世纪金源集团腾云华力签约合作后，2024年3月13日，金科开管又与绿城管理签订战略合作框架协议，形成代建公司之间的抱团格局。
经过深度市场调研，金科开管判断代建实际已进入竞争红海，品牌房企各擅胜场。“比如华润最拿手的是场馆运营建设，绿城主要是以品质住宅为方向，金科在产业科技园、文商旅、智慧服务这些方面有很大优势。所以大家错位竞争，在各自的优势点形成联营方式，抱团取暖，以后会是一个好的方向。”
数年前，金科股份就已经开展了股权收购、联合竞拍、项目股权合资、合作开发、小股操盘和战略联盟等多种模式的合作。针对不同房企的特征，金科建立了全集团合作方数据库，进行分类管理，这也为代建业务沉淀了丰富的合作资源。
至于代建公司具体合作模式，谭霖表示有几种方式会成为趋势：“一是成立合资公司，比如整个委托过程中，大家分别给甲方提供不同环节的增值服务。还可以联营，可以进行股权合作，也可以分阶段委托，都是机会。”
今年4月10日，金建管启动“同路人”计划，招募对象不限行业、不限背景，一切能推动代建信息资源、推动项目签约、引入资金的个人或团队，具有较好政府城投平台、商业或资本代建信息和项目获取渠道者优先。
截至5月15日，该计划就新增了1000+有效信息，100+合伙人信息，推进项目数30+，项目孵化5+。
“从某些角度来讲，我们既是找专业合作团队，也是在找资源。比如有一定带资能力，或者自己本身有项目，都可以一起合作，通过合作共赢的方式快速做大。”
面对市场规模不断扩张、新入局者不断涌入的大环境，金科开管将围绕产品力、运营力、服务力“三力”核心竞争力模型进行发展，并以专家级的“两增两控”打造核心产品力
所谓“两增”，一是研发增效。金科下设国家建设部甲级资质的设计研究院，研发与创新体系能力强大。至今已完成产品创新课题超过400余项，获取国家技术专利50多项，能为代建业务高效发展提供强大的前端支撑。二是前策增值。市场与客户分析，从项目类型、户型配比、立面风格、成本配置等方向为项目作出精准定位支撑产品定位溢价、报建价值挖掘。
而“两控”，即成本优控与落地品控。一方面，结合金科平台优势与供应链优势为项目节约大量无效成本；同时，全流程质量管控，从图纸审查、示范区评审、交付区巡检、金工质量控制体系、客户满意度调查等环节全方位保障项目落地效果。
谈到成本效益，在金科开管的理念中，“代建行业最重要的是适配。”
“根据客户群体、市场情况还有产品规划去适配成本，不是说用越好的材料就能做出越漂亮的产品，肯定是兼顾了功能、面积、社区公共配套的合理性，最终实现客户盈利。”
金科股份自建项目适配可以尽量理性，但代建还不一样，业主方往往有一些自己的想法，比如建设故里的桑梓情怀，比如开辟一片陌生市场的野心，而金科开管善于给甲方提供定制化服务，最后供业主决策。
以下为观点新媒体对金科开发管理集团总裁谭霖先生的采访实录：
观点新媒体：经济发展模式发生变化，并传导到了各行各业。您认为当前环境的改变，对代建行业生态会产生什么影响？
谭霖：首先，宏观经济仍处于战略机遇期，房地产仍是十万亿级支柱性产业。
2023年末常住人口城镇化率为66.2%，但户籍人口城镇化率不到50%，未来保障房及部分刚需依然存在；现有存量住房结构中，90平方米以下占绝大多数，在400万亿存量房中，按年2%计算，城市更新投资规模将超过8万亿元；未来改善性住房空间巨大，另外康养房、商旅房、产业地产等还有较大发展空间。
其次，市场企稳是趋势，行业分化是规律，“剩”者为王将获规模收益。随着行业洗牌加剧，企业发展分化是必然规律。
总量下降，市场竞争主体、特别是上市公司主体必将锐减，存活并转型成功的上市房企将是未来宝贵的平台资源。
最后，地产行业发展方向的转变、发展方式调整，走向轻重并举、增存并举、租购并举的可持续发展阶段，将有力支撑代建业务蓬勃的发展。
房地产有丰富的生态场景和B、C端资源，在衍生业务创新发展方面空间较大，而代建类、盘活类业务将一马当先。
过去五年，代建市场年均增幅达23%，2023年达到65%，按欧美成熟国家20%-30%的渗透率，国内代建市场还有3倍成长空间。
观点新媒体：金科入局代建多年，今年焕新代建品牌推出“金建管”，出发点是什么？
谭霖：金建管代建品牌在房地产行业新发展模式下应运而生，作为金科股份重要的业务组成部分。
金科开管发展集团虽然正式成立于2024年，但金科在代建业务领域涉足较早，很早就已经获取了小股操盘、融资代建、共益债模式引入等代建项目。
成立新品牌，一是看好行业本身，即代建业务市场容量够大，龙头企业市占率较高，是房地产开发企业新发展模式下很好的发展赛道。
二是代建业务践行的是轻资产模式，特征就是投资和开发相互分离。轻资产的模式不仅能够有效降低风险，也能帮助企业实现信用重建，同时向除住宅外的商业、产业、酒店等领域延伸，拓宽业务边界，为企业带来一个新的破题方式。
