观点与罗臻毓面对面：从上海到胡志明，开往商业房地产彼岸的这张船票 | 博鳌新力量
编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。
因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。
通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。
观点网从上海到越南胡志明市，如今坐船大约只要五六天就可以抵达，而罗臻毓从上海到胡志明的商业房地产彼岸，则用了20年。
胡志明市被誉为“东方小巴黎”，为了怀缅过往的繁盛时光，很多人更喜欢称其旧名“西贡”，在越南的地位恰好类似于中国的上海。
对于罗臻毓来说，胡志明市既是一场新的旅途，又像是重遇了旧时光。
“很像90年代末2000年初的中国，整体感觉就像我刚来上海的时候。”
回想2004年8月被派驻到中国时的情景，罗臻毓仍然记忆犹新。因为在他的认知里，房地产其实就是商业房地产，包括住宅、商场、办公楼、酒店、产业园、仓储等一切满足人生活需求的不动产空间，但在中国却完全不同。
他发现，中国市场对于房地产的理解大多局限在住宅领域，商业地产则专指商业用途的地产，或叫做商铺地产。
“来到中国，发现（市场）完全不同，当时我就觉得英雄无用武之地，因为这里房地产就是盖楼和卖楼。”
虽然第一印象落差很大，但巨大的市场也让罗臻毓得到了大展拳脚的机会。
他的前东家凯德在1994年同时进入中国与越南，2021年离开凯德之时，中国的业绩贡献已经占到集团的一半，越南才占4%。
如今转换时空，罗臻毓的经验与实践又有了更丰富内涵。这位行业老兵关于商业房地产过去、现在与未来的理解，或许可以激发大家新的思考。
英雄用武之地
与罗臻毓的面对面约在上海，一直遵循与时俱进的他，这次打扮很时髦。
当前中国房地产行业面临转型，对话也从商业房地产市场前景与发展方向切入，不过罗臻毓表示，与不少同行谈及“商业房地产”时，大家都表示“不关注商业这一块”，这让他稍显无奈，因为中国市场对于商业房地产的理解和他大相径庭。
事实上，关于商业房地产的概念，在观点新媒体过往采访罗臻毓时常有提及，而在国内行业转型升级的当下，再次梳理商业房地产的概念为时不晚。
“不动产其实就是房地产的另外一个名字，简单来说真的是不能移动的产业，包括住房，包括商业，包括仓储，包括酒店……”他从三方面阐述了房地产的特色。
房地产首先是一种商品，“国外大学里面，（房地产学科）基本都放在商学院，中国是在工程系里面，因为认为房地产就是楼，就是建设。”
其次，房地产是通过空间跟有组织的活动满足人们日常生活里面的需求，“基于我们的生活跟整个经济的衍生需求。”
“其实房地产就是一个空间，把它租给零售商，全部放到一个盒子里，就是商场；把它盖得很高，租给不同公司，人家来这里办公，就是办公楼；把它改成一间一间课室，就是一个学院、一个学校；把它拓宽一点，放进机器、产业链，就是工厂；放一些机器人、货品进去，就是仓储……”
第三个特色，房地产本来就是一个金融产品，“因为房地产整体需求是衍生需求，所以变成金融产品的时候，需求和供应是通过别的东西来影响，跟衍生金融产品没有什么两样。”
罗臻毓总结道，房地产观念要紧靠整个经济体系，所以读房地产的人，基本上对经济整体要有一定了解，对金融也要有一定了解。
所以当2004年刚来到中国时，他发现这里与其他地方完全不同。
“当时我进来就觉得英雄无用武之地，这里讲到房地产就是盖楼、卖楼。”
不过如今罗臻毓看来，中国这种独特理解也不奇怪：“中国房改30多年来，房地产就等于卖房子。”
“前两年大家爆雷的时候，上市房地产公司90%收入都来自于房子。除了几个特别的之外，其他都不是，都是销售型物业。”
