核心宅地又又又流拍！海口的开发商，太难了！

昨天下午，海口一宗位于江东新区约27亩宅地，再度流拍！

这已经是9月份海口第二宗住宅用地流拍，今年以来，海口住宅用地，已流拍达5宗！

从公示信息看，江东新区JDHSN-B06地块面积18011.45㎡（约27亩），为100%市场化商品房用地，容积率2.0，可建设面积3.6万㎡，起拍价约2.5亿元，约合楼面价6878元/㎡！

虽然地块面积在江东的宅地出让中，算得上“迷你”级别，但对面就是万华江东麓岛、仁恒滨江园，距离江东起步区也近在咫尺，区位上有一定优势！

更关键的是，该地块与去年11月初被海垦集团以超10亿拿下的JDHSN-B05地块紧密相连，该地块的成交楼面价约7226元/㎡。

此前，有业内预测，海南某国企或出手，继续增持江东地块，将JDHSN-B06收入囊中。

而小易盘点了一下，今年以来，准确的说是自6月底的三个月以来，海口的住宅用地交易，已有5宗流拍！其中城市更新地块，达到三宗！

合计流拍土地面积超过13万㎡（约196.9亩），起拍总价超22亿元！

这么多的土地流拍，显示房企拿地信心和拿地意愿不足的信号，越来越强！

在以往，即使不能形成溢价成交，大概率也是央企国企下场托底。

而现在，这种情况越来越少了！

即使如海口湾的王炸地块，也几乎是底价成交！

其中最直接的原因，是市场不断走弱，楼市库存居高不下的基本面。

一方面是房屋销售价格的持续走低和土地楼面价中高位“横盘”的矛盾。

根据小易的调研和盘点，如西海岸片区，出现了不少售价1.1-1.6/㎡左右的楼盘，相比之前的房价，降幅在约20%甚至以上，像星华、大华等这些比较熟悉和知名的大盘，也赫然在内。

市区板块，价格杀到1.5w附近的也大有“盘”在！

但今年成交商品住宅用地楼面价，依然维持在6000+-7000+/㎡，与去年差异不大。

地价+房建+装修+营销...各种成本一加，几乎是算不过账来，房企自然不会拿地。

而一份来自贝壳的调研数据显示：

数据来源：贝壳

8月供应量约10.29万㎡，环比上涨20.21%，同比下降22.92% ；

备案约7.08万㎡，环比下降33.02%，同比下降37.95%。

当然，7.08万㎡的备案面积中不全是新增销售备案，还包含了如雅居乐、融创等多个项目集中备案，实际的销量远低于供应量。

1-8月，海口累计供应住宅约94万㎡，备案面积约79万㎡，明显供过于求。

最近海口市资规局发布的三季度存量住宅用地数据也显示，海口最新的存量宅地规模，已超过301公顷（约4522亩）。

面对巨大的存量，房企之间内卷的压力可想而知。

这种趋势，也直接反映在去化周期上。

根据贝壳数据，海口最新的住宅去化周期达到了19个月，为2018年以来最高！

过长的销售去化周期又拉高了项目成本，拖累了拿地企业的现金流。

要知道不论国家队的央国企还是民企，出售资产以换取现金流的操作屡屡发生！

这让拿地企业，不得不更加谨慎！

这种趋势，几乎全国都是一样！

根据克而瑞数据：今年1-8月，百强房企新增货值、总价、建筑面积总额同比下降40%、42%和28%，拿地金额超百亿企业为13家，比去年减少6家。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为，整体来说，企业投资仍处于低迷期，销售疲软对拿地信心产生明显影响。因此企业投资策略持续趋紧，短期内企业更注重于去库存、缓解资金压力、优化资产结构等方面。

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