金建管代建业务的快速发展也是金科新战略的内在要求，是“一体两翼三举四新”战略的重要组成部分。
金建管将通过3-6年的快速发展，跻身行业前五，进入行业第一阵营，不断提高代建业务在全集团的营业收入占比。
观点新媒体：金建管是怎样的代建模式？目前以哪些业务类型为主？住宅项目是否会用金科品牌输出？
谭霖：今年，金科金建管正式宣布成立，在业务类型上主要聚焦政府代建、商业代建、资本代建三大业务，以承接全流程代建项目为主。同时，给委托方提供一站式的项目开发全面解决方案，同时按照个别委托方的服务需求，也提供定制化、模块化的管理咨询服务。
在品牌管理上，金科品牌底蕴深厚，行业影响力大，业主满意度高，具备强大的综合竞争力，同时有着20余年民生地产开发实践经验，强大的价值创造能力与运营管控体系，是城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。
未来也会根据业主的需求，进行品牌输出，同时全力打造“金建管”这一全新的品牌体系，不断提升品牌价值。
观点新媒体：从去年底到今年初，金科开管与中铁置业、世纪金源、济阳国资、绿城管理等公司达成不同程度的战略合作，您认为未来代建行业是否会形成“抱团”趋势？
谭霖：金科开管成立以来，通过与政府平台公司建立战略合作、向行业内的标杆企业学习展开同业合作、向资方主动寻求代建合作等方式，积极开展政府代建、商业代建、资本代建业务。
我们认为，代建行业已经进入红海，各大品牌房企纷纷下场代建业务，但各房企因自身发展战略方向有所差异，所形成的代建能力也有差异。
比如金科股份之前战略发展围绕四位一体，生态协同发展，金建管在代建业务方面，除了传统住宅地产开发以外，还形成了产业科技园区、文商旅、智慧服务城市运营等方面的开发及运营能力。
未来代建行业的发展会是优势互补，错位合作的“抱团”发展，集各家之所长。
观点新媒体：早年有说法称，金科地产是以平均售价和单位建安成本占售价比重确立产品标准，按刚需房、首次换房的改善性置业、二次的改善性置业等划分。代建领域效益同样重要，成本管理制度和自建开发项目相比会有哪些区别？
谭霖：产品力是金科的最重要的核心竞争力之一，26年来通过数百个品质项目的历练，早已沉淀出一系列依托成熟配置标准打造的产品线。
比如住宅方面，我们的琼华、博翠、集美三大产品系代表的就是高端、改善、刚改三个不同级别的产品。
在成本控制上同自建开发项目相比，我们主要有三个方面的优势：一是丰富的经验积累和成熟的控制标准，从规划、平面、结构、设备、地库、景观等方面均有最优的成本控制方案，能保障我们的项目从拿地策划、方案设计到施工落地都做到成本最优。
二是强大的研发能力，金科研发团队有高级工程师、注册师、省级建筑专家上百人，并建有自己的研发基地，对新材料、新技术、新构造、新设备、装配式、绿建节能等的运用一直领先于同行，能在项目成本最优的前提下保障项目的品质。
三是显著的供应链优势，金科有上千家战略合作供应商，能以集采的方式为为项目带来极大的成本节约。
观点新媒体：面对市场规模不断扩张、新入局者不断涌入的大环境，品牌焕新后“金建管”如何建立自身护城河？
谭霖：金科代建将通过产品力、运营力、服务力“三力”核心竞争力模型，提供诚信、创利、专业、高效的服务体系。
首先是产品力。以全流程“两增两控”产品管控模型，打造核心产品力。
“两增”：一是研发增效。我司下设国家建设部甲级资质的设计研究院，研发与创新体系能力强大。至今已完成产品创新课题超过400项项，获取国家技术专利50多项，能为代建业务高效发展提供强大的前端支撑。
二是前策增值。市场与客户分析，从项目类型、户型配比、立面风格、成本配置等方向为项目作出精准定位支撑产品定位溢价、报建价值挖掘。
“两控”：首先是成本优控，结合金科平台优势与供应链优势为项目节约大量无效成本。二是，落地品控。全流程质量管控，从图纸审查、示范区评审、交付区巡检、金工质量控制体系、客户满意度调查等环节全方位保障项目落地效果。
其次是运营力。金建管是一个专做代建业务的独立公司，通过深耕地产开发二十多年扎实的专业经验，一方面可通过完备的经营策划、成熟的供应体系、高效的全景计划、精准的营销动作来实现项目开源节流，为客户创利；另一方面，通过全周期、全方位的数字系统和授权体系，既保障各项经营数据和经营过程可知可控可追溯，也可让客户能更有效、更有重点地参与到项目开发，兼顾客户核心诉求与项目经营实际，懂操盘更懂客户。
最后是服务力。金建管致力于为业主提供一站式5S服务，以在态度、品行、专业、原则和效率上，为业主提供“五心”服务——贴心、放心、顺心、安心、舒心。
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