高歌猛进那些年，谁会停下脚步思考这种模式到底对不对？大者恒大、强者恒强的竞争环境下，简单粗暴的发展套路容易复制，且成就了不少人的财富故事，这就是当时的“王道”。
如今时移世易，住宅市场或许已从十几万亿规模降到一半甚至更少，大家开始思考新的方向与方式。
因此，住宅之外的各种业态又重新进入人们的视野，思考房地产到底是什么，包括什么？或许仍为时未晚。
虽然自嘲“英雄无用武之地”，但巨大的市场让罗臻毓得到了大展拳脚的机会。
前东家凯德在1994年同时进入中国与越南，到他2021年离开凯德之时，中国业绩贡献已经占到集团的一半，越南则仅占4%。
复苏不会一蹴而就
今年初加盟越南南龙地产后，罗臻毓便常驻胡志明市，但依然每月往返上海，这里有他创立的资管公司--桉得资本。
随着周期调整不断深入，旧的商业房地产模式被逐渐摒弃，不少企业从发展、运营到产业链条都发生了深层次变革。在罗臻毓看来，这为资管公司带来了一系列机遇和挑战，需要进行相应的调整。
“当前房地产市场转型升级的背景下，中国正逐步构建以城市更新、代建代管、住房租赁、资管服务等为主要内容的新体系发展模式。”他预言，这些新兴企业类型将推动房地产市场向更加专业化、市场化和规范化的方向发展，同时也为城市发展带来新的动力和活力。
桉得资本也会秉承着专业的服务及资产管理能力，在地产2.0时代，团队聚焦存量资产更新，以优秀的改造方案和执行能力、产品迭代更新能力，助力存量资产价值提升。
据介绍，桉得资本着眼于上海、北京、长三角及珠三角强二线城市的核心区域，以城市更新视角精耕长租公寓行业。
该公司以投资管理和资产管理、资产证券化咨询顾问服务、不良资产整合优化服务为核心，覆盖委托运营管理、项目前期咨询、居间服务、工程项目管理等全链条业务的一家综合性不动产投资资管平台。
目前机遇有不少，如房地产行业转型升级过程中，可能会出现资产重组，资管公司可以参与到资产并购、重组和处置过程中，为投资者寻找价值投资机会；或者通过特殊机会投资策略，投资于困境企业或其资产，以期获得高回报。
而且，房地产企业在调整产业链时，资管公司可以利用专业知识和资源，帮助企业优化供应链，提高运营效率；随着房地产企业更加专注于核心业务，资管公司可以提供行业专业化的资产管理服务，比如专注于某一特定行业或领域的投资策略。
但这些都只是潜在机遇，在市场仍持续低迷的当下，要真正落到实处仍需时日。
“桉得资本开始以长租公寓为主，在探讨几个，还没落地。因为现在卖家的价格有点高，我们的价格跟卖家还是有点距离。”
之所以出现这种情况，他认为，国内房地产“现在是僵在那里”。
“爆雷的房企倒了吗？没倒。如果该倒的都倒了，该放权的放权，把不良资产处理好，重新找到价值，银行、信贷公司就可以重新开始了。”
但即便如此，大家不肯倒，或者不肯贱卖手中资产的原因，罗臻毓也深知个中缘由。
“为什么还是比较高的价格？主要是不可能以低过资产贷款的价格来卖。本来借了80亿，卖60亿的话，还得另外去找20亿。如果没有倒闭，重新划分价值，大家就僵在那里。”一向幽默的罗臻毓这时表情并不轻松。
卖家想卖，但是现在价格太低；买家想买，但是卖家不肯降价。“亏了谁敢负责？假如说放了1000亿出去，最后收回来200亿，800亿的债谁来背？”
对此境况，桉得资本也有点束手无策，唯有以咨询业务为主，收购项目的计划仍在谈判中。不过据透露，双方价格已在逐渐靠拢中。
他预测，房地产行业的复苏不会一蹴而就，需要一个过程：“根据历史经验和当前市场状况，行业可能还会在底部徘徊一段时间，但具体时长难以精确预测，因为受到多种复杂因素的影响。”
从上海到胡志明
即便还没有打破僵局，但是罗臻毓表示依然看好中国。
“相对于越南来说，我觉得北京上海还是更好，能回来肯定回来，只是觉得现在很难做出成绩。”
