河南省郑州市连发新政 以旧换新激活房地产市场
记者 耿记安
“我报名参加以旧换新后，网上挂了1年多都没谈成功的房子，不到10天就被收购了。”6月11日，河南省郑州市金水区的刘女士兴奋地告诉记者。据了解，自4月1日郑州市开展房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作以来，郑州市各房地产以旧换新工作平台已接受电话咨询超万人次，网络报名平台累计接到报名申请超千人，经与换房群众现场洽谈，共有200多套房源客户确认了换房意向。
政策助力消费者以旧换新
4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称郑州市房管局）、市财政局、市资源规划局、市商务局、市金融局、市税务局6部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》（以下简称《方案》），在郑州市试点推行房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作。5月10日，郑州市宣布，二手房以旧换新工作即日起取消试点期限和试点区域，在市内的郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等8区全面开展“卖旧买新、以旧换新”工作。
郑州市二手住房以旧换新有两种模式：一种是由国资主导、郑州城市发展集团有限公司（以下简称城发集团）进行收购，在主城区全面实施后，今年全年计划完成5000套收购；另一种是政府政策鼓励，群众市场交易，全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。无论市民选择上述哪一种方式完成“卖旧买新、以旧换新”，并进而购买新建商品住房，都可继续享受郑州市现有的购房契税补贴政策，即减免契税的30%，该优惠政策将持续到今年12月31日。
《中国消费者报》记者采访获悉，郑州市所收购的房屋条件具体为：房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20年；房屋坐落区域为主城区8区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件；房屋建筑面积不超过120平方米（含）；房屋不存在查封限制状况；房屋若存在抵押、担保、按揭或设立居住权等情形，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除；房屋若存在租赁关系，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除；房屋所在小区有正常物业管理服务。提供换房群众选购的新建商品住房条件为：已取得《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》等；房屋位于郑州市建成区范围内。
郑州市二手房以旧换新全面启动政策出台后，刘女士立即在网上申报了自己房子的以旧换新，经过审查、评估后不到10天就和负责二手房收购的城发集团签订了协议书。目前，她已经和新房的开发商签订完了相关协议。
二手房源可用于保障性租赁
6月11日，负责郑州二手房收购的城发集团负责人陈显刚告诉记者，此次城发集团收购二手住房，将覆盖郑州市内8区，想要换房的群众通过郑州市房源信息共享和发布综合服务平台（以下简称信息平台）登记拟出售房源信息，同时选定意向购买房源，与开发企业签订《新房购买意向书》，新房价格需要大于旧房收购价。随后，由专业房地产评估机构对旧房进行评估出具评估报告，城发集团和换房群众进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。
陈显刚说，若洽谈成功，二手房出售资金将划入三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房，资金闭环操作，加快群众换房速度。
“收购的二手房源，一般是房龄20年以内的商品房，后续我们将对其进行改造，用于郑州市的保障性租赁住房。”谈及收购的二手房的去处，陈显刚告诉记者。
郑州市房管局相关负责人介绍说，目前郑州挂牌出售二手房的客户，不少人有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间。同时，卖房难、周期长、折价多等因素，已成为群众换房的最大阻碍。《方案》的出台，就是希望群众在换房时能够减少阻碍，满足群众住房需求逐步转变的预期，向房地产新发展模式过渡。
“郑州楼市新方案可以为以旧换新的置换客群提供便利，加强一、二手房市场的联动，有利于促进房地产市场的平稳健康发展。”河南财经政法大学教授李晓峰认为，《方案》的出台是对市民存量房置换和消费升级的又一次大力支持，同时结合了郑州市的实际情况，具有很强的可操作性。
记者还了解到，为提升工作效率，郑州市成立了二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作专班，统一调度、统筹协调。同时，郑州市6部门分别在职能范围内给出了相应的便民化服务和多条“绿色通道”，如资金监管和担保服务、加快办理交易过户、进行契税补贴、快速办理不动产登记手续、发放家电消费券、指导协调商业银行制定便利融资政策等。通过绿色通道，不仅让换房群众能获得各方面的支持，还有效降低了市场化交易的交易风险，有效刺激了郑州二手房消费市场。
改善性换房或成消费拐点
河南省消费者协会消费维权专家委员会办公室主任李汉生表示，郑州市住房以旧换新模式的创新点在于，地方城投公司的介入提高了群众换房的效率，将收购的二手房用于保障性租赁住房，契合当下的房地产新发展模式，将有力提振消费者的购房信心，促进郑州房地产消费市场更加健康而富有活力。
记者从郑州市房管局了解到，2023年，在“增信心、去风险、稳增长、促消费”措施综合作用下，郑州市房地产市场整体呈逐步复苏态势，全年商品房累计销售2028万平方米，同比增长11%，增速远超全国和河南省平均水平，其中，郑州二手房市场交易1133万平方米，全年成交110.3万套，创近年历史数据最高水平。但在市场恢复过程中，居民二手房与改善性住房需求依然释放不足。
据郑州市房地产中介机构不完全调查统计，目前郑州市场挂牌出售的二手房客户中，超三成有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大扩展空间，同时，卖房难、周期长等，成为群众实现改善性换房的最大阻碍之一。
“旧房卖不出去，一切都免谈。”正是在这一背景下，郑州市为解决房地产消费瓶颈，经过认真研究、科学论证和多次征求郑州市开发企业、中介机构、金融机构和购房群众等意见建议，形成了促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”的工作方案。
目前，包括江苏南京、广东广州在内的多个楼市热点地区发布了第二批次以旧换新活动名单，扩大以旧换新房源范围。机构数据显示，全国已有超70城表态支持住房以旧换新、收旧换新。业内人士预计，未来参与住房以旧换新的城市范围有望不断加大，政策力度也将增强，对房地产消费市场的健康发展将发挥更大作用。
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