国资入主华南城 潮商郑松兴“出圈”

作者|筱纳

出品|焦点财经

时隔五年，潮汕商人郑松兴再次进行了一场悄无声息的并购。

2021年12月中旬，有消息传出，债务压力山大的华南城疑似正在为一笔2022年2月到期的美元债寻求展期。没想到2021年最后一天，华南城抛出重磅消息，深圳国资控股的特区建发集团将入股，成为华南城主要股东兼单一最大股东。

从苦苦挣扎的民企一跃成为国企参股企业，华南城无疑给市场打了一剂强心针。2022年1月4日，华南城召开了投资人电话会，其本身亦是十分满意，称“运气挺好”。

从透露的信息显示，特区建发集团作为白衣骑士，目前还未要求华南城做业绩承诺，郑松兴也将继续担任董事局主席，公司管理层维持不变。

早在2016年时，郑松兴便想全身而退。他打算将股份全部卖给另一位潮商黄光良的中洲控股。，不过潮商抱团“联姻”最终未果。

如今地产行业呈现大变革、大洗牌格局，曾以财技过人、团结一致著称的潮商大鳄们日子也不好过。走出圈外，郑松兴这一回选择了深圳国企。

可能上一次并购中止带来些许阴影，华南城在4日回应投资人提问时，特别强调与特区建发集团的交易预计在今年3-4月完成，但变数概率很小。

失意华南城遇上“白衣骑士”深国资

引入深圳国资，不光市场好奇华南城的后续发展，华南城自己也很期待。据业内人士透露，华南城希望评级机构能及时看到特区建发集团加入带来的重大影响，扭转评价。

此前惠誉下调华南城长期发行人评级至“B-”，将展望从“稳定”调整为“负面”， 标普将华南城的长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，后应华南城的要求，标普撤销了对其的评级。

2021年12月31日的公告显示，华南城已与特区建发集团签订协议，特区建发集团拟以总代价约19.09亿港元全额认购华南城拟发行的33.5亿股股份。认购交割完成后，特区建发集团将占华南城经配发及发行认购股份扩大后已发行股本29.28%，成为其主要股东兼单一最大股东。郑松兴降至第二大股东，持股比例由持股前的28.5%稀释至20.16%，腾讯为第三大股东，持股比例由11.81%稀释至8.35%。

2022年1月4日，华南城在投资人电话会上透露了更多信息。特区建发希望华南城能够平稳过渡，交易完成后，华南城目前董事会主席仍留任，未来可能成为联席主席，华南城管理层等维持不变，特区建发或派出人员担任董事会成员。

双方合作上，特区建发将参与到华南城产业园区、深圳旧改等项目，华南城也将参与运营特区建发一些科技园等运营管理中。

对于备受关注的债务问题，华南城以往在业绩会上也曾说过，华南城没有理财产品、表外债等，资产负债表比较透明。未来资产融资成本将降至5-6%左右，资产负债率从70%降至50%。

对此前所传的2022月2月份到期的3.5亿美元债券，华南城称此次交易资金19.09亿港元会用在未来的境外债务兑付上，因为交易完成大概在3、4月份。2月份要偿还的美元债具体方案还未出，预计将用境内融资和处置资产来获取资金，其中西安、郑州、合肥项目已经有进展。

去年6月，华南城提到，有意分拆物业板块和商业管理板块上市。4日，华南城再次提及此事，表示会扩充物业板块和商业管理规模，未来或将上市。

曾是造富神话，光环褪去腾讯也被套牢

如此来看，本已困顿的华南城遇到特区建发后，似乎变得“斗志昂扬”。知名地产分析师严跃进表示，华南城经营遇到困难，引入国企持股，一方面夯实了企业发展基础，另一方面有国企作为第一大股东，也客观上减少了近期投资者对其的顾虑。

特区建发为何选择牵手华南城？严跃进分析，特区建发持股成本不高，符合国企进一步健全重点企业的持股行为，这也和国企这两年积极参与改革、促进本地企业发展壮大等思路有关。至于是否会干预华南城的经营，就目前看，更多是资本层面的操作，华南城对于企业的操盘独立性应该可以保持。

以不高的成本“帮扶”曾经商贸物流地产的“带头大哥”，白衣骑士特区建发做了一笔不亏的买卖。从交易细节来看，华南城目前每股净资产达5.22港元，市净率0.14倍，净资产422.77亿，特区建发每股认购价格0.57港元，以总代价19.09亿港元便成为了大股东，确实很值。