因为有着20年的中国市场运营经验，到越南就职后，罗臻毓常被邀请分享关于中国房地产的模式与案例，他们也试图从中吸取经验教训。
不过两国的制度与发展程度不同，因而企业发展及项目开发等均有着较大差异。
据罗臻毓介绍，越南现在很多人还没买第一套房子，城市化率不到38%，“在越南其实需求还是有的”。
“整体感觉就像90年代末2000年初的中国，现在去越南很像回到我刚来上海的时候。”
虽然有市场需求，但越南房价却远高于人们的支付能力。
就普通工薪阶层来说，每月平均工资约三四百美金，但越南最便宜的房子也要七八万美金一套，面积只有30多平方米，“也不便宜”。
“郊外别墅最便宜的要一百万美金，最贵的三四百万美金，面积大的约一千平方米或者五六百平方米，市区内最贵的房子一平方米是2万多美金。”
罗臻毓介绍，由于越南的土地不属于政府，所以房企前期需做大量的土地处置。中国的土地后期都是七通一平，而越南基本上要靠自己（征收、平整），慢慢的一家一家谈。
所以，南龙地产的营业模式是什么？就是买这些地再进行土地处理，生地做成熟地。然后分成不同板块，找投资者进来，自己持有一半股权，投资者持有另一半股权。
“投资者可以拿到13-15%回报率，投资者进来后企业回笼一部分资金，然后就可以继续买地了。”不过由于土地征收需时，南龙通常会选择到郊外，征收大工厂等权属简单的资产用来开发。
越南的购房贷款也并非一次过全部给到企业，而是按照开发进度逐步发放，最后5%需要交了房产证才能最终结清，“这样项目可以减少烂尾。”
罗臻毓表示，南龙地产有700多万平方米土地储备，年销售额300-400亿人民币。源于其丰富的土地储备和越南城市化进程带来的刚需，有着很大的成长空间。
未来，南龙地产除了住宅之外，也会发展商业，“之前是住宅多，商业前几年没怎么做，往前走会扩张到商业，可能医疗、学校也会有。”
南龙地产的发展方向，对应到罗臻毓对未来发展模式的思考上，他认为：“往前走，其实就是打综合战。因为每一个行业都有起落，如果整个资本集团跨越几个行业的话，稳定度就会比较高。房地产不好还有其他板块，综合下来，集团不会一下就没了。”
但他又提到，下面的各个业态则要专心做好自己的专业，不能随意跨界其他兄弟企业的领域，“如果很多平台重叠，其实就没有人在管了”。
罗臻毓补充：“未来越南房地产有着很大的成长空间，但我也没有放弃中国市场。现在这个行业转型期，还是保留了桉得资本团队，关注国内的投资机会。”
二十年间，从上海到胡志明，罗臻毓凭借商业房地产这张船票，开往了新的彼岸。
以下为观点新媒体对越南南龙地产CEO、桉得资本创始人罗臻毓先生的采访实录（节选）：
观点新媒体：今年5月，中央出台了一系列房地产利好政策，您预计政策对行业的提振作用大吗？预估还会在底部徘徊多久，何时才会真正复苏？
罗臻毓：今年5月，中央出台的一系列房地产利好政策，包括降低首付比例、取消房贷利率下限、设立保障性住房再贷款等措施。这些政策的出台，旨在降低居民购房门槛，提振住房消费，支持盘活存量住房，以及推动房地产向新模式转变。
降低首付比例和取消房贷利率下限，可以降低居民购房成本，提高购房意愿，从而刺激住房需求。
设立保障性住房再贷款，鼓励金融机构支持地方国有企业收购未出售的商品房，用作保障性住房，这有助于去库存和稳定房地产市场。
市场反应方面，政策的积极信号可能会迅速被市场吸收，短期内可能会看到市场情绪的改善和交易量的回升。
长期来看，政策是否能够持续提振市场，还取决于宏观经济环境、居民收入水平、市场供需关系等多方面因素。
而关于行业复苏预估，房地产行业的复苏不会一蹴而就，需要一个逐步的过程。政策效果的显现和市场的自我调整都需要时间。
根据历史经验和当前市场状况，行业可能还会在底部徘徊一段时间，但具体的时长难以精确预测，因为受到多种复杂因素的影响。
