杭州土拍冷静成交45.2亿元 绿城、万科各下一城

观点网 杭州十二批次土拍的最大涟漪，绿城独占。

9月20日，杭州上架3宗涉宅用地，总出让面积14.63万平方米，挂牌起始总价约42.9亿元，地块分别位于西湖区云谷、萧山区市北西、余杭区良渚板块。其中云谷地块保持限价不变；市北西地块容积率调低，限价略上涨；良渚则地块取消限价。

最终，三宗地块全部成交，1宗底价、2宗溢价，共收金45.2亿元。

其中，万科联合杭州地铁集团底价落子；建杭置业则摘余杭区良渚地块，溢价率1.84%；绿城则溢价16.58%拿地，竞得市北西地块。

本地房企打头阵

事实上，此次杭州放出的地块热度并没有上一批宗宗溢价成交的效果。唯一实现超15%溢价率的市北西萧山城区市北单元XS070102-32地块起始价为12.06亿元，建设用地面积2.68万平方米，规划建筑面积4.82万平方米，建筑限高54m。该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于3.73万元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于4，.1万元/平方米。

经过21轮竞价，绿城旗下杭州浙凡置业有限公司最终以总价约14.06亿元摘下该地块，成交楼面价2.91万元/平方米，溢价率16.58%。

市场最关注的，是该地块突破此前保持的3.95万元/平方米新房限价，涨到4，.1万元/平方米。从地理位置来看，地块位于萧山市北板块，与杭州热度较高的奥体板块相邻，保利、滨江都曾落子板块内。

目前，地块周边还有三个在售项目，包括滨江奥印潮观府、中海璞翠云集，以及绿城桂月云翠园，综合下来三宗项目限价3.4-3.95元/平方米之间，对比绿城此次拿到的地块还要稍低一些。

不难看出，绿城近年对于杭州大本营的萧山板块喜好依旧。以绿城桂月云翠园为例，该项目便是绿城2023年8月以34.68亿元底价竞得的；另早在2017年，绿城就已在板块圈内落地了绿城九龙仓钱塘明月，绿城九龙仓桂语江南，绿城雄凯国际等项目，该年年底，其还挺过175轮报价，7轮竞持，以39.38亿元的价格溢价70%摘得了萧山首宗网拍宅地。

与绿城相似的是，拿下余杭区良渚东单元YH030502-13地块的建杭置业，近几年同样在杭州发力颇多。此外，其作为本地“老大”滨江的老合作伙伴，也格外吸引市场注意。

建杭置业此次摘得的地块起始价为16.34亿元，建设用地面积5.94万平方米，规划建筑面积14.85万平方米。地块经过4轮竞价，最终以总价16.64亿的价格成交，成交楼面价1.12万元/平方米，溢价率仅1.84%。

巧合的是，一年前的9月20日，建杭置业通过摇号摇中四堡七堡单元JG1405-40地块以及东新单元XC0607-R21-13地块，耗资约50亿元。其中，四七堡单元地块位于新晋豪宅板块钱江新城二期；而东新单元地块为2021年融创以52亿元拿下的东新单元巨无霸地块拆分后的宅地。

2023年2月，建杭置业还联手滨江，以16.11亿元的价格竞得杭州良渚新城良祥路东玉鸟路北地块，与本次所摘地块同属一个板块内，或许由于过往双方合作经验较多，土拍结果出炉后不乏建杭或者再度合作建设项目的声音。

万科拿地信号

本场土拍中，万科的出现也格外亮眼，其联合杭州地铁开发有限公司底价14.51亿元摘得双桥单元XH020203-03地块，成交楼面价9660元/平方米。据了解，这是杭州云谷板块上架的第二宗宅地，临近阿里巴巴云谷园区，建设用地面积60万平方米，规划建筑面积15.02万平方米。

值得注意的是，此次拿地是万科与杭州地铁的第二次合作。此前双方于杭州余杭区联合打造了约134万平方米的TOD项目五常天空之城，项目涵盖约23万平方米写字楼办公、约2.5万平方米商业、约4500平方米体育中心、约8600平方米文化中心、3所幼儿园1所小学，涵盖商业、办公、文化、体育、住宅等多种业态。

而此次双方拿下的地块，依旧具有TOD基因，地块位于地铁4号线西湖大学站上盖，商业商务与住宅建筑计容面积比例为3：7；住宅配套公建面积不大于地上住宅总建筑面积的10%，且计入住宅建筑面积比例。

观点新媒体还从地块挂牌时披露的信息得知，地块内不得设置别墅、联持，住宅建筑层数不得低于四层。商业商务用房中不得建设公离式办公、酒店式办公等带居住功能的用房。

地块毗邻热门项目，却为底价成交，或许还是与其商办类物业比例有关，有业内人士表示，地块底价成交的原因或由于含4.5万平方米约30%比例的商办类物业。

不过，万科公开在土拍市场上拿地，也应和了其在流动性压力背后的补储需求。2024上半年以来，万科仅仅新增了4宗新项目，分别位于沈阳、徐州及上海，其中上海项目为位于宝山区的曼城二期杨泰东地块，万科拥有地块35%权益，支付权益地价约合10.84亿元。

几度进场土拍外，观点新媒体还查阅资料得知，9月初，万科地产旗下的深圳万海启佑投资公司以3001.5万元的价格功竞得颐和地产所持的广州启佑房地产公司45%股权，该标的物起拍价450万元，资产评估价约450万元。

据了解，该项目经过407轮加价，溢价率达567%。45%股权交易背后，其实万科看准了广州启佑房地产公司旗下广州市番禺区大石街涌口村南围旧改项目，即番禺区计划在2035年之前完成的40个旧厂改造项目之一。此前，广州启佑由万科持股55%，拍卖完成后，万科完全持有广州启佑100%股权。

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