观点与黄维对话：城发恒伟置业，地产“结硬寨” | 博鳌新力量
编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。
因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。
通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。
作为其中的“地产篇”，我们将挖掘城市更新、代建和开发等领域的企业和人物，讲述他们在房地产新发展时期的所思、所想与所得。
观点网 来到2024年下半场的时间节点，地产行业仍处在深度调整之中。
一边是不见起色的房价与越加谨慎的买家，另一边是整体收缩的行业规模。房企需要的不仅是更稳定合理的发展路径，还有政策春风带来的“定心丸”。
今年5月17日，降低首付比例、取消商贷利率下限等空前利好强势推出，进一步促进需求释放。
数据显示，长沙5月住宅成交面积达143万平方米，创年内最高，略低于同期。总体来看，市场活跃度有所提升，但仍旧延续弱复苏走势。
“房地产行业不只受到外部经济、政策调整的影响，还有一个非常核心的问题，就是老百姓现在对房子增值保值的资产预期变低了。”
7月初，长沙刚与连绵多日的梅雨告别，烈日挂在一片晴朗湛蓝的天幕上。在这个时节，观点新媒体与长沙城发恒伟置业有限公司董事长黄维进行了一场深度交谈。
与当前行业主流观点“房地产仍旧是国家经济的压舱石”一致，身为长沙本土国有房企的城发恒伟置业，现在要做的是“调整心态适应新常态，静等风来抓取新机会”。
适应新常态
2019年，为优化国有资本、资产以及资源配置，加快推动国有企业改革，长沙市委、市政府决定以长沙市城投集团与长沙先导控股集团为主体，重组成为长沙城发集团。
城发恒伟置业则是长沙城发集团旗下唯一房地产开发主体，聚焦房地产开发+片区配套建设。
身处时代与行业的洪流之中，黄维没有改变“房地产是国家经济的压舱石”这个观点。
作为国民经济的第一大支柱产业，房地产行业的动向影响深远。在低谷中行走这几年，各房企身上都压着活下去的重担，然后才是谋求转型发展。
城发恒伟置业受到的影响并不及行业头部房企以及业务遍及全国的国央企深重。不过，仍旧能感受到深度调整后的温度“有点凉”。
城发恒伟置业对于市场降温的思考更为冷静：“以前我们长期处于38℃的环境中，可能有些人觉得是正常温度，但其实是过热的。现在调整到了27℃，我们就会觉得冷。”
据相关统计，今年上半年，全国230余个城市共出台房地产支持政策450余次。截至7月初，长沙出台包括调整公积金个贷倍数、房贷利率降息在内共14条楼市调控政策。
尽管每次调整都能获得一波市场回暖，但时间并不长，没有形成长效的持续性，“可能是一个月或者一周，往上冲了一点然后就下去了，更像是脉冲式回暖。”
何时筑底仍是未知数，未能在市场表现中看到明显恢复迹象的主要原因，是信心没有修复。
“老百姓对未来的预期是缺乏信心，所以钱还是存着，不敢消费和贷款。就像俗话说的那样，信心比黄金更重要。”
另一个原因，则是老百姓对于房产属性的看法发生了改变。
通常来说，大部分人买房看重的主要是房产的居住属性或投资属性。在现在的市场环境和状态下，老百姓已经在心目中将住宅打上了“消费品”的标签，不再认为住宅是一个保值增值的产品，投资属性在无形中被削弱了。
当大部分人都认为一个投资产品不具备资本的保值价值时，这个产品可能就真的不保值、不增值了。
“老百姓对房子保值增值的资产预期降低了，而房地产带动的产业链很庞大，与老百姓所有的资产都相关，也就没有人愿意去冒险。”将房产类比黄金，当黄金回归到消费品属性而不具备投资价值时，黄金也会变得不值钱。
面对变化的市场环境与亟待修复的市场信心，黄维在采访中频繁提起的词是“适应”。
他在办公室挂了一幅书法挂画，内容是来自曾国藩的十六字箴言：物来顺应，未来不迎，当时不杂，既过不恋。