展望未来，随着政策的深入实施和市场机制的逐渐完善，预计房地产市场将逐步走向稳定和复苏。构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展，将是未来政策的重点方向。
综上所述，中央的房地产利好政策对行业的提振作用是积极的，但行业何时能够真正复苏，还需要观察政策效果的持续显现和市场的实际反应。在这个过程中，政府、企业和消费者的信心和预期都至关重要。
观点新媒体：随着周期调整不断深入，不少企业从发展、运营到产业链条都发生了深层次变革，这对于资管公司而言是好还是坏，其中有没有机遇？
罗臻毓：当前房地产行业面临转型升级，这为资管公司带来了一系列机遇和挑战，需要进行相应的调整。
房地产行业转型升级过程中，可能会出现资产重组，资管公司可以参与到资产并购、重组和处置过程中，为投资者寻找价值投资机会。
周期调整期间，部分房地产企业可能面临财务困境或破产重组，资管公司可以通过特殊机会投资策略，投资于这些困境企业或其资产，以期获得高回报。
产业链整合的机会：房地产企业在调整产业链时，资管公司可以利用其专业知识和资源，帮助企业优化供应链，提高运营效率。
行业专业化：随着房地产企业更加专注于核心业务，资管公司可以提供行业专业化的资产管理服务，比如专注于某一特定行业或领域的投资策略。
综上，房地产行业的转型升级为资管公司提供了重新定位和扩展业务的机会，但同时也要求资管公司具备敏锐的市场洞察力、灵活的策略调整能力和强大的风险管理能力。
观点新媒体：现在中国提倡各地政府收购存量房用作保障房，您怎么看待这种做法？在现在这个市场环境下起到什么作用？南龙地产也有涉及保障性住房，有哪些经验可以分享借鉴吗？
罗臻毓：中国政府提倡各地政府收购存量房用作保障房的做法，是一项旨在解决房地产市场存量问题和增加保障性住房供应的重要政策，在当前市场环境下能够起到去库存，增加保障性住房供应，满足中低收入群体住房需求，稳定房地产市场化解金融风险，实现资金平衡和项目的可持续性。
南龙地产专注于中高端城镇开发，在越南有大量投入开发建设的高端住宅社区，保障性住房仅为产品线中的一小部分。
由于越南城镇化水平低，因此对于保障性住房有大量刚需，这也是南龙地产重视保障房开发建设的原因之一。
越南也是全球少数实施保障性住房发展强制政策的国家之一，政府要求所有投资商品房项目的投资商将至少20%土地以及资金用于保障性住房开发。
越南国会通过《住房法修正案》，规定越南劳动总联合会负责投资修建工人和劳动者社会保障性住房，以补充投资资源并确保工人、劳动者的住房权。
尽管越南政府正在加快保障性住房的建设工作，但目前保障性住房、工人住房和低收入者住房仍然面临严重短缺，供不应求。
观点新媒体：越南市场与中国市场比较，各自特点和前景如何？凭借您在中国市场的资源，南龙地产未来计划进入中国市场吗？或者是否与中国企业合作发展？
罗臻毓：越南市场特点包括几方面：首先是经济增长与产业转移。越南经济近年来因承接产业转移而快速增长，特别是在制造业领域，逐渐成为东南亚增长最快的新兴经济体之一。
其次是外向型经济。越南具有庞大的进出口贸易规模，2022年进出口规模占GDP的比例分别高达88%和91%，显示出其经济高度依赖外贸。
房地产市场方面，越南经历了快速上涨和调整周期，特别是在2015年放宽外国人购房条件后，经历了外资推动的快速上涨，但2022年后进入下行周期。
不过，越南拥有年轻化的人口结构和城镇化潜力，城镇化率约为38%，提供了房地产市场的长期发展基础。
因此越南在未来城镇化及经济增速上有快速增长的潜质，但因市场规模有限、产业基础并不完善，总体经济规模上无法与中国匹敌。