尤其是对比目前的第三大股东腾讯，2015年时以23.5亿港元价格取得11.55%的股权，平均每股持股成本约2.5港元左右。而后华南城股价跳水，市值蒸发近八成，沦为不折不扣的仙股，腾讯这笔投资大额账面浮亏。

华南城曾有多传奇，后续失去光环，郑松兴便有多失意。华南城创立于中国加入WTO的第二年，2002年潮商郑松兴联合老乡梁满林、孙启烈、马介璋及马伟武斥资26亿共同建立华南城，郑松兴、郑大报兄弟用时380天打造出深圳华南城，创下了“华南城速度”。 后来的五洲国际、毅德控股、卓尔发展基本学习了华南城商贸物流的发展套路。

华南城上市后，创始人“五虎”陆续退出了三人，郑松兴家族逐渐成为实控人。巅峰时期，华南城市值超300亿港币。郑松兴对外称，“一只脚踏入华南城，就等于迈入国际市场。”彼时媒体也对华南城的造富神话大加赞赏，评价华南城模式下，“百万富翁不胜数，千万富翁一大堆”。

10年时间8城圈地，华南城复制了在多地复制自己的经营模式，然而随着电商环境的转变，主业逐渐迈向颓势。近年来华南城多次转型，身份从工业原料城到综合型商贸物流中心，再到“城市综合运营商，也曾联手腾讯、京东、万达等，尝试多元化经营，然而主业不见起色，反而靠住宅销售支撑着业绩。华南城虽有大量土储，开发能力却不强，此前几次陷入用地违规开发、住宅项目遭遇维权等风波。

郑松兴与潮商资本游戏的进退

2016年时，郑松兴萌生退意，欲将约23.20%股权转给中洲控股，自己仅留下0.01%的股份，中洲控股将成为华南城控股最大单一股东及主要股东。中洲控股为此停牌五个月，后因“国内证券市场环境、政策法规等客观情况发生了较大变化”，并购案终止。

一场潮商的“联姻”能看出潮汕商人的紧密程度。中洲控股黄光良是郑松兴的多年好友，根据信息显示，转手股份后，郑松兴打算以这笔资金入股中洲控股，通过成为中洲控股的股东，进而再掌控华南城。

潮商之间还涉及到了内幕交易，遭到证监局处罚。披露的信息显示，黄光良与郑松兴在2016年7月、8月、9月洽谈合作，达成合作意向，因此9月中内幕消息已经形成。9月下旬，黄光良前往同为潮商的皇庭集团郑康豪办公室，见面会谈内容涉及了中洲控股，郑康豪的胞妹郑小燕也在办公室。

比普通股民提前一个月得到一手内幕消息，郑小燕在10月份委托他人操作账户，两次购买中洲控股股票，耗资1000余万。涉嫌内幕交易被查明后，厦门证监局对郑小燕处以60万元罚款。这里面格外引人注意的细节是，中洲控股停牌5个月后复牌，郑小燕抛售了股票，结果拿到一手消息炒股的她反而还亏了18万，加上后来被罚的60万，一来一回净亏损78万。

据业内人士表示，当时郑松兴确实有退意。并购告吹后，华南城主业不佳、市值持续缩水，郑松兴的女儿郑嘉汶临危受命，接班上任，其梳理公司业务，暂时扭转局面。2019年业绩发会上，华南城管理层曾发出感慨，“最坏的时候过去了”。

然而没有最坏，只有更坏。2020年疫情爆发，华南城未得到喘息，融资成本上升，资产负债率攀升，待偿还的美元债规模在15.72亿美元左右，其中2022年2月、6月和11月有三笔到期的大额离岸款项,总计9.7亿美元，流动性堪忧。

2021年底，华南城终于“绝处逢生”，深国资伸出了“援手”。据了解，特区建发对其调研了五个月左右，最终达成了协议。受此影响，华南城徘徊在仙股行列的股价有所拉升。1月4日上午，股价最高报0.75港元，创60日来最高。

“运气挺好”，华南城如此评价此次国资的入场。再看地产行列的潮汕老乡，宝能姚振华麻烦缠身，皇庭郑康豪激进转型频遭质疑、中洲控股陷入小而不美尴尬境地，甚至于向来团结的潮商也打起了官司，姚振华弟弟姚建辉公司状告皇庭集团，讨要两亿借款。

走出潮汕圈，找到了国资“大树”的郑松兴家族，与五年前相比，似乎“进”意更浓。