当新事物到来，可以做的事情是顺应发展、适应环境，对于还未发生的事情则不要过度犹豫，专注于当下的工作，已经过去的事物则不要过于纠结。
这也正是城发恒伟置业面对房地产市场变化所秉持的心态。
学会适应新常态是所有人必须要面对的事情。“我们这个行业的从业者心态要放稳一些，新东西没有达到预期就调整好心态去适应。以平常心去面对，在新常态上就可能会有新的机会，要静等风来。”
“结硬寨，打呆仗”
尽管心态上是“物来顺应”，城发恒伟置业在行动上更接近于曾国藩另一个流传甚广的战术——“结硬寨，打呆仗”。
具体而言，就是在行军过程中要选择合适的地点扎营，离开营地时要谨慎防守，作战时要善于利用地形，最后是明晰场上局势，合理调整攻防战术来应对敌军攻势。
比起进攻，“结硬寨”更注重的是准备与沉淀，“打呆仗”则侧重于采取稳健的战术。
地产行业进入深度调整期后，地方性国企的优势逐渐显现。因为体制特色，地方性国企受到的影响较民营企业小，也更有机会调整策略获取发展机会。
面对地产行业的新常态，城发恒伟置业没有遵循过去热启动的地产惯性，而是选择从消费品的逻辑出发进行资产运营。
“想活下去就要有做好一个消费品的觉悟。”城发恒伟置业上下的认知很清晰，“我们希望在保持正常合理利润的同时，能够将公司做成创造生活模式和开发模式的企业范本。”
“现在的买房观念已经开始转变，住宅产品处于供大于求的阶段。作为房地产商，更重要的是能不能真正解决住户的所有问题，以考虑怎么在制度体系下面跟政府进行联动，让住户的生活更便利。”
“房住不炒”定位被明确后，房产居住属性的重要性便提到了投资属性之前。新的机会业已出现，针对这个方向，城发恒伟置业决定要创造“家”的氛围，而家的氛围则分为硬件基本配置的满足与社区文化的培养两种。
在硬件配置方面，比起宏伟精致的房屋外立面，城发恒伟置业更考虑安全性、适用性和实用性。
例如，梅雨天气是南方每个城市的“祛湿”难题，建设地下室时，很多房地产商会选择吊顶的思路，但长时间的潮湿会让吊顶出现发霉的情况。城发恒伟置业不认同吊顶的做法，而是施工时在相隔几百米的安全范围内配置抽湿机，将湿气排出。
在考虑人性化的同时，城发恒伟置业还为老龄化社会做准备，提上日程的一项工作便是在所有楼梯上张贴醒目标识。转换成运营思维后，城发恒伟置业还摒弃了传统跌宕起伏的小区园林设计，全部更改为平缓宽阔的设置。
这些看似细微平常的举动，是源于小区里走动的人群主是老年人和小孩，安全方面的考量更胜于美观性。虽然只是细节方面的提醒，却能够很大程度上提高小区对两大群体的关注意识。
基于国企特性，城发恒伟置业在社区文化的塑造方面更倾向于社区、政府联动的做法。
除了和湖南大学、中南大学等高校举办全龄友好社区竞赛，一起规划邻里文化社区之外，城发恒伟置业还有一个“我的房子我做主，房子百变空间”的设想——户型设计、园林设计甚至架空层的设计，在前期征求预售的业主的意见，然后按照意见进行调整。
城发恒伟置业的目光不局限于企业的生存，还看到了城市的发展脉络。
“我们天生的属性要求我们的发展基本上围绕着集团战略出发，围绕长沙城市建设来做，所以城发恒伟置业不是一个纯粹开发住宅地产的公司。”
营利不是唯一目标，引领、推助社会进步才是终极考量，地方性国企需要肩负这样的使命。
以下为观点新媒体对城发恒伟置业董事长黄维先生的现场采访实录：
观点新媒体：五月推出了“史诗级”新政，然而楼市方面并未迎来大规模的升温，能否评估一下此次利好政策的救市效应？
黄维：国家层面和长沙市都做了很多政策调整，但这种回暖更像是“脉冲式”回暖。
每次调整都有点作用，但是时间很短，可能是一个星期或一个月，往上冲一点然后又下去了，没有形成长效性和持续性。
观点新媒体：今年会是筑底的一年吗？
黄维：现在的体感确实感觉有点凉，没有看到明显的恢复迹象，什么时候筑底还有待观察。