随着越南城镇化率提升，预计住房刚性需求的释放将成为刺激房地产市场的主要力量，南龙地产欢迎中国同业来越南投资，共同发展。
观点新媒体：疫情前曾有大量中国买家进入越南楼市，对比当时的市场，现在有哪些变化？外国投资者还适合到越南投资和置业吗？
罗臻毓：疫情前，中国买家大量进入越南楼市，主要因为越南经济的快速发展和房地产市场的强劲表现。但越南楼市近年来经历了一些显著变化，也面临如下问题和挑战：
市场调整与泡沫问题：越南房地产市场出现了一定程度的调整，部分原因是市场泡沫问题。例如有报道指出，越南地价一度高得惊人，甚至超过了香港，但人均GDP却远低于香港，这表明存在严重的房价泡沫。
经济与政策影响：越南经济对外资和出口的依赖，以及美联储加息政策对房地产市场产生了影响。随着外部需求疲软和贸易订单下降，越南经济增速放缓，进而影响了房地产市场的表现。
法规变化：越南国会通过了新的《房地产经营法》（2023地产法），该法案将于2025年1月1日起生效，取代了2014年的地产法。新法规旨在提供更明确和严格的市场管理规定，可能会促使房地产市场有更好的表现。
投资者结构变化：中国买家曾是越南楼市的主力军，但随着市场变化和政策调整，投资者结构可能发生了变化。2023地产法对投资者可投资的房地产业务范围进行了澄清，提供了更多细节。
市场透明度提高：新法规要求房地产交易和房地产服务的所有现金支付必须通过银行账户进行，提高了交易透明度，并支持了反洗钱工作。
房地产项目烂尾问题：据2023年的报道，越南全国已经累计超过1200多个楼盘烂尾，涉及资金高达800万亿越南盾，这对市场信心造成了打击。
综上，越南楼市目前正经历一系列调整，市场泡沫、经济增速放缓和政策变化都对楼市产生了影响。中国投资者在考虑进入越南市场时，需要仔细评估市场风险，并关注新的法规变化，以确保投资决策的合理性和合规性。
观点新媒体：传统地产开发领域正在构建以城市更新、代建代管、住房租赁、资管服务等为新体系的发展模式，这种改变与融合会催生出什么类型的企业？桉得资本如何在其中发挥作用，这种变化会否给公司带来竞争压力？
罗臻毓：在当前房地产市场转型升级的背景下，中国正逐步构建以城市更新、代建代管、住房租赁、资管服务等为主要内容的新体系发展模式。这种改变与融合可能会催生以下几种类型的企业：
城市更新综合运营商：这类企业专注于城市更新项目，涵盖从规划设计、拆迁安置、建设施工到后期运营的全链条服务。它们通常需要具备强大的资本运作能力、项目管理能力和政府协调能力。
专业化住房租赁企业：随着住房租赁市场的快速发展，将出现更多专注于租赁住房运营的专业化企业。这些企业可能拥有自己的房源或代管他人房产，提供从租赁管理到租后服务的一站式解决方案。
资产管理服务商：资管服务的兴起将促使专业资产管理公司的发展，这些公司将为房地产投资者提供资产评估、资产运营、资产处置等一系列服务。
代建代管公司：代建代管公司主要为土地所有者或房产所有者提供从建设到管理的全程服务。它们可能涉及住宅、商业、工业等不同类型的房地产项目。
城市更新基金或投资平台：城市更新项目通常需要大量资金投入，因此可能会出现专门针对城市更新项目投资的基金或平台，它们通过募集社会资本参与城市更新项目的投资与运作。
政企合作模式下的项目公司：在政府与企业合作的城市更新项目中，可能会出现特定项目公司，这些公司通常由政府和企业共同出资成立，负责特定城市更新项目的开发与运营。
社区服务与物业管理企业：随着老旧小区改造和社区服务需求的增加，将催生更多提供社区服务和物业管理的专业企业，这些企业将专注于提升居民的居住体验和生活质量。
这些新兴企业类型将推动房地产市场向更加专业化、市场化和规范化的方向发展，同时也为城市发展带来新的动力和活力。
