看2016年上半年

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1,近期北京市场的成交量快速下滑。之前的成交量靠出了几次政策,维持得还不错,但现在明显感觉,政策后劲已经慢慢没了,还需要新的放松政策给市场加把劲。

2,在七月中旬我更过一篇短文,大家可以再去看下。链接放这:

3,市场的成交价,有很大一批房子的价格在往2016年上半年走,大家可以自行去查下成交情况,去对标一下。往2016年的价格走的区域有,比如,望京的刚需,刚改,东西城海淀朝阳的老破小,郊区的刚需盘等等。

我讲两点,来供大家参考。

第一,对于价格的认知,2016年上半年到底是什么价?北京的楼市起飞,是从2015年开始的,一直持续到2017年的3月17号,其中飞得猛的一个时间段,就是2016年。2016年的房价,每个月都在涨。

930算一个分界线,但这个不多说了,说太多大家就容易乱了,只要记住2016年是大涨年就可以。

到了2016年上半年的价格,对于很多买家来说,或者对于市场来说,都算是一个比较理想的能接受的价格,所以多数房子的价格肯降到这个阶段,就很快能成交。

(2016年底左右的价格,就是2019年到2020年那个阶段的价格。到了2020年之后,北京楼市又有了一次上涨行情,2021-2023是房价的阶段性高位。在第一轮调整的时候,很多房子价格跌到了2020年左右,也就是把2020年之后的那部分涨幅给跌掉了,如果这部分涨幅还没跌掉的,基本上可以认定,价格偏高,可以采取观望态度等;再之后的价格就是往2016年的上半年走,即开始把上上一轮大涨行情的涨幅往回吐,很多老破小的价格都吐到了2016年上半年)

第二,多数的改善盘,尤其是六七百万以上的这些房子,成交价普遍能对标到2020年左右,或者说2016年底那会。包括一些老房子里,相对优质的小区、户型等。因为北京楼市本身就比较大,各个区域、不同楼盘之间肯定会有差异性,所以大家不要误以为所有的房子都回到了2016年上半年。

从购买决策,或者卖房决策上,了解市场,并且了解区域市场,很关键。比如说,有人卖郊区老破小,去年的价格是300万,现在价格降到了230万还是卖不掉,这个价格,可以通过上面对市场价格的分析,去对标一下,看看是否在合理范围内。你认为的价格,未必是市场认为的合理价。

我们在卖房及买房陪跑过程中,也是这样对标出来的,也是能经得起市场验证的。

4,市场会不会反弹?

第一,整体市场掉头反转,可能性几乎没有(保守说法)。原因很简单,市场没有回暖动力,这个动力就是货币,或者说针对房地产的货币政策。自然购买力很难让房价涨。(降息、提高贷款额度,都不算货币政策,货币政策是拆迁放水,大力拉地产行业,现在没有计划,未来几年也没有计划)

第二,超跌的房子,有价格上浮的可能。很多价格跌到2016年上半年的房子,有价格小幅回调的可能性。这并不难理解。再差的市场里,小幅涨价的房子也会存在,还是价格问题。

第三,整体市场还是买方市场,作为购房者,没有必要为“房价要涨”而焦虑。

现在回想,2016年上半年距今已经8年了,楼市的大周期,可以放到30+年的跨度,短周期就是10年的跨度,往前翻,翻到2014年的930,这马上就要十年了。

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