我觉得主要原因还是信心没有修复，老百姓对未来的预期缺乏信心，钱还是存着，不敢消费和贷款。所以有一句话叫信心比黄金更重要，我觉得还是有点道理的。
第二个原因，我认为是老百姓心目中已经将住宅打上了“消费品”的标签，不再认为住宅是一个保值增值的产品了。
房子本身是具有居住属性和消费属性的，但我认为同样有很重要的资本属性和保值属性。
观点新媒体：您认为房地产开发商目前面临的主要挑战是什么？
黄维：房地产行业不只是受到外部经济影响、政策调整影响，还有一个是主观问题，如果所有人都认为房子不保值不增值，那就真的不保值不增值了。
老百姓现在对房子的增值保值资产预期太低，而且房地产带动的产业链太大，跟老百姓所有的资产都相关，没有人愿意去冒险。
行业内把房地产叫做“中国经济压舱石”，对应的资产存量很大。就像黄金，既不能吃又不能穿，但就是能起到稳定货币的作用，因为大家都有信心，认为它能保值。
其实地产和黄金的作用是相似的，应该是所有人都认同这个游戏规则，一起来做这个事情的时候才能成立。
如果只看到房子的消费属性，就像把黄金回归到消费属性，也会变得不值钱。
观点新媒体：城发恒伟置业会以什么样的心态看待当下的周期？
黄维：现在可能很多人都还没适应新常态。
举个例子，我们长期在38度的环境里面，可能有些人觉得这是正常的温度，但其实可能是不正常的，因为过热。现在突然到了30度或者到了27度，我们就会觉得很冷。
通过这一轮调整以后，我们可能进入像国外那样慢速增长阶段，也要调整自己的心态，思考怎么适应这个环境。
我这里挂着一幅书法，内容来自曾国藩的一句话，叫“物来顺应，未来不迎，当时不杂，既往不恋”。当新事物到来，应该做的事情是顺应发展、适应环境，对于还未发生的事情则不要过度犹豫，专注于当下的工作，已经过去的事物则不要过于纠结。
我觉得我们这个行业的从业者心态要放稳一些，新东西没有达到预期就调整好心态去适应，在新常态上就可能会有新的机会，要静等风来。
在新的经济常态中大家做好适应的准备，心态都回归到正常以后，可能体感就不会觉得这么冷了。
学会适应是必须要面对的事情。
观点新媒体：作为长沙城发旗下国企，城发恒伟置业在宏观上有什么发展战略？
黄维：除一线城市以及部分能级高的城市，房子投资属性减弱，像欧美发达国家，进入量到质的发展周期，未来房子硬件上关注安全、简洁适用，软件上关注社区服务、邻里关系等。
中国房地产市场应该放下身段向消费品学习，现在老百姓已经认为房子是个消费品了，那么房地产商就要认清现实，从消费品的逻辑进行资产运营。
虽然我们希望老百姓能认识到房子的投资属性，但这个过程需要时间沉淀。在这种情况下，想要活下去就要有做好一个消费品的觉悟。
地产行业进入深度调整期后，我们要看到新的机会。
地方性国企平台因为具有体制特色，不会像其他市场化的民营企业那样受到很大的影响，所以是最有机会绽放的。
另外就是要保持学习的心态，就像我常与员工讲的“百战归来再读书”，褪去浮躁重新学习，因为原先的经验放在当下可能是不适用的，更需要关注的是如何做社区文化和居住属性。
现在市场供大于求，运营变得尤为重要。我们要做产品、做服务，而不是简单地分销、打价格战。
观点新媒体：城发恒伟置业和其他地产开发商的不同在哪里？
黄维：我们做过60多万平米的超级综合体，对企业的考验非常大。但因为我们公司担负着这样的使命，政府也需要我们形成一个产业的带动效应。
集团在整个片区里面会有战略考虑，住宅部分的一些项目也要围绕集团的步骤去做。
比如说新开发的片区，没有配套直接卖地是很难卖出去的，这时候就需要我们先进去做一部分刚需型住宅，然后慢慢做一些综合体或者学校之类的配套，配套出来之后土地价也提升了。
不能简单粗暴地将我们和其他地产商进行划分归类，因为我们和母公司城发集团是资金共管的，是基于集团战略而衍生的一个分支，所以我们跟一般地产公司的开发逻辑、思维观念都不太一样。