桉得资本将会秉承着专业的服务及资产管理能力，在地产2.0时代，团队聚焦存量资产更新，以优秀的改造方案和执行能力、产品迭代更新能力，助力存量资产价值提升。
观点新媒体：伴随着市场的调整，特殊机会投资成为市场风口，但这是一条风险与机遇并存的赛道，对此您怎么看？桉得资本接下来是否会考虑这些特殊机会项目的投资？
罗臻毓：中国房地产市场目前出现的特殊机会投资主要是指在市场调整周期中，一些企业面临流动性困难或债务危机，导致资产价格出现偏离其内在价值的情况，从而为投资者提供了低价购入的机会。
这种投资通常涉及不良资产、困境企业重组、资产折价出售等领域，具有高风险和高收益并存的特点。
特殊机会投资的兴起与当前房地产市场的调整密切相关。由于政策调控和市场环境变化，部分房地产企业面临资金链紧张和债务违约风险，导致一些优质资产被以较低价格出售，这为具备专业投资和资产管理能力的机构提供了进入市场的机遇。
从外资的角度看，一些国际资本正在积极寻找在中国房地产市场的投资机会。例如，全球不良资产管理公司联博嘉沃（AB Carval Investors LP）计划在中国推出不良贷款基金，以探寻行业调整中的机遇。
从桉得资本的角度看，我们与AMC合作伙伴深度绑定，以低于市场价格获取不良资产，同时隔离了资产的潜在风险；低成本获取不良资产后，通过优秀的改造和运营能力，提升物业价值，并通过大宗交易或REITs等方式退出，实现理想的投资回报。
观点新媒体：您对于REITs模式有丰富经验与深刻了解，桉得资本会否帮助相关企业及项目推进REITs进程，房企与资管公司要如何抓这些机会？
罗臻毓：桉得资本团队具备成熟的资本市场运作能力，团队有专业机构投资人多年从业经验，具备国际国内REITs综合经验，将通过多样化的形式，与资本伙伴合作投放相匹配的项目；同时拓宽退出途径，通过大宗交易或REITs等方式退出，最后实现投融管退闭环。
房企与资管公司要抓住REITs的机会，可以从以下几个方面着手：
积极参与公募REITs市场：随着中国公募REITs市场的扩容，房企和资管公司可以积极参与到长租房及商业不动产等领域的REITs产品发行中，这不仅可以帮助企业解决资产端退出问题，还能提高资金的流动性和使用效率。
利用REITs盘活存量资产：通过REITs，房企可以将其持有的商业地产、基础设施等存量资产进行证券化，从而吸引更多的社会资本参与，实现资产的快速变现和资金的回收。
关注政策动向，把握投资机会：监管层正逐步完善REITs相关的政策和法规，如税收优惠、会计处理、治理结构等，房企和资管公司需要密切关注这些政策动向，以便及时把握投资机会。
提升资产运营能力：REITs投资的关键在于资产的运营和收益能力，房企和资管公司需要提升自身的资产运营能力，通过提高资产的租金回报、降低运营成本等方式，增强资产的吸引力。
探索多元化投资渠道：除了传统的商业地产和基础设施，房企和资管公司还可以探索将新型资产如数据中心、物流园区等纳入REITs投资范围，实现投资多元化。
建立长期合作关系：保险资管公司等新玩家的加入，为REITs市场带来了新的活力。房企和资管公司可以与这些新参与者建立合作关系，共同开发和运营REITs产品。
注重风险管理：REITs投资虽然具有较高的分红特性和介于股债之间的波动性，但仍存在市场风险。房企和资管公司在参与REITs时，需要注重风险管理，合理配置资产，确保投资的安全性和收益性。
观点新媒体：展望未来，您认为桉得资本在中国应该怎样更好地走下去？有设想发展目标和愿景吗？
罗臻毓：未来桉得资本将深耕于上海、北京、长三角及珠三角强二线城市的核心区域，以投资管理和资产管理、资产证券化咨询顾问服务、不良资产整合优化服务为核心，覆盖委托运营管理、项目前期咨询、居间服务、工程项目管理等全链条业务的一家综合性不动产投资资管平台。