我们比一般房地产公司更有地域性，基本上不会往外拓展，围绕着集团布局的片区深耕发展。
然后是我们具备更高的安全性，因为其他地产公司的项目在全国开发，资金需要到处调度，但我们的资金调动都封闭在集团内部，而且集团庞大的信用资产能够保证工程不烂尾。
还有就是开发节奏跟别的开发商不一样，别的开发商可能一开始做个标准化住宅，但我们在发展前5年做的全部都是商业综合体，先把这些最难的配套做出来。
商业综合体的要求远比住宅复杂。
观点新媒体：城发恒伟置业现在做产品的思路是怎样的？
黄维：我们会更重视客户需求，而不是简单的规模扩张。
举个例子，湖南每年春天几个月比较潮湿，一般的建设思路是上面全部吊顶，我其实很不认同。因为在吊顶建成几年后会发霉，所以我坚决不同意项目吊顶。虽然很漂亮，但实际上对未来是不负责任的。而是施工时让他们隔几百米的安全范围配置一个抽湿机，把湿气排出去，这个很重要。
还有小区的业主公约或者活动，不需要投很多钱，但是业主能够感受到我们在用心，这就是从细小的事情入手去满足业主的需要。
城发恒伟置业尝试在居住领域做一些创新，虽然很小，但针对的是人性化和老龄化社会。现在提上日程的事情是在所有楼梯贴上醒目的标志，因为经常在小区里走动的是老年人和小孩，这些细节方面是需要照顾到的。
原先项目园林喜欢做成跌宕起伏的，但是在服务逻辑之下，我们更多会考虑小区园林的安全性、适用性和实用性，同时为以后老龄化社会和居家养老需求做准备。可能现在还没办法完美适配一些需求，但在公共配套上尽量做到最好。
社区方面，我们正在准备打造全民社区，会跟湖南大学、中南大学等高校合作举办全龄友好社区竞赛，联动人民城市发展研究中心、八所院校、二十多家专业机构、恒伟全体业主以及社会大众共同参与，从少儿方面的儿童友好、中青年的舒适居住到老年人的居家养老，一起规划邻里文化全民社区。
现在我们还有一个新的想法，叫做“我的房子我做主，房子百变空间”。户型设计、园林设计甚至架空层的设计，在前期征求预售业主的意见，然后按照意见进行调整。
观点新媒体：在服务和管理上，城发恒伟置业有什么经验可以分享？
黄维：我们把系统客户端升级到了2.0，从客户心理层面出发展开服务。
业主买房之后我们会建群，群里包含所有为业主服务的人员，比如销售人员、合同签订人员、工程维护人员、物业人员等。主要是能够让业主随时掌握交房信息和动态信息，因为很多纠纷就是因为信息不透明和传递不及时引起的。
信息传递保持畅通，后期交完房我们可以退出，然后把这个群转交给物业进行后续服务，使业主觉得他是一直有人服务的，所有信息都是透明的，矛盾就会少很多。
而且城发恒伟置业在交房前会开三次以上的业主见面会，跟业主解释我们调整了哪些地方，为什么这么调整，最重要的是搞清楚业主的诉求然后予以回复。
观点新媒体：对于公司的发展有什么样的愿景？
黄维：近几年，中央提倡“房住不炒”，房子最后要回归居住属性。针对这个方向，我们要创造家的氛围。
家的氛围分为硬件配置的满足以及社区文化的培养两种，所以我们的整套体系是，做好硬件配置的同时，借助政府体制内独特的人员和信息资源，跟社区建立整套的社区文化。
现在买房观念已经开始转变了，住宅产品也处于供大于求的阶段。作为房地产商，更重要的是能不能真正解决住户的所有问题，以及更多考虑怎么在制度体系下跟政府进行联动，怎么样让住户的生活更加便利。
我想把我们的企业做成一个范本，在保持正常合理利润的同时，能够创造一种生活模式和开发模式。
这种企业一定要跟房子的居住属性进行联系，把这一块做好之后，反过来也会鼓励投资属性，最终形成一个正循环。
老百姓觉得房子好，房子就会起到压舱石的作用。市场上交易量越少的物品越值钱，如果大量在市场上抛售的话，就越不值钱。
最终，还是归属到资产运营的逻辑。
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